9月25日，存量房貸利率調(diào)整正式落地。此次存量房貸調(diào)整波及的范圍廣、涉及的業(yè)主多。目前，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的方式和結(jié)果，還有很多業(yè)主存有疑慮。

為此，推出存量房貸利率下調(diào)“十問十答”，對相關(guān)熱點問題進(jìn)行解答。

9月25日，存量房貸利率調(diào)整正式落地。資料圖片

(資料圖片僅供參考)

1、此次存量房貸利率下調(diào)的范圍是什么？

此次調(diào)整范圍為首套住房貸款、二套轉(zhuǎn)首套，以及公積金組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款。

2、哪些存量房貸利率無需申請就可自動統(tǒng)一下調(diào)？

四家國有大行此前發(fā)布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確于9月25日主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。

3、“二套轉(zhuǎn)首套”，貸款人如何申請下調(diào)房貸利率？

“二套轉(zhuǎn)首套”需要貸款人自主申請。對于貸款時為非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購房家庭來說，由于“因城施策”原因，各城市對“二套房”認(rèn)定的情形復(fù)雜多樣，無法通過銀行系統(tǒng)直接識別，所以在申請時需要借款人向銀行提供首套房貸款相關(guān)證明資料。根據(jù)安排，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，收到申請后，銀行將對調(diào)整申請逐筆進(jìn)行人工審核。

例如，建行通知，該行將在手機(jī)銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請復(fù)核功能”，客戶可點擊“存量房貸利率調(diào)整”-“申請復(fù)核”，選擇復(fù)核類型“首套、非首套認(rèn)定結(jié)果”，上傳申請認(rèn)定為首套房貸的證明材料，并填寫聯(lián)系方式等信息；客戶也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至該行營業(yè)網(wǎng)點辦理。

農(nóng)業(yè)銀行通知，材料提交后，該行將及時審核，客戶可登錄該行掌上銀行查詢審核進(jìn)度。2023年10月22日（含）之前提出申請的，如客戶的首套住房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定審核通過，該行在2023年10月25日起納入批量調(diào)整。2023年10月23日（含）后提出申請的，該行將在10個工作日內(nèi)完成認(rèn)定審核，對認(rèn)定申請通過的，該行及時予以調(diào)整。

借款人如果錯過了10月25日之前的集中申請期，也不用擔(dān)心。多家國有大行都表示，集中申請期過后，借款人仍可以繼續(xù)提交利率調(diào)整申請。

比如，北京某業(yè)主是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當(dāng)時執(zhí)行的二套房貸利率為5.35%。現(xiàn)在，疊加當(dāng)前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其房貸已下調(diào)至首套房房貸利率的下限4.75%，算下來每月能少還400多元。

4、房貸為固定利率的貸款人如何申請調(diào)整？

各銀行對固定利率的調(diào)整方法也做出了明確說明。例如，建設(shè)銀行通知，9月25日起，客戶可通過手機(jī)銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道中的“存量房貸利率調(diào)整”功能，進(jìn)入“我的住房貸款”界面，選擇需要調(diào)整的貸款，點擊“申請轉(zhuǎn)為浮動利率”并簽署《利率條款變更確認(rèn)書》，點擊“確認(rèn)”即可一鍵完成利率轉(zhuǎn)換，利率調(diào)整狀態(tài)欄顯示為“已受理，等待調(diào)整生效”。客戶也可以攜帶身份證件至營業(yè)網(wǎng)點辦理。該行將按照前期公告的規(guī)則進(jìn)行利率調(diào)整，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，固定利率轉(zhuǎn)浮動利率后，在剩余期限內(nèi)原則上不能再轉(zhuǎn)回固定利率。

農(nóng)業(yè)銀行明確，如果客戶的住房貸款符合首套利率調(diào)整條件，但貸款定價方式為固定利率或以人民銀行貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率，客戶可點擊“利率定價轉(zhuǎn)換申請”，申請將貸款轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準(zhǔn)的浮動利率。

