存量房貸利率是否真的要下降？近期，隨著上市銀行業績發布會的陸續召開，已有多家銀行高管針對存量房貸利率未來是否調整進行了回應。

多位銀行高管表示，存量房貸利率調整是大勢所趨，當前銀行已經對存量房貸利率調整進行了相關評估，并已做了相關預案。調整房貸利率較為復雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調整方案。未來將在有關部門指導下穩妥推進實施。

另有消息稱，某國有大行將于本周三召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會。

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有業內人士預測，銀行調整存量房貸利率已箭在弦上，或將于近期落地實施。這雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關壓力。

銀行已對存量房貸利率調整制定預案

今年7月以來，金融監管部門多次就存量房貸利率調整發聲，并將最初針對商業銀行調整存量房貸利率所用的“鼓勵支持”一詞，改為了“指導調整”。這讓市場對于銀行存量房貸利率下調的預期再度升高。存量房貸利率是否會進一步調整，成了今年各家銀行中期業績發布會上銀行高管的必答題。

招商銀行行長助理彭家文在該行中期業績交流會上表示，目前招商銀行已經制定了預案，但還沒有最終的方案。招行已從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進行了測算。從測算的結果來看，影響總體可控。

“中信銀行密切關注存量房貸的相關監管導向和市場情況，對本行的業務情況進行了及時的梳理和分析，并對可能發生的業務調整已經做好了預案。”中信銀行副行長謝志斌亦表示，中信銀行未來將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。

華夏銀行行長關文杰亦指出，該行將在監管部門的指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。

據貝殼財經記者了解，目前已有部分地區金融監管部門就存量房貸利率下調相關事項，對轄內銀行進行調研。另有國有大行即將召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會。多位業內人士預期，銀行對存量房貸利率調整措施或將陸續落地。

“存量房貸利率下調，還是要看監管部門如何推動，讓相關存量利率有序下調。”瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之認為，8月最新一期LPR(貸款市場報價利率)中5年期以上品種維持不變，為銀行存量按揭貸款利率的下行提供了一定的空間。

存量房貸利率下調仍有難點，“一刀切”政策恐難以實施

自7月以來，盡管金融監管部門曾多次提及將商業銀行下調存量房貸利率，但至今為止，僅有少數銀行在部分區域內通過發放優惠券的方式試點，降低了特定客戶的存量房貸利率。而統一的調降政策遲遲未出。

“從目前掌握的信息來看，同業各行對政策理解不盡相同。”謝志斌表示，從實際操作角度來講，銀行需要考慮各政策一致性、各地區差異性以及利率調整力度等諸多因素。如從客戶角度來看，各家銀行按照一定標準執行更有利于提高公平性和降低客戶輿情。但從區域情況來看，房地產政策因地施策，各地區按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調整確實難以實行“一刀切”的管理政策。

彭家文亦認為，如何兼顧好“因城施策”和公平性都是銀行需要考慮的重點問題。當前，各個城市、銀行的分支機構情況、每個客戶的情況均有不同，銀行需要綜合考量并兼顧好各類因素才可推出具體方案。

在不少業內人士看來，商業銀行下調存量房貸利率的動力不足。當前，存量房貸利率高于新發房貸利率，且差距較大，因此下調存量房貸利率將對銀行凈息差產生一定的收窄壓力。

據有關券商機構的估算，存量個人按揭利率每下調10個基點對全行業凈息差的影響大約是0.9-1個基點。而當前，多家銀行凈息差由于LPR利率持續下調、存款成本仍在上升等因素影響，仍在持續收窄。

“市場不能只看到存量房貸利率調整帶來的負面效應，也應看到其正面的影響。”彭家文認為，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量相對較大。而隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓銀行對客戶的經營進一步加深，從而對零售業務的增長有利。

不過，部分銀行指出，當前房貸提前還款問題已有所緩解。建行副行長李運表示，近幾個月建設銀行新受理的提前還款需求總體上已經趨于穩定，相比4月份的峰值大幅下降。華夏銀行亦表示，提前還款量同比有所增長，從七、八月情況來看，提前還款有所緩解。

銀行存量房貸利率調整或箭在弦上

對于存量房貸利率如何調整，此前央行指出，支持商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。業內人士認為，這為銀行后來存量房貸利率調整提供了思路。

招聯金融首席研究員董希淼建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

光大證券金融行業首席分析師王一峰則認為，存量房貸利率調整大概率通過借貸雙方自主協商變更合同的方式進行。對于房貸合同變更早已明文規定，1998年發布的《個人住房貸款管理辦法》指出，“借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議”。

“從本輪存量房貸利率調整來看，開放‘轉按揭’概率不大。”王一峰指出，開放“轉按揭”可能引發惡性競爭，甚至滋生投機套取資金行為。商業銀行為搶奪按揭客戶，可能會忽視風險收益相匹配的原則，放開“轉按揭”或“再按揭”業務后，存量資產再評估將可能導致金融風險與金融資產價格變化強相關，非審慎的評估體系可能再度推高資產價格泡沫。

在王一峰看來，商業銀行下調合同利率實際意愿或相對偏弱，房貸利率調整可能通過國有大行作為“標桿行”的方式開展。在實操過程中，合同利率修訂或呈現明顯的差異化特征，包括因城施策、區分客戶資質等。在合同修訂過程中，銀行也可能要求客戶在未來一定時期內不得提前還款等附加條件。

此外，中泰證券（600918）研究所所長戴志鋒認為，存量房貸下調比例預計不會很大。復盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。目前不同省份、城市的個人住房貸款政策和利率差異較大，統一全面調整的難度較大。預計存量全面下調的可能性較低，具體要等待監管或商業銀行細則出臺，即使陸續有政策出臺，鑒于目前的按揭貸款體量和規則與2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加復雜和個性化。

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