近日，北京住建部門154套毛坯房的掛牌轉讓引發眾人關注。記者多方了解到，該批房源雖然已經有10多年的年限，但是本次出讓仍然作為新房進行售賣。但或因為定價等方面原因，出售的效果并不是很好。推介該房產的中介人員稱，本批房源適合高杠桿者，資金充裕的話當優先選擇同小區的二手房。

近日，北京政府實控的北京城建五建設集團有限公司也在北京產權交易所掛牌了保利金泉小區26套住宅房源。據中介人員透露，該項目相比同小區的二手房價格上要更加優惠，具備一定的獲利空間。

未來此類出讓還將出現嗎？購置此類房產又應該注意什么問題？業內多方向記者做出了詳細解析。

(資料圖片僅供參考)

出讓10多年前的“新房”

據9月7日北京產權交易所公告消息，位于朝陽區清河營東路6號院的中國鐵建（601186）國際城共計154套住宅通過北京產權交易所進行處置，采取動態報價方式進行競價，自由報價期為10個工作日。

據悉，此次處置的154套住宅位于中國鐵建國際城5號樓和13號樓，為鋼混結構商品房，目前為空置的毛坯狀態。住宅建筑面積主要在70—90平方米之間，起拍平均單價為87357元/平方米，交易服務費為成交金額2%。

值得注意的是，披露的信息顯示，本批房源的轉讓方為北京市朝陽區住房和城鄉建設委員會，同時該批房源首套最高可貸比例65%，二套最高可貸比例40%。首套貸款利率LPR+55BP起，二套LPR+105BP起。

轉讓方為北京朝陽區住建委引得眾人對本次轉讓倍加關注。管理房屋的政府部門也有房產要出手？被委托推介本批房源的房產中介人員告劉天（化名）訴《》記者，中鐵建國際城共計有15棟樓，此前部分作為普通的商品房銷售，部分樓棟承接了南湖和北湖區域的部分拆遷安置功能。后來，用于安置的房源并沒有被全部用完。

而房產律師王玉臣在接受《》記者采訪時表示，可能是北京朝陽區住建委在過去的多年里都在把這些房子留作拆遷安置等方面的備用。

值得一提的是，該小區的建成年代距今已經有10多年的時間。據購房網站監測信息顯示，該小區的開發企業為中國鐵建房地產集團有限公司，建成年代為2011年至2012年。

不過，劉天告訴記者，雖然本批房源房齡已經超過10年，但是仍然是作為新房進行銷售。因為作為新房銷售，本批房源能夠實現較高比例的貸款，能夠解決部分購房者首付款不足的問題。實際操作上，這批房源可以按照首套非普住宅的標準，首付比例4成，貸款6成。74平米的房源首付只需要首付約340萬元。

而本小區同樣的二手房的首付大約需要450萬元。“這個小區位于五環以外，二手房網簽價通常都是做成374萬元，首套房貸款只能貸243萬元，剩余的部分都需要納入首付。但是新房網簽價可以按照成交價的6成做貸款。”劉天繼續向記者解釋道。

當被問及該批房源的其他方面優勢時，劉天表示，其他方面優勢是本小區共有的區位優勢了，位于北五環北苑商圈，毗鄰地鐵13號線北苑站，靠近奧森公園、溫榆河公園。

劉天坦言，這批房子拍下來總成本和購買小區的二手房差不多。雖然當前起拍均價每平米不到9萬元，但是加上成交金額2%的成交費用，以及另外需要收取的貸款資金的1.1%的費用，本批房源并沒有價格優勢。貸款是銀行先發放給朝陽區住建委的，需要收取貸款額的1.1%的費用。如果貸款400萬元，就需要收取4.4萬元貸款費用。

購房網站資料顯示，截至9月23日，中鐵建國際城共計有43套房源在售，8月份的參考均價為93674元/平米。而據房產中介透露，該小區最初商品房的銷售價格為每平米2萬多元。

另外劉天指出，后期入住還需要進行裝修，并不能像二手房一樣馬上入住。如果首付資金充足的話，并不建議使用這么大的杠桿，當優先選擇小區內的二手房。

未來還將出現此類出讓嗎？

雖然，本批房源引來不少關注，但是競拍的效果可能并不是特別理想。通過劉天提供的的房源信息來看，截止9月22日，該批房源已經拍賣出了一部分，不過，數量尚不到20套。“已經成交的房源基本上都是底價成交的。如果未來房子還是持續流拍，推測轉讓方應該會增加拍賣的次數，但應該不至于降價。”劉天向記者表示。

合碩機構首席分析師郭毅向《》記者表示，綜合看來，流拍最主要的原因是這批房源的價格并沒有降到位，不能讓人有足夠動力去籌措資金競拍。對于買房人來說，參拍此類房源籌措資金的時間周期很短，帶看相對不方便。十年前的住宅產品的戶型格局、居住功能跟現在項目相比存在比較大的差距。而毛坯還需要精力以及財力去做裝修。

王玉臣認為，流拍可能是由于市場需求不足、房源價格過高，或因房源閑置十多年，剩余使用年限大幅減少。當前樓市遇冷，老百姓購買力普遍下降，許多購房者可能會選擇更為經濟實惠的房源。房屋長期閑置或造成資源浪費，如果未來依舊難以轉讓，可以考慮將這些房產納入公租房改造等方面的范疇。

未來此類房產出讓還會出現嗎？郭毅認為，此類房產的出讓應該是小概率事件。不過，王玉臣表示，未來此類房產轉讓情況可能還會出現。因為一方面房產持有者可能需要通過轉讓房產來獲取資金。同時，房價并未再繼續高走，持有房源帶來的升值空間已經沒有以前那么大，甚至可能會出現貶損。

無獨有偶，近日，北京政府實控的北京城建五建設集團有限公司也在北京產權交易所掛牌了保利金泉小區26套住宅房源。據中介人員透露，該項目相比同小區的二手房價格上要更加優惠，具備一定的投資獲利空間。

不過，通過披露信息，記者注意到該批房源部分處于出租狀態，有房產的租期一直到2024年2月27日。本批房源是轉讓方于2020年9月1日經法院裁定以物抵債方式取得，轉讓方產權轉移登記尚未辦理完畢，取得轉讓標的的房屋所有權證書時間無法確認。

“在北京購買拍賣房產的購房者，也是需要具有北京購房資質。短期內資金實力不夠，或者通過賣房才能騰挪出購房資格的話，競拍這種房源就不‘趕趟兒’，千萬不要盲目參拍。”郭毅提醒，通過拍賣的方式去買房子，購房者要認真看清楚拍賣房源的公示內容、競拍規則以及其他細節要求，盡量安排好時間到現場實勘。

“要了解房源的產權情況，確保購買的房產沒有任何法律糾紛。”王玉臣認為，要對房源的剩余使用年限、房屋質量、地理位置、周邊設施、交通情況等進行詳細地了解，對房源的價格進行合理的評估。

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