中銀證券（601696）發布研報稱，近期中央與核心城市政策密集落地，4個一線城市執行“認房不認貸”，廣州調整首付比例下限和房貸利率下限、放松限購、降低增值稅免征年限，多個二線城市放松限購措施。當前市場正值傳統銷售旺季，該行預計此輪政策能階段性拉動部分置換需求的釋放，短期一線和重點二線城市房地產市場有所回暖。但后續核心城市的帶動效應、銷售積極性的持續程度、以及全國銷售的復蘇仍待觀察。

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現階段該行建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤置地(01109)、建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、綠城中國(03900)、華發股份（600325）(600325.SH)、濱江集團（002244）(002244.SZ)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團（600383）(600383.SH)、龍湖集團(00960)；2）在一線城市有城市更新業務布局的房企：中華企業（600675）(600675.SH)、光明地產（600708）(600708.SH)、中交地產（000736）(000736.SZ)、城建發展（600266）(600266.SH)、天健集團（000090）(000090.SZ)。

中銀證券主要觀點如下：

新房：

8月成交同環比降幅均收窄，累計同比由正轉負。8月40城新房成交面積環比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅較上月收窄3.2pct。1-8月累計同比-1.6%，增幅較上月下降4.1pct。3月“小陽春”后已經迎來四個月同比增速連續下跌，不過8月新房成交同環比跌幅有收窄趨勢，市場逐步筑底企穩。

8月一線城市跌幅大于二三四線城市，不過從累計同比看，仍有6.4%的正增長。

1）一線城市8月新房成交面積環比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅較上月擴大16pct；1-8月累計同比仍有6.4%的增長。上海、北京、廣州、深圳新房成交環比分別下降15%、22%、12%、28%，同比分別下降36%、23%、40%、30%，市場均承壓。其中，北京受限于供應；上海8月供應回升并未帶動成交如期放量，受供應結構影響，南匯、金山等外圍邊緣區域占比上升，同時成交熱度轉降。因8月一線城市市場顯著承壓，具備了月末陸續出臺“認房不認貸”政策的基礎。

2）二線城市8月新房成交面積環比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅較上月收窄11.8pct，1-8月累計同比-6.7%。除福州外，該行跟蹤的所有二線城市同比均下滑，多數城市處于成交低點，需求略顯疲態，僅武漢、青島、蘇州、福州、寧波環比正增長。

3）三四線城市8月新房成交面積環比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅較上月收窄6.0pct，1-8月累計同比+2.8%。三四線城市分化明顯，金華、溫州同環比正增長，其余城市同比均出現不同幅度的下跌。

二手房：

8月二手房成交環比增速由負轉正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面積環比+4.2%，增速由負轉正，同比-8.3%，同比降幅較上月縮小5.3pct。1-8月累計同比+25.6%，增幅較上個月下降5.8pct。8月一、二、三四線城市二手房成交面積環比增速分別為7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分別為-16.2%、-11.5%、14.1%，一線城市同比降幅較上月擴大1.4pct，二、三四線城市同比增速較上月分別提升7.1、13.3pct；累計同比增速分別為13.3%、32.6%、30.5%。 “認房不認貸”等政策落地或將促進置換需求的釋放，同步先帶動二手房交易，疊加傳統“金九”銷售旺季到來，該行預計9月二手房成交有望企穩回升。

從具體城市來看，二手房市場整體仍是跌多漲少。前期熱度較高的北京、廈門、南京、蘇州等城市成交同比跌幅超10%，市場還處在調整期。杭州降幅明顯收窄至6%，市場逐漸顯現筑底企穩之勢。深圳、南寧、韶關、金華成交同環比均有所回升。

庫存與去化：

8月整體庫存環比略有下降，去化環比上升。截至8月底12城新房住宅庫存面積為1.20億平，環比下降0.1%，同比下降3.0%；整體去化周期為13.3個月，環比上升0.3個月，同比下降0.7個月。具體來看，8成的城市去化周期環比拉長，僅上海、杭州去化周期在12個月內。

開盤去化率：

重點城市開盤去化率低位持穩，杭州、蘇州、寧波等城市改善盤拉動熱度回升。重點城市8月平均開盤去化率為33%，較上月微增1個百分點，低位持穩。因8月正處于中央到地方利好政策落地觀望期，多數城市來訪量或持平上月或穩中微增，但是轉化率尚無明顯改觀，客戶觀望情緒持續加劇。8月北京、上海、杭州、蘇州、寧波等迎來了改善盤的集中供應，整體去化率穩中有增；青島、武漢等單月均有10個樓盤以上首開或加推，依托于較大的折扣力度，整體去化率低位回升，不過仍低于25%。另有部分弱二線和三四線城市延續低位徘徊，如重慶、鄭州、廈門、無錫、常州等，去化表現依舊不佳。

土地市場：

8月全國（300城）成交土地規劃總建筑面積為1.2億平，環比下降29.3%，同比下降59.2%，同比降幅較7月擴大了13.8pct。雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個城市進行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響，8月全國土地市場成交規模仍在低位。本月全國住宅類用地平均溢價率為3.92%，環比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢價率連續兩個月下行。從累計來看，1-8月全國住宅類用地土地成交建面同比下降32.1%；成交總價同比下降26.8%；溢價率5.8%，同比提升1.7pct。

房企：

1）銷售：百強房企單月與累計銷售同比降幅均擴大。百強房企8月單月實現權益銷售額2540億元，同比下降41%（前值：-38%）；1-8月累計實現權益口徑銷售額2.97萬億元，同比-10%（前值：-5%）。TOP20房企中，1-8月累計銷售額同比增長較快的有：越秀（60%）、華發（39%）、建發（31%）、招蛇（24%）、濱江（22%）、華潤（22%）、中海（17%）。

