諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月10個重點城市二手住宅掛牌量為158.63萬套，環(huán)比上漲0.92%，同比上漲47.96%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國法拍房掛拍套數(shù)新增30.4萬套，較上年增加19.7%；而成交套數(shù)僅有5.2萬套，成交量遠不及增長速度。

不難看出，7月份以來，全國二手房掛牌量、法拍房數(shù)量增速較上半年都有進一步提升的趨勢。而從青島二手房市場來看，二手房住宅市場價格持續(xù)走低，二手房掛牌量增速明顯。根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套，當(dāng)前二手房存量遠超需求量，也為法拍房帶來了一定沖擊。

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法拍房激增 成交不高

法拍房，是指司法拍賣的房屋及不動產(chǎn)，其實質(zhì)是司法執(zhí)行過程中的一環(huán)。所謂“變成法拍房”一般是指債務(wù)人無法履行司法判決或仲裁裁決所確定的債務(wù)，司法執(zhí)行機關(guān)，主要是執(zhí)行庭，委托拍賣公司將債務(wù)人名下的不動產(chǎn)并將拍賣所得之款項扣除必要的成本和手續(xù)費及可能產(chǎn)生的稅費后，交由債權(quán)人優(yōu)先受償。

一般來說，購買債權(quán)與參與法拍是兩個不同的程序。法拍是債權(quán)的實現(xiàn)的途徑，而購買法拍房也存在一定風(fēng)險性。

對于法拍房，上海瀛泰（臨港新片區(qū)）律師事務(wù)所翁冠星律師提出了幾點注意事項，他指出：

1.是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證：關(guān)系到能不能過戶，是不是有二次稅費，優(yōu)先選擇已經(jīng)取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本；

2.房屋是否涉及刑事案件，如果是，結(jié)案之前可能不能過戶；

3.是否100%產(chǎn)權(quán)；

4.土地出讓性質(zhì)：是否住宅用地，如果是劃撥可能涉及巨額稅費；

5.是否存在租賃：根據(jù)買賣不破租賃原則，如果房屋內(nèi)存在長期租客，則存在拍下房屋后無法入住無法轉(zhuǎn)售的情況，而且實務(wù)中很多法拍房上的長期租賃都系原房東即債務(wù)人的惡意租賃，令拍下房屋的人防不勝防；

此外，他還建議，“購買法拍房時，要清楚賣方是個人還是公司、上次交易的價格及方式、水電物業(yè)欠費情況、房屋是否騰空，如現(xiàn)有人居住，可能過戶后無法入住，需要另案處理、調(diào)查是否為‘兇宅’、調(diào)查是否內(nèi)已經(jīng)有戶口等，最好通過實地看房確定房屋現(xiàn)值。”

值得注意的是，法拍房相對于市場上其他房源具有一定的價格起拍優(yōu)勢，通常來說會比市場中的二手房起拍價格便宜，這也吸引了部分參拍人員。

同時，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。據(jù)中緯房研究院等聯(lián)合公布的《2023年1-6月全國司法拍賣房產(chǎn)情況分析報告》顯示，上半年全國法拍房掛拍量高達240,636套，比去年同期增長19.79%，其中住宅掛拍量達到145,200套。

翁冠星分析，“實務(wù)中，法拍房激增的原因有：無法還清住房貸款，即‘?dāng)喙喙┯兄鲃訑喙绶课荨疇€尾’，交房無期，貸款者選擇不再還款，這部分由于房屋尚未建設(shè)完成因此不存在‘法拍房’的法律后果。也有因失去收入來源導(dǎo)致被動斷供；企業(yè)及個人因各種原因無法履行債務(wù)的情形增多導(dǎo)致房屋被司法排賣；因為他人債務(wù)提供擔(dān)保、抵押，債務(wù)人‘跑路’而導(dǎo)致房屋被拍賣的情形增多。”

法拍房激增，而成交率卻并不高。據(jù)已知數(shù)據(jù)，上半年全國法拍房成交量為67182套，同比增長9.65%；成交金額同比增加5.64%。法拍住宅成交量為50,428套，成交率為34.73%。“法拍房的激增，一方面，會給購房人及拍賣公司同時造成調(diào)查、信息搜集等方面的壓力，使得買賣雙方信息進一步不對稱；同時也會導(dǎo)致法拍價格承受壓力，有可能使得房屋無法拍到其應(yīng)有價格，進而影響債權(quán)人和債務(wù)人的利益。”翁冠星指出。

二手房增量 房價下行

此外，據(jù)記者采訪了解，7月份以來，全國二手房掛牌量增速相較于上半年有明顯提升，二手房價連續(xù)三月呈現(xiàn)房價下行態(tài)勢。

8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

在全國二手房市場掛牌量增加，房價下行的大環(huán)境下，青島本地二手房市場掛牌量也呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢，根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套，在全國也屬于排名靠前。而二手房成交量卻相對穩(wěn)定。

今年以來，青島市二手房以價換量，成交保持相對穩(wěn)定。1-7月份二手房成交38375套。7月份以來，新房住宅成交降幅明顯，連續(xù)多個周回落到千套以下，被二手房反超。

據(jù)房天下青島公司總經(jīng)理紀禮剛介紹，“青島市老破小問詢量很少，出售較為困難。其中，二手房成交仍以主城區(qū)改善為主。以6-7月份為例，主城區(qū)板塊成交占比超42%，賣一買一改善換房置業(yè)仍是主流。”

由此不難看出，二手房掛牌量增加受供需影響明顯，供大于求的矛盾日益凸顯，導(dǎo)致二手房市場出現(xiàn)“越賣越多”的現(xiàn)象。加之“量價齊跌”加劇了市場恐慌情緒，引發(fā)部分城市出現(xiàn)二手房拋售潮。

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