繼7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住建部明確了政策支持方向。

日前，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次住建部表態(tài)，政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在降首付和利率、換房稅費(fèi)減免、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。

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住建部要求落實(shí)三項(xiàng)購(gòu)房政策

住建部此次會(huì)議提及了房地產(chǎn)三項(xiàng)政策，包括降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。在7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)后，住建部進(jìn)一步明確了政策支持方向。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。對(duì)于換房減免稅費(fèi)的政策，主要還是免個(gè)稅的政策。而對(duì)于落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策表述，則有更大新意。從各地實(shí)際操作看，尤其是一線城市在這個(gè)領(lǐng)域政策過(guò)緊，導(dǎo)致二套房認(rèn)購(gòu)成本過(guò)高。這也意味著在此類領(lǐng)域會(huì)有持續(xù)寬松的政策變化。

對(duì)于降首付比例和貸款利率，平安證券房地產(chǎn)首席分析師楊侃認(rèn)為，目前大部分非限購(gòu)城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對(duì)于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例，超出市場(chǎng)預(yù)期，有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價(jià)高、購(gòu)房門(mén)檻高的核心城市。同時(shí)會(huì)議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對(duì)更高的一線城市或更加受益。

楊侃認(rèn)為，7月24日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。本次住建部表態(tài)是對(duì)政治局會(huì)議的響應(yīng)和支持，政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期，有助于降低購(gòu)房者（尤其核心城市）置業(yè)成本，提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。

專家呼吁全國(guó)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

住建部提及的三項(xiàng)政策中，最值得關(guān)注的是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

據(jù)了解，目前全國(guó)核心城市執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？主要針對(duì)的是買(mǎi)房時(shí)對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于很多真實(shí)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，要執(zhí)行二套房的首付比例和貸款利率，購(gòu)房成本大大增加。例如目前北京的購(gòu)房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即名下有1套住房或全國(guó)內(nèi)有貸款記錄（還清與否無(wú)關(guān)），再次貸款購(gòu)買(mǎi)住房即算第二套，其商業(yè)貸款最低首付比例為：普通住宅60%、非普通住宅80%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住建部的表述對(duì)于一線城市影響是最大的。以上海為例，當(dāng)前還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在換房過(guò)程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也類似，若按過(guò)去政策，其首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。從京滬兩地的分析可見(jiàn)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限購(gòu)從來(lái)不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的確打擊了炒房客，但也誤傷了改善需求。針對(duì)真實(shí)購(gòu)房者特別是“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房改善客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉及到任何炒房，應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市，特別是一線城市，針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，“認(rèn)房不認(rèn)貸”應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。

不過(guò)，張大偉同時(shí)指出，深圳無(wú)房有貸戶首付比例是50%，北京、上海兩個(gè)城市無(wú)房有貸戶首付比例基本60%起，預(yù)計(jì)一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不會(huì)全面實(shí)施，很可能會(huì)率先在北京的房山、上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，如今“房住不炒”基本實(shí)現(xiàn)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策已完成歷史使命，是時(shí)候取消了。對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策眾望所歸，各地應(yīng)該抓緊。

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