記者于麗麗李貝貝北京報(bào)道

8月3日，鄭州市成為首個(gè)出臺(tái)政策落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。新政出臺(tái)后，鄭州市場(chǎng)激起了多大漣漪？有中介人士向記者表示，有反應(yīng)，但反應(yīng)不大。目前，離鄭州市新政過(guò)去已有半個(gè)多月。諸葛找房顯示，8月18日是鄭州市當(dāng)周單日漲價(jià)房源數(shù)量最高的一日，漲價(jià)房源數(shù)量151套，但同日，降價(jià)房源數(shù)量卻高達(dá)3068套。

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安居客顯示，鄭州市目前在售樓盤(pán)408個(gè)，有銷(xiāo)售人士對(duì)記者表示，其中20多個(gè)值得購(gòu)買(mǎi)，不少樓盤(pán)涉及保交樓壓力和較大降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

部分鄭州居民、銷(xiāo)售及專(zhuān)家均對(duì)本報(bào)記者表示，鄭州市的保交樓問(wèn)題讓購(gòu)房者信心嚴(yán)重受挫。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)本報(bào)記者表示，建議由開(kāi)發(fā)商出資，讓保險(xiǎn)公司介入，不能保交付就對(duì)購(gòu)房者理賠，以此緩解交付疑慮。

有銷(xiāo)售人士表示，目前的政策刺激力度難以調(diào)動(dòng)市場(chǎng)情緒，鄭州市不僅要解決保交樓問(wèn)題，還要切實(shí)降低存量房貸款利率，如此居民的購(gòu)房心情才能有所緩和。

408個(gè)樓盤(pán)，值得購(gòu)買(mǎi)的只有20多個(gè)？

2023年7月27日，自住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)表示要進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，多個(gè)城市紛紛表態(tài)將積極推進(jìn)，但卻是河南省鄭州市打響第一槍?zhuān)谝恢芎蠹闯雠_(tái)新政。

業(yè)內(nèi)人士分析，鄭州市保交樓的壓力比其他城市更大，目前刺激購(gòu)房、激活市場(chǎng)的欲望比其他城市更為迫切。8月3日，鄭州市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共發(fā)布15條樓市調(diào)控新政。

當(dāng)?shù)刭Y深銷(xiāo)售人士對(duì)本報(bào)記者表示，15條政策中多數(shù)條款本已在執(zhí)行，此次再提及并不新奇，唯有“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停執(zhí)行限售政策更引人關(guān)注。

自鄭州市出臺(tái)新政至今已過(guò)去半個(gè)多月，新政在鄭州市場(chǎng)上是否引發(fā)波瀾，又在多大程度上刺激了購(gòu)房欲望？市場(chǎng)情況的冷暖，處于市場(chǎng)一線的銷(xiāo)售人士感受會(huì)更為真切。

安居客顯示，鄭州市目前在售樓盤(pán)有408個(gè)。張科(化名)做房產(chǎn)銷(xiāo)售工作已有五六年，他說(shuō)，目前鄭州市在售樓盤(pán)三四百個(gè)，但真正值得購(gòu)買(mǎi)的只有20多個(gè)。因?yàn)橛行潜P(pán)存在保交付的風(fēng)險(xiǎn)，有些樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)以后存在較大的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

張科說(shuō)，雖然他也希望客戶能夠成交，但不能忽悠客戶，那樣后期也會(huì)遭到投訴。因此，他的原則是，把鄭州市場(chǎng)的實(shí)際情況告訴客戶，讓客戶自己來(lái)選擇和把握。

張科建議記者在選擇樓盤(pán)時(shí)要謹(jǐn)慎，他說(shuō)，部分樓盤(pán)銷(xiāo)售難度大的開(kāi)發(fā)商目前的做法就是：“忽悠一個(gè)是一個(gè)，割一個(gè)韭菜是一個(gè)”。

如果不著急入住，現(xiàn)在出手是不是合適？張科認(rèn)為，購(gòu)房者可以每個(gè)月通過(guò)貝殼買(mǎi)房指數(shù)觀察當(dāng)月“帶看量”，若“帶看量”開(kāi)始增加，說(shuō)明市場(chǎng)熱度有所好轉(zhuǎn)。

鄭州市于8月3日提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“暫停執(zhí)行限售政策”。記者注意到，目前貝殼買(mǎi)房指數(shù)尚未顯示8月上旬的“帶看量”。張科說(shuō)，數(shù)據(jù)有一定的滯后性，9月初這一數(shù)據(jù)才能出爐。

但目前可以看到鄭州市各區(qū)域每周的銷(xiāo)售情況。8月13日至8月19日，這是鄭州市新政實(shí)施后的第二周，鄭州市各區(qū)域的銷(xiāo)售情況差異很大。這也印證了張科的話，他說(shuō)：“目前鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)就是兩極分化。”

從鄭州市最繁華的金水區(qū)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示：金水區(qū)新房成交42套，環(huán)比上漲50%，二手房成交139套，環(huán)比上漲6.92%。

但同樣的時(shí)間段，管城回族區(qū)的銷(xiāo)售們則比較惆悵，該區(qū)當(dāng)周新房成交16套，環(huán)比下降20%，二手房成交65套，環(huán)比下降16.67%。中原區(qū)和管城回族區(qū)的處境類(lèi)似。