2）拿地：8月核心城市土拍帶動下，百強房企拿地量與拿地強度同比提升，但從規模來看仍處于低位。百強房企8月單月全口徑拿地金額1634億元，同比+60%，拿地強度從7月的47%下降至45%，同比提升28pct。1-8月百強房企全口徑拿地金額9619億元，同比-13%，降幅較上月收窄了6.7pct，拿地強度同比下降0.8pct至23%。累計拿地金額排名靠前的有：華潤（拿地金額745億元，拿地強度36%）、保利（668億元，22%）、萬科（616億元，25%）、建發（578億元，49%）、綠城（572億元，49%）、濱江（441億元，39%）、中海（411億元，19%）、招蛇（367億元，18%）、越秀（320億元，31%），均為央國企或區域深耕型的優質民企。該行認為，隨著上半年核心城市優質地塊的補充，若“金九銀十”銷售無明顯企穩回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，拿地房企依舊是央國企占主導，民企保持弱復蘇態勢。

3）融資：房企單月融資規模同比雖回升，但仍處于較低水平；融資成本持續下行。8月行業國內外債券、信托、ABS發行規模697億元，同比+22%，環比-10%，平均發行利率3.35%，同比-0.27pct，環比-0.11pct。1-8月累計發行5332億元，同比-14%。主流房企中8月招蛇、金融街、美的發行國內債券規模較大。今年年內國內外債券到期小高峰已過。2023年9-12月仍有國內外債券合計2607億元待到期償還，9、10、11、12月到期規模分別為735、762、574、536億元。具體來看, 9月華發、佳兆業、鐵建、碧桂園、金融街到期規模較大，均超30億元。根據該行對主流房企的債務到期壓力測試，金地、碧桂園、融創、保利、中海、萬科2023年9月-2024年年末債務到期規模超過200億元。其中2024年單月到期規模超過50億元的有：碧桂園2024年1月；融創2023年10月、2024年4月；金地2024年3月；遠洋2024年7月；綠地2024年6月；華發2023年9月；保利2024年3月；中海2024年5月；華潤2024年2月。從當月債務到期規模/月均流入來看，除融創和遠洋外，其余主流房企月均權益銷售額與月均融資額均能完全覆蓋當月到期債務。整體而言，央國企債務到期壓力明顯小于民企和混合所有制房企。

政策：

中央政策：中央多項重磅利好出臺，居民加杠桿空間被進一步打開。

1）降低存量首套住房貸款利率。該行認為，有助于減少居民每月的利息支出節流，一定程度上促進消費和投資；同時或能有效減少提前還貸、違規使用經營貸、消費貸置換存量房貸的情況。

2）統一下調二套房貸利率下限。此次政策將二套住房利率政策下限由不低于相應期限LPR+60BP調整為不低于+20BP。根據最新5年期以上LPR報價，首套房貸利率最低可到4.0%（部分房價疲軟的城市可突破4.0%），二套房貸利率下限調整為4.4%，進一步打開了房貸利率下調空間，帶動實際房貸利率持續下降。該行認為，一線城市或將首先下調房貸利率加點數，打開房貸利率下行空間，預計房貸利率政策總體上會朝著進一步下調的方向演進。

3）統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。此前各地購買商品住宅的首付比例下限非限購區分別為首套20%、二套30%，限購區域下限為首套30%、二套40%。本次監管部門統一下調商貸首付比例下限，不再區分限購和非限購區域，進一步降低了購房門檻。該行判斷，二線城市大概率將首付比例調整全國統一的下限水平，一線城市二套房首付比例或更可能優先調整。

地方政策：一線城市落地“認房不認貸”，京滬政策力度超出預期。

從政策影響上看，1）直接利好外地有過貸款記錄但本地無房家庭、本地賣一買一的置換家庭。不過購房資格理論上沒有增加，政策有效降低了部分有購房資格的人的購房門檻，也符合“房住不炒”的政策方向。2）政策信號意義重大，有效帶動市場預期和信心的修復，激活樓市活躍度。3）一線城市的調整還有較強的風向標意義，武漢、中山、惠州、廈門、東莞、江蘇省、成都、鄂州、沈陽、杭州、珠海、合肥等超過十個省市也在一周內落地“認房不認貸”。該行認為，短期二三線城市將加速跟進，“認房不認貸”或基本在全國范圍內的城市全面放開。

從政策效果來看，1）新房市場：“認房不認貸”后，北京、廣州、深圳新房成交均有所回升。其中北京是回升最明顯、也是最快回升的城市，9月1日-17日北京新房日均認購量高出8月日均認購量32%。9月1日-17日廣州新房日均成交量高出8月日均成交量12%。2）二手房市場：從掛牌量來看，9月初二手房掛牌量出現回升，尤其是一線城市第35周（8月28日-9月3日）二手房出售掛牌量指數環比上周提升了59%，或是因為部分考慮賣一買一的置換群體集中掛牌，掛牌價則無明顯變動。從成交量來看，“認房不認貸”后，北京二手房成交均明顯回升，9月1-17日的日均成交量較8月日均成交量提升了12%。不過由于備案數據較真實成交數據有所延遲，因此存在政策效果尚未在官方成交數據中體現的情形。該行預期9月底10月初整體網簽數據或有明顯起色。當前市場進入“金九銀十”，該行預計此輪政策能階段性拉動部分置換需求的釋放，短期一線和重點二線城市房地產市場有所回暖。但基于當前居民購買力不足的事實，后續核心城市的帶動效應和銷售積極性的持續程度仍待觀察。

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