中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者程暉報(bào)道

2023年7月6日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開(kāi)，中指研究院現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《2023上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望》。

【資料圖】

上半年TOP100房企銷(xiāo)售總額同比微增0.1%

2023年上半年，中央明確房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，同時(shí)多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，各部委積極響應(yīng)中央要求，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”的各項(xiàng)舉措逐步落位。上半年，全國(guó)各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，涉及公積金支持政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下，普通二線及三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本取消。

市場(chǎng)方面，2023年上半年百城新房?jī)r(jià)格保持橫盤(pán)態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，漲跌幅分別為0.01%和0.82%，二手房?jī)r(jià)已連續(xù)14個(gè)月下跌。二季度，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏有所放緩，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手房受掛牌量持續(xù)走高影響，環(huán)比跌幅逐步擴(kuò)大。上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%，成交規(guī)模為近年來(lái)同期較低水平，二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，6月銷(xiāo)售面積同比降幅超20%。

土地方面，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來(lái)同期最低；核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。全國(guó)銷(xiāo)售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國(guó)資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央國(guó)企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至58%。

企業(yè)方面，2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比微增0.1%，頭部企業(yè)銷(xiāo)售增速較高，TOP10房企、TOP11-30房企銷(xiāo)售額平均同比分別增長(zhǎng)6.0%、1.0%，TOP31-50房企、TOP51-100房企銷(xiāo)售額平均同比分別下降6.4%、9.6%。國(guó)央企仍為拿地主力，前100家企業(yè)中超六成為央企或國(guó)企，50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比為18.2%，拿地力度較弱。

下半年房地產(chǎn)托底政策或?qū)⒓涌炻涞?/strong>

宏觀環(huán)境方面，5月，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)均轉(zhuǎn)弱，出口超預(yù)期下滑，投資、消費(fèi)恢復(fù)動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好基礎(chǔ)不牢。短期來(lái)看，海外主要經(jīng)濟(jì)體仍處在加息通道，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，外需偏弱下，我國(guó)出口短期下行壓力依然較大，疊加國(guó)內(nèi)居民、企業(yè)端資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要時(shí)間，內(nèi)需有待進(jìn)一步被激活，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策有望進(jìn)一步落實(shí)。房地產(chǎn)調(diào)控，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞亍Ｐ枨蠖苏呋蛉跃劢乖诮档唾?gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本上，因城施策方面，核心一二線城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能；企業(yè)端有望繼續(xù)落實(shí)資金支持政策；“保交樓”資金和配套政策亦存在進(jìn)一步發(fā)力空間。

當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積在13億平方米左右。在銷(xiāo)售市場(chǎng)未明顯改善、企業(yè)資金壓力依然較大的情況下，房企開(kāi)工投資意愿難有明顯修復(fù)，低基數(shù)效應(yīng)下，下半年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額同比降幅有望逐漸收窄，但全年下降態(tài)勢(shì)或延續(xù)。

回顧“十四五”前半程，2021-2023年5月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積合計(jì)約31億平，占到中指此前對(duì)“十四五”預(yù)測(cè)總量的50%，進(jìn)度基本拉平。市場(chǎng)在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計(jì)“十四五”后半程，市場(chǎng)將逐漸回歸常態(tài)，未來(lái)兩年商品住宅年均銷(xiāo)售規(guī)模或降至12億平方米以下。