見習(xí)記者張欣 北京報(bào)道

“通過債券重組的方式延期兌付可為受困中資房企贏得一些喘息空間，但若房地產(chǎn)銷售不能持續(xù)復(fù)蘇，債券重組可能無法成為困境房企的救命稻草。”近日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布研究報(bào)告稱。

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從違約情況來看，惠譽(yù)表示，截至2023年5月末，2021年102家境外地產(chǎn)債中近六成發(fā)生了違約，境內(nèi)地產(chǎn)債中近三成發(fā)生了違約。而2021年之前發(fā)生債券違約的房企較少，共有六家和五家分別違約了境內(nèi)和境外債券，且大部分是由公司自身原因所致。

從債務(wù)重組進(jìn)展來看，惠譽(yù)報(bào)告顯示，截至 2023年 5月末，2021年第四季度以來發(fā)生債務(wù)違約的中資房企中，在境內(nèi)外完成債務(wù)重組或取得重大進(jìn)展的房企分別占74%和66%。剩余房企的債務(wù)重組尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要原因是債務(wù)規(guī)模較高的部分房企可能面臨與眾多債券持有人的冗長談判，其他房企則因私募債的披露要求有限尚未公開其違約后狀態(tài)。

從重組方式來看，惠譽(yù)報(bào)告表示，目前境內(nèi)外大部分房企以庭外重組的方式處置債務(wù)，另有少數(shù)房企通過法院與債權(quán)人達(dá)成了協(xié)議安排重組。目前只有新力控股、陽光城和佳源國際三家房企被香港法院頒布了清盤令，另有兩家房企已進(jìn)入境內(nèi)破產(chǎn)重整程序。不過，大部分債權(quán)人希望違約房企進(jìn)行債務(wù)重組而非直接清盤，其預(yù)期房企繼續(xù)經(jīng)營或帶來更高的債務(wù)回收率。此外，作為房企最大的債權(quán)人，銀行亦希望盡量避免直接進(jìn)行資產(chǎn)減記。

在境內(nèi)外市場(chǎng)中，債券交換和展期成為房企避免陷入直接違約的主流債務(wù)重組方式。自2021年第四季度以來，已有26家房企通過在債券持有人會(huì)議上獲得所需投票對(duì)100多只境內(nèi)債券的本金和/或息票的兌付完成了展期。同時(shí)，21家房企已通過交換要約完成了對(duì)其美元票據(jù)的債券交換。

值得注意的是，惠譽(yù)強(qiáng)調(diào)，由于新房銷售未迎來全面復(fù)蘇，房企資金生成的內(nèi)生動(dòng)力疲軟， 因此房企展期，以及多輪展期很常見。

境內(nèi)債券展期中，近70%將到期兌付延期一年或更短時(shí)間，而針對(duì)美元票據(jù)的債券交換大多向債券持有人提供一年期的新票據(jù)。展期兩年以上的情況較少見，最長的展期期限可達(dá)五年。

同時(shí)，26家已有境內(nèi)展期記錄的房企中有一半出現(xiàn)多輪展期情況，例如融創(chuàng)中國和融信中國均有一只債券經(jīng)歷了第三次展期。部分房企借助第二次或第三次展期，設(shè)法延長了還款期限。例如，世茂股份將其原定于 2023年5月、2024年7月和 9月一次性兌付的四只公司債的本金部分調(diào)整為在 2024年12月至2026年12月期間分九期償還。

相比之下，只有港龍中國地產(chǎn)和景業(yè)名邦兩家房企，在新到期日對(duì)其美元票據(jù)進(jìn)行了再次交換，以將本金兌付再延期一年。目前唯一兌付展期債務(wù)的是福建上市房企冠城大通（600067）股份，其在展期三個(gè)月后兌付17.3 億元境內(nèi)債券，但其還款金額源于一家國有資管公司的借款。

惠譽(yù)認(rèn)為，即便大規(guī)模債券重組完成后，債券持有人的回收率前景仍不明朗，因?yàn)檎蛊谄谙揲L、銷售復(fù)蘇前景不明且房企脆弱的信用狀況導(dǎo)致折現(xiàn)率較高。

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