利好“二套轉首套”人群

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9月7日上午，包括中國銀行、工行、農行、建行在內的四大國有銀行接連發布開展存量首套住房貸款利率調整的公告，對調整范圍、申請方式以及調整規則進行了詳細說明。

這也就意味著8月31日央行兩部門宣布的存量首套住房商業性個人住房貸款可申請置換貸款調整利率政策，正式迎來了實質性的落地。

一位叫兮兮（化名）的購房者對表示，她去年9月份在北京貸款購買了一套二手房，由于當時北京“認房又認貸”還在實施，在不滿足首套標準的情況下，商業貸款按照二套的利率是5.35%。

“我的商貸一共是126萬，如果能二套轉首套，利率就可以變成4.85%，每個月可以少還約300元，25年就可以省下近9萬元?！辈贿^，她表示，目前還在和銀行進一步溝通中。

貸款時滿足首套標準 銀行可主動下調

關于此次調整范圍，四大行給出明確的限定標準，貸款發放時間或合同簽訂時間需在2023年8月31日以前，并且發放貸款時已經被認定為首套住房。

如果貸款時為非首套房，目前貸款所在城市執行“認房不認貸”政策后，已經符合首套住房貸款標準的，也可申請調整。

在調整方式上，根據各銀行的公告，如果貸款時歸為存量首套住房的，四大銀行將于9月25日起并主動進行批量下調，無需客戶申請，后續客戶可以在相關銀行掌上銀行、微信公眾號或貸款經辦行查詢進度。

“自動調整減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

值得注意的是，如果“二套轉首套”如需新發放貸款置換的，需要主動聯系貸款經辦機構。不過，不論哪種方式，調整后將于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

對于商業銀行是否會跟進，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，“降低存量房貸利率可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力?！?/p>

能有效降低月供 更利好“二套轉首套”人群

關于利率調整規則，各大銀行給出的內容幾乎相同，均需參考原貸款發放時間、發放時所在城市以及全國首套房貸利率政策下限。

以中國銀行為例：2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為LPR+0BP，如貸款利率低于LPR則不調整。

2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

值得注意的是，如果當前執行固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人需向銀行主動申請先轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述規則進行調整。

對于復雜的規則，易居研究院研究總監嚴躍進解釋稱：“現在絕大多數購房者的房貸利率都是按照“LPR+基點”的方式進行。此次改革的思路，其實就是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”。低基點的LPR，是指當前的LPR即4.2%。”

他進一步分析：2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”；2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”；2022年5月份后買房的，其利率重新定價規則為從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”。

“2019年10月-2022年5月期間購房利率大概為6.3%。按照現在的規則，利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。”嚴躍進舉例稱。

此外，李宇嘉也分析稱：“存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016年-2021年發放的貸款利率比較高，大約在60%左右，此次平均下調80個基點，對應存量房貸下調50個基點，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，能有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費?！?/p>

不過，在陳文靜看來，本次存量首套房貸利率下調更利好“認房不認貸”后，符合所在城市首套住房貸款政策的購房人群。她表示：“此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿?！?/p>

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