本報(bào)記者|季曉莉經(jīng)歷幾年的行業(yè)下行周期，房地產(chǎn)業(yè)仍在底部徘徊。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的7月，排名前100的房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。近期，中央和地方各級(jí)政府相繼發(fā)聲，在“房住不炒”的前提下，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。上半年，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，中長(zhǎng)期貸款增速持續(xù)上升。6月末，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個(gè)百分點(diǎn)，增速是連續(xù)11個(gè)月上升。上半年，房地產(chǎn)業(yè)新增中長(zhǎng)期貸款6287億元，同比多增4590億元。政策組合拳密集推出前不久，住建部、央行等部門(mén)提出的部分調(diào)整政策正加速落地。8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委等四部門(mén)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委副秘書(shū)長(zhǎng)、綜合司司長(zhǎng)袁達(dá)表示，推進(jìn)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、有序擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行規(guī)模等政策措施已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，其他政策也在抓緊推進(jìn)，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)提供有力政策支撐。央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，重申延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。同時(shí)，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。7月14日在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾表示，我國(guó)前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上。“下一步，按照市場(chǎng)化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”隨后，8月1日，央行、國(guó)家外匯管理局在2023年下半年工作會(huì)議中也明確提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，調(diào)整存量房貸利率一方面可以減輕已購(gòu)房群體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，另一方面可以減少提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，有利于銀行優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)的穩(wěn)定。住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這意味著“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性購(gòu)房群體將享受首套購(gòu)房的待遇。多地出臺(tái)支持房地產(chǎn)新政購(gòu)房補(bǔ)貼打頭陣全國(guó)多地也很快展開(kāi)行動(dòng)發(fā)布穩(wěn)樓市相關(guān)政策，與購(gòu)房補(bǔ)貼相關(guān)的內(nèi)容成為熱門(mén)。8月1日，江蘇句容出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，其中包括多孩家庭購(gòu)新房給予契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)新建商住房給予契稅補(bǔ)貼等。8月3日，鄭州推出房地產(chǎn)新規(guī)15條，包括購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)、不滿(mǎn)3年不得上市轉(zhuǎn)讓規(guī)定暫停執(zhí)行。8月4日，江西贛州發(fā)布18條房地產(chǎn)措施，其中提到支持實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼和繼續(xù)實(shí)行階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。8月4日，南京發(fā)布房地產(chǎn)新政，鼓勵(lì)新六區(qū)及棲霞、雨花臺(tái)兩區(qū)按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，減輕剛性和改善性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。8月8日，四川省巴中市恩陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)新規(guī)，購(gòu)買(mǎi)首套自住住房，首付款比例下調(diào)至20%，對(duì)農(nóng)民工和返鄉(xiāng)人員實(shí)施100元/每平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼。北上廣深等一線城市也相繼表示，將會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。1~7月份，全國(guó)已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺(tái)政策42條。近百城調(diào)整住房公積金政策，優(yōu)化公積金提取條件；部分城市優(yōu)化限購(gòu)政策，放松限購(gòu)區(qū)域，如杭州臨平、余杭、錢(qián)塘區(qū)部分街道納入差異化限購(gòu)范圍，非戶(hù)籍居民滿(mǎn)足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房；長(zhǎng)沙對(duì)人才放松購(gòu)房限制條件，合肥對(duì)老年成員家庭及多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)。政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購(gòu)房門(mén)檻較高，重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。值得注意的是，有聲音認(rèn)為，購(gòu)房補(bǔ)貼更傾向于短期的鼓勵(lì)和輔助，無(wú)法真正成為影響購(gòu)房者的決定性因素。樂(lè)居網(wǎng)發(fā)布的《2023年中購(gòu)房意愿白皮書(shū)》便顯示，稅費(fèi)調(diào)整和購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)決策影響不大。在“下列哪種情況變化，會(huì)影響您的購(gòu)房決策”的回答選擇中，“稅費(fèi)/利率繼續(xù)下調(diào)”“大額購(gòu)房補(bǔ)貼”僅能影響4.81%和11.12%的購(gòu)房者。為什么又是房地產(chǎn)過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了1998年房改以來(lái)最劇烈的調(diào)整，銷(xiāo)售額下滑30%以上，大面積頭部民營(yíng)房企爆雷，土地出讓收入驟降。2023年以來(lái)，各地政策一直保持寬松趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未完全回暖。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年7月，重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.02，進(jìn)入低位區(qū)間。