比如，如果你的貸款為固定利率貸款，貸款利率為5.1%，如選擇轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率，相應(yīng)期限LPR為4.2%，轉(zhuǎn)換后貸款利率為LPR+90個基點。按照本次利率調(diào)整規(guī)則，如你的貸款適用的利率調(diào)整水平為LPR，則你的貸款利率將調(diào)整為LPR，即下降90個基點，從原來的5.1%降至4.2%。后續(xù)，你的貸款利率將按照合同約定隨LPR變動。

5、為什么有的下調(diào)至當(dāng)前LPR數(shù)值4.2%，有的卻下調(diào)至4.3%？

若合同約定的LPR調(diào)整日期為“每年1月1日”，你的貸款目前適用的LPR是2022年12月發(fā)布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同約定的LPR調(diào)整日期為貸款發(fā)放日的“對月對日”，例如貸款發(fā)放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調(diào)整一次，你的貸款目前適用的LPR是2023年6月發(fā)布的5年期以上LPR（4.2%）。

6、存量房貸利率下調(diào)后，不同貸款人的利率會有什么區(qū)別？

記者采訪多名貸款人后，總結(jié)出以下幾種典型情況。

第一類，存量房貸利率降至4.3%和4.2%。也就是說，當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪逓長PR，那么此次存量房貸利率下調(diào)至LPR。而由于重新定價日的不同，可能為4.3%或者4.2%。

第二類，最新利率在4.85%。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購房的群體，目前房貸最低仍執(zhí)行LPR+55基點，即4.85%。

第三類，“二套轉(zhuǎn)首套”的借款人，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的利好，可以申請將二套房貸利率轉(zhuǎn)為首套房貸利率，享受到當(dāng)?shù)厥滋追糠抠J利率的政策下限。

第四類，本身買房的時候因為銀行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調(diào)整。

7、存量房貸利率下調(diào)，最受益群體是誰？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套房政策的房貸。此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設(shè)購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

根據(jù)新的政策，大部分城市首套房貸發(fā)放時間在2019年至2022年5月的購房者下調(diào)空間較大。據(jù)貝殼研究院測算，2019年-2022年5月重點城市發(fā)放的首套個人按揭貸款當(dāng)前執(zhí)行的平均利率為4.97%。

本輪調(diào)整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019年-2022年5月期間發(fā)放的存量首套房貸利率，最低可調(diào)整為LPR的水平，最高降幅可達(dá)77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調(diào)空間可達(dá)172個基點，本次利率下調(diào)后可顯著減輕居民月供壓力。

8、本次存量房貸利率調(diào)整是LPR部分變了，還是加點部分變了？

本次房貸利率僅就加點部分進(jìn)行調(diào)整，房貸利率的LPR部分在下次重定價日之前不會發(fā)生變化。

比如，一筆5年期以上房貸，重定價日為每年1月1日、利率為4.5%（4.3%+20個bp），4.3%為2023年1月1日LPR。該筆房貸符合本次存量房貸利率下調(diào)條件，可下調(diào)20個bp，則下調(diào)后利率由4.5%（4.3%+20個bp）調(diào)整為4.3%（4.3%+0個bp）。

9、本次調(diào)整適用的LPR值是多少？

LPR會隨市場利率變化而變動，全國銀行間同業(yè)拆借中心和人民銀行網(wǎng)站一般會在每月20日公布最新的LPR，一年內(nèi)可能變動多次。存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據(jù)政策規(guī)定和合同約定，每年調(diào)整一次，通常在每年1月1日或貸款發(fā)放日的“對月對日”調(diào)整（具體在貸款合同中有約定），調(diào)整時適用當(dāng)時的LPR。由于每個借款人選擇的LPR調(diào)整日期可能不同，當(dāng)前每筆貸款實際適用的LPR值可能存在差異。

10、存量房貸利率還有下調(diào)空間嗎？

存量個人住房貸款與5年期以上的LPR掛鉤。LPR調(diào)整，后續(xù)存量房貸利率在每年的重新定價日也會迎來調(diào)整。

9月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年9月20日1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。相較上月，1年期LPR、5年期以上LPR均保持不變。

盡管9月份LPR“按兵不動”，但是，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除今年第四季度降息的可能性。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“不排除未來幾個月內(nèi)，因為刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的因素，整體性降息，屆時LPR會再有一次統(tǒng)一的下調(diào)。”

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