由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變

(資料圖)

北京正式宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”不到一個(gè)月，二手房市場(chǎng)再傳利好消息。

9月26日，《》從北京鏈家獲悉，該公司近日調(diào)整了中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從目前房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。同時(shí)，收費(fèi)模式從購(gòu)房一方單邊支付中介費(fèi)改為買賣雙方共同承擔(dān)，買賣雙方各承擔(dān)1%。

截至目前，北京鏈家還未發(fā)布官方公告。不過，西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)等多個(gè)城區(qū)的鏈家經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)向記者確認(rèn)了上述消息?！敖裉靵?lái)簽合同就可以執(zhí)行了，業(yè)主收一個(gè)點(diǎn)，客戶收一個(gè)點(diǎn)?！币晃粡臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

大量房源無(wú)商機(jī)、無(wú)帶看、無(wú)瀏覽

早在今年7月下旬，鏈家北京北苑大區(qū)已經(jīng)開始試行雙邊收取中介費(fèi)模式。

該區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，新模式不僅激活了該區(qū)域的交易，也讓一些考慮外區(qū)域的客戶選擇在北苑大區(qū)成交。雙邊收傭，讓業(yè)主更快賣房、客戶更快成交。上述負(fù)責(zé)人還舉例說，該區(qū)一套房子掛牌已久，業(yè)主簽了“連環(huán)單”，如到期房子賣不出去將涉嫌違約。在接受“雙傭模式”后，該房源很快吸引多位購(gòu)房者前來(lái)看房，僅用2天就完成了交易。

按照鏈家傳統(tǒng)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居間服務(wù)費(fèi)2.2%，保障服務(wù)費(fèi)0.5%，共計(jì)2.7%，多為買家單邊承擔(dān)。以一套總成交價(jià)為500萬(wàn)元的二手房為例，按照之前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，買方需支付13.5萬(wàn)元中介費(fèi)。調(diào)整收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)后，買方和賣方各支付5萬(wàn)元中介費(fèi)即可。從買方的角度看，一次性就可節(jié)省8.5萬(wàn)元。這甚至相當(dāng)于一個(gè)年輕人半年的收入。

“雙邊收費(fèi)模式在北京全面執(zhí)行后，或拉動(dòng)二手房交易量出現(xiàn)瞬間峰值?！鄙鲜鰪臉I(yè)十多年的經(jīng)紀(jì)人對(duì)《》分析說，就像9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策宣布后，交易量瞬間抬高，雙邊收費(fèi)會(huì)促使正在看房、手頭還差十幾、二十萬(wàn)元房款的這群客戶快速交易。但月余之后，市場(chǎng)交易量會(huì)回歸常態(tài)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)整體沒有出現(xiàn)大幅上升或下降。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)25%，規(guī)模實(shí)現(xiàn)六連增。

不過，空·白研究院創(chuàng)始人、前鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《》表示，“瞬間峰值”不會(huì)出現(xiàn)?！百I房是一個(gè)理性決策的過程，買房不太可能因?yàn)橹薪橘M(fèi)便宜而去買房，只能說，在一定周期中，中介費(fèi)減低會(huì)對(duì)真實(shí)剛需人群起到一定助推作用。”

目前，只有北京鏈家宣布下調(diào)中介費(fèi)。自2008年之后，北京二手房中介市場(chǎng)格局基本穩(wěn)定，鏈家獨(dú)占4成以上，我愛我家（000560）和麥田合占2成，三家中介公司合占超過6成市場(chǎng)份額?！版溂倚冀捣?wù)費(fèi)后，其他中介公司大概率會(huì)跟隨。”上述從業(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人判斷說。

近年來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變，庫(kù)存在售房源大量增加，去化周期不斷延長(zhǎng)，這種趨勢(shì)在2023年以來(lái)愈發(fā)顯著。

“北京市場(chǎng)過去一直都是賣方市場(chǎng)，業(yè)主強(qiáng)勢(shì)，不僅不支付中介費(fèi)，甚至一部分本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的交易稅費(fèi)也由買方承擔(dān)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)撰文分析，北京房源在售量超過16萬(wàn)，在售房源去化周期超過12個(gè)月。大量房源無(wú)商機(jī)、無(wú)帶看、無(wú)瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機(jī)會(huì)，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個(gè)買方強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)，話語(yǔ)權(quán)掌握在買方手中。