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計(jì)，市場(chǎng)自4月以來(lái)持續(xù)下行，經(jīng)歷了3個(gè)月的受挫，7月新房成交規(guī)模創(chuàng)近年來(lái)新低，市場(chǎng)信心仍處于不足階段。目前，購(gòu)房者信心還需要更加強(qiáng)有力的政策來(lái)推動(dòng)，且政策效果存在一定的時(shí)間窗口，在交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤(pán)整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。《觀點(diǎn)指數(shù).2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》認(rèn)為，二手房銷(xiāo)售價(jià)格短暫回升后再現(xiàn)下跌，意味著房?jī)r(jià)“擠泡沫”的過(guò)程仍在持續(xù)。土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢(shì)。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，今年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入18687億元，同比下降20.9%。盡管政策端支持力度較大，但是優(yōu)質(zhì)投資者難尋，資金呈現(xiàn)遠(yuǎn)離房地產(chǎn)行業(yè)的傾向。現(xiàn)在，中央及地方政府尤其是政策較為嚴(yán)格的一線城市表態(tài)無(wú)疑給市場(chǎng)注射了“強(qiáng)心針”。分析機(jī)構(gòu)表示，“政策底”已經(jīng)到來(lái)，政策將圍繞降門(mén)檻、降成本展開(kāi)，過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的政策均有改善預(yù)期，但市場(chǎng)信心需要時(shí)間恢復(fù)。澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平認(rèn)為，如果不過(guò)度超發(fā)貨幣，就不必?fù)?dān)心房地產(chǎn)像過(guò)去20年出現(xiàn)普漲暴漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代，全國(guó)套戶(hù)比已經(jīng)達(dá)1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過(guò)剩，再加上人口老齡化少子化加速到來(lái)，未來(lái)住房需求將收縮，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)。任澤平認(rèn)為，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有發(fā)展空間。2023年，我國(guó)新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、32.7%、35.8%。改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求成為最大的需求。而且由于中國(guó)家庭戶(hù)規(guī)模迅速小型化以及人民對(duì)美好生活的需要，未來(lái)城鎮(zhèn)居民對(duì)人均住房面積的需求進(jìn)一步增加，帶來(lái)的改善性居住需求年均4.2億~4.7億平方米。因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年輕人婚后獨(dú)立居住等因素，中國(guó)家庭戶(hù)規(guī)模迅速小型化，帶來(lái)更多的住房和更大的人均住房面積需求。2023~2032年城市更新還將帶來(lái)約3.7億~3.8億平方米的住房需求。房地產(chǎn)是不是提振經(jīng)濟(jì)的工具？“當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房地產(chǎn)，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”任澤平表示。除了已經(jīng)出臺(tái)的各類(lèi)政策措施，任澤平還提出，北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶(hù)和購(gòu)房門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律；通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解房企風(fēng)險(xiǎn)；推進(jìn)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為五大支柱的住房制度改革。專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)仍有光輝前景“房地產(chǎn)大規(guī)模的建設(shè)、拆遷已經(jīng)過(guò)去了，整個(gè)城市中心功能需求的改變現(xiàn)在才剛開(kāi)始。”萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人、深石集團(tuán)創(chuàng)始人王石在8月5日的一場(chǎng)分享會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)目前處于調(diào)整期，會(huì)面臨流動(dòng)性問(wèn)題在內(nèi)的諸多挑戰(zhàn)，但我國(guó)有龐大的市場(chǎng)，近期相關(guān)政策的出臺(tái)也讓人信服我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以克服困難。“相關(guān)政策的出臺(tái)是為了修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之回到正常的選擇功能、競(jìng)爭(zhēng)功能、激勵(lì)功能上。”萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖在同一場(chǎng)分享會(huì)上認(rèn)為，供給側(cè)與需求側(cè)出臺(tái)了諸多政策刺激市場(chǎng)需求，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)許多次級(jí)需求會(huì)延伸出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅領(lǐng)域雖然已經(jīng)進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，會(huì)減速、減量、減價(jià)，但這并不能說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)不行了，因?yàn)槌俗≌酝猓€有許多可以開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域，包括商業(yè)辦公、酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)等。在8月8日于海南舉行的2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮表示，解決房地產(chǎn)問(wèn)題要實(shí)現(xiàn)大中小城市均衡發(fā)展，光靠北上廣深杭解決不了房地產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題。但毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，中國(guó)式的現(xiàn)代化、高質(zhì)量的現(xiàn)代化還有很長(zhǎng)的路可走。陳淮表示：“現(xiàn)在還需要一段不太短的時(shí)間休養(yǎng)生息，調(diào)整供求關(guān)系、轉(zhuǎn)變民眾信心，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)道路仍然任重道遠(yuǎn)和光輝燦爛。”同一論壇上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，希望房地產(chǎn)業(yè)在下一輪2.0版本的城市群發(fā)展中得到進(jìn)一步發(fā)展。