作 者丨李愿,張敏

編 輯丨曾芳,林曦,劉雪瑩

(資料圖片)

7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（下稱(chēng)《通知》），決定將《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱(chēng)“金融16條”）有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

“金融16條”中有兩條政策規(guī)定了適用期限：

一是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資方面，第4條明確，自該規(guī)定印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致；

二是金融機(jī)構(gòu)配套融資支持方面，第8條明確，自該規(guī)定印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

由于“金融16條”發(fā)布于2022年11月11日，即政策已在今年5月11日到期。而最新《通知》明確，對(duì)于上述兩項(xiàng)政策適用期限，均延長(zhǎng)至2024年12月31日。

《通知》還規(guī)定，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

“‘金融16條’發(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。”兩部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定，延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。

一位接近監(jiān)管人士表示，《通知》的出臺(tái)將緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企貸款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)，進(jìn)一步改善金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策環(huán)境。

東方金誠(chéng)認(rèn)為，在本輪穩(wěn)增長(zhǎng)政策發(fā)力過(guò)程中，穩(wěn)樓市將是一個(gè)重要的發(fā)力點(diǎn)。預(yù)計(jì)著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，接下來(lái)在因城施策原則下，各地在適度放松限購(gòu)限貸、加大公積金購(gòu)房支持力度、減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、引導(dǎo)居民房貸利率下行等方面，都將持續(xù)發(fā)力。

“若各類(lèi)政策調(diào)整到位，三季度末樓市有望走出趨勢(shì)性企穩(wěn)回升勢(shì)頭，四季度房地產(chǎn)投資也將出現(xiàn)回暖。”東方金誠(chéng)稱(chēng)，這不僅會(huì)有力提振整體消費(fèi)和投資信心，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，還能切實(shí)防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

政策轉(zhuǎn)向？

2023年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)回暖跡象，但進(jìn)入二季度，市場(chǎng)復(fù)蘇乏力，并影響到多個(gè)指標(biāo)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.9%，降幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后，再度擴(kuò)大。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5.6萬(wàn)億元，同比下降6.6%，降幅同樣在連續(xù)收窄后再度擴(kuò)大。

機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，市場(chǎng)交易同樣不容樂(lè)觀，房企的債務(wù)壓力仍然沉重。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，市場(chǎng)走弱已是不爭(zhēng)的事實(shí)。同時(shí)，今年房企債務(wù)集中到期，房企資金鏈繼續(xù)緊張，并可能影響到保交樓。在此情況下，金融機(jī)構(gòu)適度加大支持是十分有必要的，這兩項(xiàng)條款期限的延長(zhǎng)，相當(dāng)于“用時(shí)間換空間”，對(duì)維持房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性將起到積極的作用。

具體來(lái)看，存量貸款展期、調(diào)整還款安排等措施，相當(dāng)于對(duì)到期貸款進(jìn)一步展期，房企的短期債務(wù)壓力也有望得到減輕。而延長(zhǎng)對(duì)商業(yè)銀行的責(zé)任兜底期限，也有助于金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)“輸血”，并進(jìn)一步利好“保交樓”。

債務(wù)展期的條款，相當(dāng)于給了開(kāi)發(fā)商喘息的空間。“這不僅有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。”李宇嘉說(shuō)。

但值得注意的是，此項(xiàng)調(diào)整并不意味著調(diào)控政策由“托”轉(zhuǎn)向“舉”。

兩部門(mén)在答記者問(wèn)中強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資“合理適度”、“推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清”。說(shuō)明在監(jiān)管層看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)不會(huì)給予超量的信貸支持。

同樣在7月10日，國(guó)家發(fā)改委主任鄭柵潔在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》發(fā)表文章指出，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)常態(tài)化專(zhuān)業(yè)監(jiān)管，防范化解財(cái)政金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

分析人士認(rèn)為，這一信號(hào)也說(shuō)明，樓市調(diào)控“防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定、保民生”的基本出發(fā)點(diǎn)并未改變，政策措施也不會(huì)有大的調(diào)整。

帶給房地產(chǎn)多少喘息空間？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速回升

“金融16條”發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款延續(xù)改善趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度。

央行季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增速自2018年三季度以來(lái)一直下降趨勢(shì)，并在2021年三季度末達(dá)到了最低增速，為-1.51%；2022年一季度末、二季度末也均為負(fù)值，隨后情況開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。

2023年一季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比上年末高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

“不能太樂(lè)觀”

那么，“金融16條”的此項(xiàng)優(yōu)化能在多大程度上利好樓市？

李宇嘉認(rèn)為，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場(chǎng)化自主運(yùn)作的，兩部委只是給出了鼓勵(lì)的政策（不調(diào)整貸款評(píng)級(jí)），但商業(yè)銀行仍將基于風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的原則進(jìn)行放貸，若存在債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、缺乏貨值覆蓋、銷(xiāo)售端繼續(xù)疲軟等因素，預(yù)計(jì)融資支持力度也不能太樂(lè)觀。

分析人士普遍認(rèn)為，這一政策有望為市場(chǎng)提供短暫的喘息空間，但行業(yè)流動(dòng)性要想真正改善，仍將有賴(lài)于銷(xiāo)售的恢復(fù)。而短期來(lái)看，市場(chǎng)的筑底和調(diào)整期恐怕還要一段時(shí)間。

不涉及適用期限政策長(zhǎng)期有效

值得注意的是，除上述兩項(xiàng)政策外，其他不涉及適用期限的政策將長(zhǎng)期有效。

例如，“金融16條”第1條明確，應(yīng)堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。這將繼續(xù)打消原有的保國(guó)企，壓民企的“方向性”思維。

“金融16條”第7條明確，支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

據(jù)了解，“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款初期規(guī)模為2000億元，目前各地已逐步發(fā)放第二期總額2000億元的紓困資金（適用于2023年底前交付的已網(wǎng)簽的商品房申請(qǐng)）。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)給這筆資金設(shè)定了嚴(yán)格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項(xiàng)目工程建設(shè)，商住公寓等不在保交樓范圍內(nèi)；二、房企申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)借款需提供充足抵押物。

“在延續(xù)實(shí)施保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款支持計(jì)劃基礎(chǔ)上，不排除三季度增加額度、乃至推出新的定向支持工具的可能。”東方金誠(chéng)認(rèn)為。

在“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款之外，“金融16條”第8條明確，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

此外，“金融16條”第13條明確，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，央行、原銀保監(jiān)會(huì)或央行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

據(jù)了解，在“金融16條”出臺(tái)之前，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)將房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)渡期安排普遍延長(zhǎng)兩年，此次政策發(fā)布后，將有利于緩解相關(guān)銀行房地產(chǎn)貸款集中度的整改壓力，進(jìn)而促進(jìn)銀行加大房地產(chǎn)貸款的投放。

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