每經(jīng)評論員薛暉
據(jù)近日媒體報道,9月底,自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件,內(nèi)容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。
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根據(jù)中指研究院監(jiān)測,近期已有成都、濟(jì)南、合肥等地相繼落實“取消土地限價”。如9月26日,成都宣布中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣,新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。10月9日,濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告,對即將競拍的兩批土地的競買規(guī)則作出調(diào)整,土地最高限價取消。
實際上,自8月底以來,中央及各地一系列政策密集出臺,對房地產(chǎn)市場情緒產(chǎn)生積極帶動,北京、上海、廣州等核心城市新房銷售回暖。但全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模整體仍處低位,土地市場頹勢未改。
根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2023年1~9月,全國300城住宅用地成交22391萬平方米,同比下降33.4%。9月,300城住宅用地成交2693萬平方米,同比下降49.7%;成交樓面均價7673元/平方米,同比下跌2.1%。
土地市場低迷的原因在于,在過去一段時期,我國住房土地出讓政策中存在兩大約束:一方面,為了限制房價而限制地價;另一方面,限制宅地容積率不得低于1.0(即所謂的“禁墅令”)。這些限制性政策在抑制房價過快上漲的過程中發(fā)揮了積極作用,但代價是讓房企不能按照需求升級做出高品質(zhì)的低密度產(chǎn)品。如若放松對遠(yuǎn)郊區(qū)的容積率限制,可在未來向市場釋放高質(zhì)量的產(chǎn)品,牽引換房需求釋放。
任何一種制度的確立或調(diào)整,都需要適應(yīng)當(dāng)時的環(huán)境。在2021年之前,各地的土拍都遵循“價高者得”的原則。但隨著樓市調(diào)控加碼,尤其是為了避免“地價推高房價”。各地在“限房價”之后,又開始“限地價”。具體作法就是,在競拍過程中,一旦達(dá)到地價上限,還要通過競?cè)瞬欧棵娣e、競自持面積、競保障房面積或抽簽等方式,決定地塊的歸屬。
以上種種舉措,在遏制地價和房價過快上漲方面,是有立竿見影之效的。然而,世異時移。限地價雖然限住了房價,也導(dǎo)致土地市場遇冷。
遇冷的原因在于,市場已經(jīng)由昔日賣方市場(即房企多,供地少)變成了買方市場(開發(fā)商減少,土地供應(yīng)量不減)。開發(fā)商希望拿地時只考慮一個價格因素,而不是附加各種不確定的條件,而政府也希望以有限的出讓地塊收回盡可能多的現(xiàn)金。如此,“價高者得”的回歸就一拍即合,合情合理了。
實際上,土拍政策的調(diào)整,也與樓市政策調(diào)整的大方向相符。
今年以來,各地樓市政策變化的一個大方向就是,將前幾年的限購限貸限價政策放松或取消。換言之,由行政干預(yù)轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)。此一松一變,也是因為樓市已由原來的“過熱”轉(zhuǎn)成了“低迷”。所以,正視現(xiàn)實之后,政策也由“抑制”變成“支持”。甚至,連之前多年的政策禁區(qū)“容積率不得低于1.0”的限制也可能放開。
可以說,無論是土地限價令還是容積率規(guī)定,都是在土地“市場過熱”的時代才出現(xiàn)的。在過熱的時候,需要行政干預(yù)給市場降溫。但“市場過冷”時,行政干預(yù)就要退出,讓位于市場機(jī)場。
這就是政策“換擋”的邏輯。
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