備受關注的“認房不認貸”開始在一線城市中落實。

2023年8月30日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

廣州是率先響應“認房不認貸”的一線城市。8月25日，住建部、人民銀行、國家金融監管總局曾聯合發布通知，要求對個人住房貸款中住房套數認定標準進行優化，并將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

【資料圖】

深圳隨后跟進。

8月30日，深圳市住房和建設局聯合中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，也官宣正式執行“認房不認貸”。

《通知》顯示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。本通知自2023年8月31日起施行。

樂有家營銷總裁孟凡振認為，認房不認貸比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當前供需關系發生重大變化的背景下，該優化政策可以進一步起到穩定預期的積極作用，但并不會帶來房價明顯的反彈。

當然，若能同時解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問題，出臺針對性強的配套措施，將有利于滿足更多合理的改善需求釋放，扭轉當前房地產交易市場的頹勢。

市場普遍認為，“認房不認貸”在短期內對交易量會有明顯幫助，但市場是否會因此而被激活，仍有待各方因素的同時助力。

廣深率先落地

事實上，“認房不認貸”的執行，此前已經有所預期。

2023年7月，住建部部長倪虹召開企業座談會時強調要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

隨后，北上廣深四大一線城市也就相關會議精神和要求表態，表示將結合實際情況，會同相關部門抓好貫徹落實，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

一個月后，8月25日，住建部、人民銀行、國家金融監管總局正式發布通知，要求對個人住房貸款中住房套數認定標準進行優化，并將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

至此，“認房不認貸”的執行已經成為明牌，廣州則是第一座執行這一政策的城市。

這一政策的影響主要體現在，執行“認房不認貸”之后，只要購房者在廣州名下無房，不管有沒有貸款記錄，都可以按照首套房認定。以此推論，假設購房者所購買的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

這意味著，執行“認房不認貸”后，首付的壓力將有所減輕。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，“按照今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬、二手房套均總價大約320萬計算，新政執行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬元左右，如果是購買越高總價的住房首付減少更多。”

肖文曉認為，本次“認房不用認貸”在廣州主要利好三類人群：其一，在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地無房的剛需客；其二，在廣州本地打算賣一買一的置換客，置換門檻降低；其三，打算在增城、從化這樣的不限購區域或南沙、花都這樣人才購房政策較為寬松的區域買房的外地客。

深圳執行“認房不認貸”后，帶來的最直接變化，就是改善客群首付壓力減輕。

樂有家研究中心以500萬為例計算，新政后換房族首付壓力直接減少100萬。

“金九銀十”可期？

廣州作為一線城市中最先執行“認房不認貸”的城市，有其迫切性。

克而瑞數據顯示，今年7月，廣州商品房合計供應54.69萬平方米，環比下降39%，同比下降40%；網簽成交75.83萬平方米，環比下降29.9%，同比下降15.9%。整體來看，今年前7月，廣州商品房面積合計網簽成交679.93萬平方米，同比微跌2%；總成交規模2223.67億元，同比微漲3%。

國家統計局最新數據也顯示，今年7月，廣州的二手房價格環比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

肖文曉指出，今年7、8月，受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉直下，7月新房網簽只有4600多套，8月截至到29號更是只有3100多套，以上數據都是近十年歷史同期的低位。

而近一兩年，深圳樓市也持續處于疲軟狀態。深圳中原研究中心數據顯示，7月，新房市場共網簽3628套商品房，環比下降14.1%；住宅網簽3156套，環比上升3.5%；豪宅網簽893套，環比上升120.5%；商務公寓網簽175套，環比下降57.4%；商辦及其它網簽297套，環比下降61.0%。

同時，截至7月底，二手房在售房源跌至36968套，下滑9.7%。7月全市二手住宅過戶套數為2259套，環比下滑6.1%；二手住宅成交22.2萬平，環比下滑6.3%，二手住宅成交連續4個月下滑。

量價齊跌，廣州樓市和深圳樓市亟需“及時雨”。“認房不認貸”的正式執行，也被認為有望對接下來的“金九銀十”有正面推動作用。

廣州中原項目部總經理黃韜在接受記者采訪時也表示，這一政策對目前慘淡的成交量肯定有所提振，對于有賣一買一需求的購房者非常有效，預計會有比較明顯的交易量增長，幅度或達到20%以上。但成交價格則仍然存在保持平穩或繼續走低的可能。

不過，雖然市場有共識將對成交量有一定的提振作用，但對于后市的走勢，多數仍持十分審慎的態度。

一位華南房企的人士告訴記者，短期成交、來訪會起來一些，但是變化也不會太大。“情緒都比較樂觀是因為覺得‘認房不認貸’在一線城市落實是一個風向標，但政策本身其實對市場的刺激是有限的，而且現在市場需要的也不是‘刺激’，而是整個市場都正向循環起來才能夠有明顯變化。”他說。

黃韜也認為，開發商和二手業主應該趁著這波行情盡快賣房、盡快促銷以及盡快置換房子。“這一波行情預計持續到10月份，它并不是反彈式行情，而是階段性波浪式地往上走，整體上仍然不應該過度樂觀。”

地產經濟學家鄧浩志也指出，“認房不認貸”政策對整個市場影響不會特別大。因為畢竟影響的只是部分購買力，并不會對整個市場產生刺激。“廣州樓市復蘇，可能后續仍需要其他政策支持。”

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