7月26日，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，這個消息一出輿論反應激烈，許多媒體解讀為降低存量房貸利率的第一槍，這顯然是不準確的。

這其實是該分行為了挽留存量房貸客戶，緩解存量房貸客戶提前還貸壓力，提出的一個創新做法，同時目前該行業尚未明確優惠券發放時間和優惠細則，支行還在等統一文件。

但筆者認為，該行的做法值得提倡和鼓勵，商業銀行是經營風險的行業，主業是通過創造貨幣把資源配置到更加有效率的領域，從而促進經濟增長并為客戶提供服務。

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居民提前歸還房貸，事實上是一次主動降杠桿行為，而反映在資產負債表上，就是資產負債表的兩端收緊，顯然不利于經濟的發展和銀行的現有利益，并且提前還貸過于集中，歸還量過大，對于開展按揭這個金融產品的銀行而言，不僅僅損失了穩定而優質的資產，還有其他利息損失，還可能失去大量的優質客戶，目前許多商業銀行正在轉型全流程財富管理業務，客戶大量提前還貸不是合意的行為，所以商業銀行采取措施進行補救是好事。

但是客戶提前還款又是一種理性的資產配置行為，究其原因，主要是存量房貸利率和新增房貸利率之間差距過大。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達到2.3%。

央行近期率先發聲：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

有專家建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。

但其實由各家銀行的總行制定出臺具體方案，還是存在困難的，比如存量房貸利率到底降多少，哪些合同的利率可以降，哪些合同不能降，其中的標準又是什么。如果各商業銀行執行利率高低差別太大，可能就會形成無序競爭的局面。

同時，筆者也認為，在降低存量房貸利率問題上，監管也可以出臺統一政策，同時不違背市場化和法制化的原則。目前存量房貸利率過高的原因，其實主要是因為政府為了調控房價。

長期以來盡管房價上漲過快，許多人都提出了其中蘊含的風險，但是長期以來，事實上房貸利率是優惠的，是在基準利率基礎上打折產生的。直到2017年之后，政府為了調控房價過快上漲，采取一攬子政策措施，房貸利率開始高于基準利率，2020年開始房貸定價基準轉為貸款市場報價利率，即LPR。

根據招聯首席研究員董希淼的梳理，2017年至2018年，新發放房貸利率由貸款基準利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區間內高位運行。2021年下半年開始，部分地區房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。

但是現在房地產市場供求形勢已經出現了根本性改變，從此前的供不應求到目前的供過于求，許多地方的房地產量價齊跌，由于房地產在居民資產中占有比例比較大，而在宏觀經濟中，房地產的產業鏈非常長，房地產的市場形勢對于宏觀經濟運行和居民收入產生重大影響，目前房地產政策也開始從此前的嚴格調控到目前的放松管制邁進。

那么為了支持房地產業健康發展，釋放居民消費潛力，促進宏觀經濟健康運行，監管也可以統一出臺政策，下調存量房貸利率，是房地產調控的應有之義，這也不違背市場化、法治化的原則。

同時，應提倡各商業銀行的創新探索，鼓勵他們為客戶著想，本著銀行的長遠發展和社會影響，在存量房貸利率方面率先走出第一步，無疑在品牌和聲譽方面實現多贏。

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