“認房不認貸”加持下的“金九”，未能完成“樓市力挽狂瀾者”的重任。10月18日，國家統計局發布《2023年1—9月份全國房地產市場基本情況》，房地產開發投資、商品房銷售、房企資本金到位與國房景氣指數四大指標繼續同比下行。盡管憑借9月的技術性反彈，使得部分數據與前8月比，下行幅度有所收窄，但影響有限。而從一線反饋來的聲音看，政策的長尾效應提前結束讓上述四大數據在10月顯得更為艱難。

投資下滑速度有所放慢

同比下降9.1%，是前九月全國房地產開發投資的下滑幅度，87269億元的總量在疫情放開后、投資復蘇的前提下并不算多。其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

(資料圖片)

“樂觀一點看，今年全年至今的全國房地產開發投資下滑幅度在6月開始出現有些許減速。”易居研究院研究總監嚴躍進提示，在今年1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月、1-9月的下降分別為6.2%、7.2%、7.9%、8.5%、8.8%和本月的9.1%。“雖然數據一直在下行，但單月的累計幅度從5月頂峰的1已經收窄至本月的0.3，說明市場盡管依然在下行，卻也出現了積極的信號。”但讓市場擔心的是，在有認房不認貸加持的9月，這項數據依然未能實現正增長，依然拖累了累計數據繼續下行0.3%。

但嚴躍進同時提示，“從近期各地激活供給端的操作看，我們看到了幾個重要的信號。包括購地方面的限價政策取消、土地開發的容積率約束減少、勾地和做地的主動性增強、施工環節采取了友好的措施，這些都有助于促進開發投資指標企穩。”

新開工不足的隱患尚未暴露

具體看開工數據方面，1—9月，房地產開發企業房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。其中，房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。細分來看，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

“房屋新開工面積這一指標已經出現了連續25個月的下跌態勢。”在嚴躍進看來，短期內，新開工不足的風險還沒有暴露出來，這和購房銷售市場數據相對處于低位是有關系的。但從房地產良性循環的角度看，新房的開工數據還是需要提振。這就要求各地要重視該指標反映出的問題。

他建議各地在預售制度方面要采取更靈活的措施。“一管就死是目前預售制度方面的一個問題。各地要規范預售的流程，但是一些資金還是需要加快到位。對于一些樓盤銷售不錯的項目，更是需要督促加快建設和交付。”

比不過小陽春的銷售

投資意味著開發商的拿地與施工，這項指標下滑的背后，是銷售端的持續低迷。

數據顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

同樣是倒推月度累計數據可以發現，商品房銷售面積在今年開年通過短暫的小陽春實現了同比月度累計數據從去年1-12月的-24.3%，最好的時候修正到了8.8%，隨后便不斷下行，下行最大的是1-6月，從1-5月的8.4，下降至1.1，隨后該項數據正式進入負增長區間。

“從統計局的數據看，認房又認貸的金九對市場的修復沒能比得過今年的小陽春。”徐濤是某央企深耕北京朝陽東壩片區的營銷總，在他看來，雖然今年的“金九”有了政策面的推動，但二手房市場的流動性不足，讓市場面的回應不佳。相比之下，今年開年的小陽春是實實在在從二手房市場率先回暖反作用到新房層面，兩者的策動方不同，市場環境也不同。

不過在嚴躍進看來，雖然該跌幅有所擴大，從單月的數據看，已經有了積極的表現。他提示，寬松政策的釋放需要一定的時間消化，要有耐心和定力，充分認識到房屋銷售數據有企穩回暖的大趨勢。如目前商品房銷售面積單月已經出現了連續兩個月的拉升，回暖態勢積極。

但不斷走低的銷售，讓商品房的庫存不斷攀升。統計局的數據顯示，9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

回款修復不及預期

與銷售的情況同頻，開發商的資本金到位修復同樣沒有小陽春時期來得好。

統計局的數據顯示，1—9月，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

“目前來看今年到現在房企最好的時候是3、4月。”張明是某央企在京的財務總監，盡管出身央企，但他依然認為當下對于開發商來說，沒有比市場回款更有效的資本金來源。他的這種感受得到了來自統計局數據的佐證：在今年的1-3月，伴隨著小陽春的來臨，房企資本金到位一度從去年底的-25.9%修復到-6.4，并且在1-4月持續保持在了-6.6%這一水平，但隨后伴隨著市場降溫，這一數據急轉直下。

三大數據的下滑也拉低了房地產開發景氣指數，這一數據在過去的一個月僅為93.44，創下了從去年9月至今的新低。

弱復蘇的現狀

在多位營銷總看來，目前無論是金融機構還是資本市場，對房地產的信心并沒有恢復，銷售端的銷售是開發商最重要的環節，但目前這個環節的修復并沒有預期來得好，弱復蘇成為大家對本階段樓市修復的共識。

總結1-9月全國房地產市場數據，包括嚴躍進在內的專家認為，各類指標尤其是銷售端指標已經出現了一些積極信號，值得肯定，進一步說明既有政策效應積極釋放，也有助于進一步穩定市場預期。他提示銷售端的回暖值得重視，目前正進入弱復蘇的態勢。包括銷售數據的單月指標、銷售數據的回籠情況看，都朝著好的方向發展。這恰說明各地購房政策積極到位，降低了購房成本，激活了合理住房消費需求。

隨著銷售端的回暖，嚴躍進認為企業資金狀況也有改善的空間和可能。而且隨著銷售端的回暖，各類金融機構對于房地產市場的判斷也會有新的調整。

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