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中信建投（601066）發(fā)布研究報(bào)告稱，關(guān)注核心城市政策優(yōu)化，推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企。7月地產(chǎn)銷售繼續(xù)筑底，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，供需兩端的政策優(yōu)化有望緩解行業(yè)的階段性壓力。核心一二線城市調(diào)控有望進(jìn)一步放開(kāi)，超大特大城市城中村改造為行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇，重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企有望受益。

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，2023年7月銷售面積、投資額、新開(kāi)工面積、竣工面積分別為7048萬(wàn)平方米、9167億元、7090萬(wàn)平方米、4501萬(wàn)平方米，同比增速分別為-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%，前值分別為-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%。

樓市尚處調(diào)整階段，政策信號(hào)明顯已有城市優(yōu)化調(diào)控。2023年7月全國(guó)商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場(chǎng)銷售延續(xù)6月的筑底態(tài)勢(shì)。當(dāng)前樓市尚處于調(diào)整階段，是內(nèi)需不足和購(gòu)房人缺乏信心的表現(xiàn)。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自政治局會(huì)議以來(lái)，已有包括鄭州、南京、杭州在內(nèi)的城市優(yōu)化調(diào)控。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開(kāi)發(fā)商加大投資，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項(xiàng)資金來(lái)源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開(kāi)發(fā)商加大投資力度。7月新開(kāi)工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴(kuò)大。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，7月竣工同比增長(zhǎng)33.1%，增速較6月提升16.8個(gè)百分點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期

1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場(chǎng)銷售目前仍處筑底階段，未來(lái)有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);

2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來(lái)源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期;

3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

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