他認(rèn)為，當(dāng)下正是實(shí)施雙邊付費(fèi)的時(shí)間窗口期?！半p邊付費(fèi)有利于降低剛需客戶和換房客戶的傭金負(fù)擔(dān)，促進(jìn)住房消費(fèi)和房屋流通?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)在文章中介紹，從美國(guó)的案例看，中介費(fèi)用全部由業(yè)主支付，中介費(fèi)率為6%；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)中介費(fèi)常見的支付結(jié)構(gòu)為4%+1%，業(yè)主支付4%，客戶支付1%；日本中介費(fèi)的支付結(jié)構(gòu)為買賣雙方各付3%。總體上，成熟市場(chǎng)的支付結(jié)構(gòu)是業(yè)主支付比例為50%—100%。

公開信息顯示，成都、大連等重點(diǎn)城市采取雙邊收費(fèi)的歷史較長(zhǎng)，上海、廣州、深圳、重慶、蘇州等城市則于近年開始雙邊收費(fèi)。

中介費(fèi)會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上嗎？

5月17日，有媒體報(bào)道，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會(huì)，談?wù)摿朔慨a(chǎn)交易中介費(fèi)率問題。涉及的問題主要有兩點(diǎn)：一是中介費(fèi)率是否有下調(diào)空間，二是中介費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)的可能性。

更早之前，今年5月8日，據(jù)住建部網(wǎng)站的消息顯示，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市，其中介費(fèi)用相對(duì)更高；反之，城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)偏弱、購(gòu)買力相對(duì)偏弱的城市，其中介費(fèi)相對(duì)較低。上海易居房地產(chǎn)研究院在中介費(fèi)下調(diào)政策研究報(bào)告中指出，“在當(dāng)前二手房交易趨于疲軟、購(gòu)房稅費(fèi)成本偏高的情況下，對(duì)中介費(fèi)下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。”

福州打響了“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”。今年6月，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，包括落實(shí)買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等條款。由于外界認(rèn)為該中介費(fèi)沒有實(shí)質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，該文件很快被撤銷。

中介費(fèi)用下調(diào)，往往會(huì)產(chǎn)生幾個(gè)老問題，即費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問題。易居研究院分析，費(fèi)用滋生是指一些新費(fèi)用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，此類費(fèi)用如何定價(jià)或如何收，都應(yīng)該在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說明。而在費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購(gòu)房者承擔(dān)房東那部分費(fèi)用的情況。

賣方支付的中介費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買家或房?jī)r(jià)上嗎？“雙傭模式”能否真正落地，是一個(gè)普遍性質(zhì)疑。

“現(xiàn)在房子降價(jià)也很難賣出去，昨天給業(yè)主打電話溝通共擔(dān)服務(wù)費(fèi)時(shí)，基本沒有業(yè)主反對(duì)?！鄙鲜鰪臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《》。

鏈家北京北苑大區(qū)也曾對(duì)媒體表示，自今年7月該公司試行雙邊收費(fèi)模式以來(lái)，北京北苑大區(qū)掛牌業(yè)主中，接受雙邊收傭的比例從最初的20%至30%，已經(jīng)提升到90%。

不過，并非所有業(yè)主都能接受分擔(dān)服務(wù)費(fèi)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)媒體指出，理論上，業(yè)主會(huì)有動(dòng)機(jī)將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。過去也有這樣的情況，但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少，取決于微觀市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)。

“房?jī)r(jià)和中介費(fèi)是兩個(gè)市場(chǎng)，形成機(jī)制有很大的差異，不存在轉(zhuǎn)嫁的問題?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和過去完全不同，各地二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，賣舊買新，賣小買大，資產(chǎn)騰挪非常普遍，更多的是業(yè)主合理定價(jià)甚至下調(diào)掛牌價(jià)，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費(fèi)用向買方轉(zhuǎn)移。李宇嘉認(rèn)為，“如果賣家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，很可能影響房屋的成交效率。長(zhǎng)期來(lái)看，在供需雙方價(jià)格博弈后，價(jià)格會(huì)回歸供需公認(rèn)的價(jià)值水平上去。”

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