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尹中立(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任)

8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售仍然處在調(diào)整狀態(tài)。投資開(kāi)發(fā)方面，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%，其中，住宅施工面積563026萬(wàn)平方米，下降7.1%；房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。銷(xiāo)售端，1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降4.3%；商品房銷(xiāo)售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。

為了刺激市場(chǎng)需求，提振市場(chǎng)信心，人民銀行采取了小幅降息措施，8月15日將隔夜期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至2.65%，7天期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至2.80%，1個(gè)月期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.15%。同時(shí)進(jìn)行了4010億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF操作利率為2.5%，較上月下降15個(gè)基點(diǎn)。這是在6月降息后，央行再次降息。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)整始于2021年7月份，表現(xiàn)為房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資的逐漸下滑。為了進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，有關(guān)部門(mén)不斷進(jìn)行政策的調(diào)整，力度比較大的如2022年9月末，央行和原銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行了調(diào)整，階段性維持、下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財(cái)政部通知減免換購(gòu)住房個(gè)人所得稅，同時(shí)，央行更是時(shí)隔七年首次對(duì)公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)，對(duì)剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。

除了出臺(tái)提振市場(chǎng)需求的政策外，相關(guān)部門(mén)還出臺(tái)了化解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的一系列政策。2022年11月11日，人民銀行和原銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。該文件共有16條措施，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中最大的亮點(diǎn)是允許開(kāi)發(fā)貸款展期，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體內(nèi)容為：自通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。今年年中，該項(xiàng)政策又被延長(zhǎng)至明年底。

從市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果看，無(wú)論是刺激需求的政策還是緩解供給的政策都還沒(méi)有完全得到預(yù)期的效果。筆者認(rèn)為，其中最重要的原因是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較為脆弱。根據(jù)筆者的研究結(jié)果，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不足10%，財(cái)務(wù)杠桿率超過(guò)了商業(yè)銀行的杠桿率。只要土地價(jià)格下跌10%，在高位購(gòu)置土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將陷入資不抵債的狀態(tài)。2020年前后，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置了大量土地儲(chǔ)備，這些土地資產(chǎn)部分已經(jīng)處于減值狀態(tài)。從已經(jīng)公開(kāi)的數(shù)據(jù)信息看，2022年及2023年上半年所有房地產(chǎn)類(lèi)上市公司都計(jì)提了大量減值準(zhǔn)備。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿(mǎn)足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。

從最近出臺(tái)的一系列政策措施看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)得到?jīng)Q策部門(mén)的高度重視，相信隨著已經(jīng)出臺(tái)的政策逐漸產(chǎn)生效果，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸得到化解，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度悲觀。

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