鄭州市的居民陳帥(化名)對(duì)本報(bào)記者表示，因?yàn)猷嵵菔械谋＝粯侨蝿?wù)重，居民情緒受到嚴(yán)重干擾，不少人產(chǎn)生恐懼心理。在預(yù)期不足夠穩(wěn)定的背景下，多數(shù)人覺(jué)得買(mǎi)房子不如留著現(xiàn)金靠譜。他說(shuō)，“新政雖然暫停限售，但對(duì)剛需人群影響不大，新房沒(méi)火，二手房掛牌出售的很多?！?/p>

從諸葛找房目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭州市的降價(jià)房源的確占多數(shù)。8月13日至8月19日期間，7天之內(nèi)，漲價(jià)房源數(shù)量相比降價(jià)房源數(shù)量，顯得非常渺小。多數(shù)時(shí)候，單日漲價(jià)房源數(shù)量不超過(guò)50套。

以8月18日這一天為例，當(dāng)日漲價(jià)房源數(shù)量為151套，該數(shù)據(jù)是當(dāng)周漲價(jià)數(shù)量最高的一日。但同日，降價(jià)房源數(shù)量則高達(dá)3068套。漲價(jià)房源數(shù)量不到降價(jià)房源數(shù)量的5%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)本報(bào)記者提到，鄭州市先前房?jī)r(jià)的深度回調(diào)，已經(jīng)讓居民形成房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。因此，市場(chǎng)掛牌量增加，多數(shù)人著急出售。

鄭州市新政出臺(tái)，能在多大程度上刺激購(gòu)房？張科在一線銷(xiāo)售的體會(huì)是，有些反應(yīng)，但基本沒(méi)有大的波瀾。他說(shuō)，現(xiàn)在出手購(gòu)房的人群主要有兩類(lèi)：要么是著急結(jié)婚不買(mǎi)房不行，要么孩子等著上學(xué)不買(mǎi)房不行。

房天下顯示，截至2023年8月21日，鄭州市8月份的新房參考均價(jià)11616元/平米，環(huán)比上月上漲0.03%，二手房成交價(jià)11978元/平米，環(huán)比上月下降1.11%。

如果購(gòu)房者不著急入住的情況下，何時(shí)入手更為合適？張科說(shuō)，不必著急，可以先通過(guò)貝殼找房指數(shù)觀察每個(gè)月的“帶看量”。他建議記者可以再等一等，或許10月份價(jià)格還會(huì)有所下降。

鄭州市場(chǎng)如何才能修復(fù)信心？

房企當(dāng)然是最希望市場(chǎng)盡快火起來(lái)的陣營(yíng)之一。鄭州市實(shí)施新政以后，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人士李全(化名)在為記者介紹樓盤(pán)時(shí)提到：有的項(xiàng)目送花園、送地下室、送車(chē)位；有的項(xiàng)目首付1萬(wàn)元，其余全部貸款；有的項(xiàng)目贈(zèng)送面積22平米；有的項(xiàng)目屬于工抵房，直降2000元/平米等。

但張科覺(jué)得，目前并不是單單出臺(tái)政策和實(shí)施優(yōu)惠就能刺激鄭州樓市的。作為一名資深一線銷(xiāo)售，他和鄭州市居民陳帥的看法有一點(diǎn)是相同的。他認(rèn)為，目前鄭州市要先把保交樓的問(wèn)題解決了，只有這樣，購(gòu)房者才會(huì)逐步恢復(fù)信心。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，鄭州市的保交樓問(wèn)題讓購(gòu)房者具有疑慮，同時(shí)也存在市場(chǎng)供大于求、庫(kù)存量過(guò)大的問(wèn)題。郭毅認(rèn)為，鄭州市的市場(chǎng)冷淡，核心問(wèn)題并非購(gòu)房者支付能力不足，而是對(duì)市場(chǎng)信心的缺失，對(duì)未來(lái)漲勢(shì)判斷過(guò)弱。

郭毅說(shuō)，鄭州市的問(wèn)題是全國(guó)多個(gè)二線城市問(wèn)題的折射，目前二線城市的樓市提振不單單是政策放松問(wèn)題。核心問(wèn)題是：二線城市看一線城市，倘若一線城市的調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)，二線城市的信心就難以調(diào)動(dòng)。

陳晟也認(rèn)為，只有一線城市政策的松動(dòng)，才能調(diào)動(dòng)二線城市乃至三線城市的購(gòu)房信心。值得注意的是，陳晟為全國(guó)保交樓問(wèn)題提供了一條建議，他認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目可以讓保險(xiǎn)公司介入，由開(kāi)發(fā)商出資，如果不能保交付就對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行理賠，以此為購(gòu)房者減少保交付顧慮。

張科認(rèn)為，鄭州市要激活市場(chǎng)、恢復(fù)信心，除了要解決保交樓難題，也要切實(shí)降低存量房貸款利率。因?yàn)閺那暗馁?gòu)房者，他們站在貸款利率的高崗上，心中有不平衡、不公平的感受。如果能將存量房貸款利率降低，大家從心態(tài)上會(huì)有所緩和，也就會(huì)樂(lè)意考慮改善住房的問(wèn)題。

記者注意到，此次鄭州市新政也提到了鼓勵(lì)銀行降低存量房貸款利率，但張科認(rèn)為，要注意使用的措辭是“鼓勵(lì)”，單單是“鼓勵(lì)”，這還是不夠的。

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