8月10日，記者獲悉，鄭州樓市某新盤(pán)再次打出“0首付”的廣告。

據(jù)記者從中介和售樓部了解，此次該樓盤(pán)“0首付”廣告的概念并非是以往的“分期付款”，而是一種新的形式，即借助“高評(píng)高貸”，拉高總房?jī)r(jià)，使貸款部分的金額直接覆蓋總房?jī)r(jià)，就可實(shí)現(xiàn)總房?jī)r(jià)“全額貸款”，不需支付首付的效果。

那么，“0首付”背后的“高評(píng)高貸”到底如何操作？背后有何風(fēng)險(xiǎn)？

(資料圖片)

“0首付”背后的“高評(píng)高貸”

8月10日，記者從鄭州某中介看到一條廣告“鄭州市區(qū)驚現(xiàn)0首付，四環(huán)內(nèi)精裝修拎包入住”的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)得知，該樓盤(pán)為遠(yuǎn)洋臻園，位于鄭州二七區(qū)。

上述中介的工作人員向記者介紹：“近期，鄭州很多新盤(pán)都推出了類(lèi)似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢(qián)不用付全額走貸款’，因?yàn)闃潜P(pán)原先價(jià)格高，現(xiàn)在價(jià)格低，按照原價(jià)位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者就可以實(shí)現(xiàn)全額貸款，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，政策卡得不嚴(yán)，不少新盤(pán)都是這么操作的。”

隨后，記者致電遠(yuǎn)洋臻園售樓部，其置業(yè)顧問(wèn)表示：“‘0首付’是昨天新推出來(lái)的優(yōu)惠政策，今天總共就5個(gè)名額，‘0首付’就是做‘高評(píng)高貸’，走全額商貸。”

那么，“高評(píng)高貸”如何實(shí)現(xiàn)呢？比如，以總價(jià)50萬(wàn)元新房為例，如果將這套房子的總價(jià)提高到62.5萬(wàn)元或以上，后續(xù)在申請(qǐng)貸款時(shí)以62.5萬(wàn)元的80%比例獲取貸款，剛好是50萬(wàn)元整，這就實(shí)現(xiàn)了“全額貸款”。

“在‘0首付’的操作中，購(gòu)房者還需要支付一筆貸款服務(wù)費(fèi)，加上維修基金，總共支付七八千元。”一位中介人員如是說(shuō)。

不僅是鄭州，深圳二手房市場(chǎng)此前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“負(fù)首付”的現(xiàn)象，也是通過(guò)“高評(píng)高貸”來(lái)實(shí)現(xiàn)。比如，100萬(wàn)元的房子，銀行評(píng)估價(jià)150萬(wàn)元，貸款額度增高至120萬(wàn)元，多余20萬(wàn)元還可以用來(lái)付首付。

“高評(píng)高貸”風(fēng)險(xiǎn)幾何？

事實(shí)上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，其中第二條第五項(xiàng)規(guī)定，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。”即現(xiàn)在銀行審批貸款要對(duì)比網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)，用二者的相對(duì)低值來(lái)確定貸款額度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)階段的“高評(píng)高貸”通常采取陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)目的，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，以“陰合同”的房?jī)r(jià)實(shí)際成交，以“陽(yáng)合同”的房?jī)r(jià)獲取高額貸款。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師分析稱(chēng)：“‘0首付’意味著購(gòu)房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)，這可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。”

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦被查處，不僅涉及刑事風(fēng)險(xiǎn)，還涉及被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。而從銀行的角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有首付，按規(guī)定是不能辦理房貸的，這還會(huì)涉及虛假的收入流水和購(gòu)房合同。若是銀行和開(kāi)發(fā)商合謀參與其中，銀行也面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。這本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規(guī)行為。”王玉臣補(bǔ)充說(shuō)。

背后：鄭州新房市場(chǎng)低位運(yùn)行

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，鄭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下調(diào)0.3%，同比持平；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更為明顯。

另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的月度房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月、6月，鄭州新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比分別下調(diào)0.2%和0.3%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，而在今年3-6月，鄭州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅排名分別為4、17、49、51位，這意味著市場(chǎng)壓力是在明顯增大的。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)也顯示，今年7月，鄭州主城新房市場(chǎng)供求規(guī)模雙項(xiàng)回落，主城區(qū)住宅新房供應(yīng)約23萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑約48%；成交“六連降”，7月主城住宅成交量約40萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑約21%；受低價(jià)個(gè)案項(xiàng)目集中備案影響，住宅成交均價(jià)14798元/平方米，環(huán)比下降約5%。

“鄭州樓市在經(jīng)歷一季度短暫回暖之后，二季度客戶(hù)明顯下滑，成交持續(xù)量縮。”克而瑞河南區(qū)域分析人士表示，究其原因主要是受前期需求集中釋放完畢、客戶(hù)信心修復(fù)緩慢等因素影響。整體而言，當(dāng)前市場(chǎng)信心不足，房企推盤(pán)節(jié)奏緩慢，樓市延續(xù)低位行情。

但是，隨著鄭州樓市近期頻發(fā)利好政策，樓市的頹勢(shì)也有望得到改善。8月3日，鄭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，推出15條樓市調(diào)控新政，包括暫停執(zhí)行限售政策、推行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)、鼓勵(lì)調(diào)整存量房貸利率、加大多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼力度、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、降低住房交易稅費(fèi)等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次鄭州提及的15條內(nèi)容比較詳細(xì)，打響了‘優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的第一槍?zhuān)兄谶M(jìn)一步降低購(gòu)房成本，進(jìn)一步激活樓市。”

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