【和而不同】

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根據國際經驗，人口紅利周期最多維持40年，當老齡化到來時，也就意味著人口拐點出現，紅利周期徹底結束。在這個周期內，包括房地產市場在內的整個投資市場，一般都是趨于繁榮的。

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受全球經濟波動的影響，越南房地產危機正持續發酵。越南建設部數據顯示，今年一季度越南房地產領域新成立企業數量940家，同比減少63.2%；停業企業達到1816家，同比增60.7%；解體企業341家，同比增30.2%。該國一季度超過1800家建筑商受到沖擊，有340家房地產企業已宣布破產。

就當下的越南房地產市場而言，可謂一片哀鴻。這也極大地打擊了投資者對越南房地產市場的預期。但個人認為，越南房地產市場短期危機不可避免，但長期而言仍可做樂觀預期。

著名管理學家彼得.德魯克一直將人口結構的變化，作為觀察社會發展變化的重要視角。另一位美國經濟學者道格拉斯.諾斯也十分重視人口規模和人口結構的變化，對經濟發展的重要影響。這在房地產市場表現得尤其明顯。

不難想象，一個22歲的大學畢業生、一個46歲的中年大叔和一個75歲的老年人，他們的行為模式肯定不一樣，差異極大。設想一下，在大學剛畢業時，能賺多少錢，又能花多少錢？關注點是什么？當邁入中年，事業也開始走向巔峰時，作為一個成熟大叔，買下一生中最大一處房地產，并在之后幾年內不斷購置家具時，收入和支出情況如何？關注點又是什么呢？當75歲了，還會向銀行分期付款買汽車嗎？還會按揭買房子嗎？

所以，無論是基于投資者立場還是基于消費者立場，人都不是一個恒久不變的常量。從這點可見，生命周期嚴重影響著不同年齡段人士的關注焦點。更值得注意的是，對那些年齡相近的人，無論是消費行為還是投資行為，往往都具有很強的同質性，至少是相較于其他年齡段的人而言。由此可知，清楚無誤的世代性出生浪潮，可以賦予人們的消費和投資行為非常強大的周期性力量。

由此可見，包括股市、房市、債市等在內的投資市場，尤其是房市與人口結構之間，有著密切關系。如果一國或一個地區，在某個時段內，人數最多的那代人都是中青年人，且覺得需要增加儲蓄時，他們對儲蓄工具(如股票或房子)的競相需求，不僅包括剛性的消費投資需求，還包括剛性的投資或投機需求，就必然旺盛，如此自然就會抬高他們所針對的儲蓄工具(如股票或房子)的價格。反之，一國或一個地區，在某個時段內，當人數最多的那代人都是老年人口時，包括房地產市場和股票市場在內的投資市場，一定會陷入低迷。

也就是說，通過對人口結構的分析，可以判斷包括房地產市場在內的投資市場的大趨勢：房屋需求與人口紅利呈現高度的正相關關系。人口紅利階段是指一國處于勞動年齡階段的人口，等于或大于總人口60%的時間跨度范圍。根據國際經驗，人口紅利周期最多維持40年，當老齡化到來時，也就意味著人口拐點出現，紅利周期徹底結束。在這個周期內，包括房地產市場在內的整個投資市場，一般都是趨于繁榮的。

根據越南商務部資料數據顯示，截至2020年底，越南全國人口9734萬人，年增長率1.4%。其中，男性占49.8%，女性占50.2%。全國人口平均年齡為32歲，平均預期壽命為73.7歲。數據還顯示，該國70%的人口都是勞動力人口，65歲以上的老年人口只占到了總人口的5.5%。有關數據還顯示，越南自戰爭結束后的1976年至今，共經歷過三個人口高峰期。

第一個出生高峰——恢復性增長期，發生于1976年至1987年之間。縱觀歷史我們可發現，戰爭之后普遍會出現生育高潮。由于大戰之后，社會趨于平穩，人民生活水平開始提高，各項秩序恢復，會極大地提高人民地生育欲望。比如二戰后美國出現了嬰兒潮，從1946年到1964年短短的18年間，嬰兒出生人數達到了7600多萬人。越南在戰后同樣出現了這種情況，于1976年開始到1987年止，出現了第一波生育高峰。該期間內，1976-1979年年均人口出生數為140萬人，1980-1984年年均人口出生數上升至150萬人，1985-1987年年均人口出生數再上升至168萬人。受益于此，越南人口猛增。越南統一時，全國人口只有5000多萬人，到1988年時，越南總人口數達到6403.8萬人，該時期人口增長了近1400萬人。

第二個出生高峰發生于1988年至1994年間。1989年，越南全國的經濟總量只有63億美元，但人口總數已經達到了6500多萬人。越南全國多山地、丘陵和叢林，耕地面積本來就有限。長期的戰爭導致了農業產量大幅度下降，依靠當時的糧食產量，已經無力養活更多的人口。進口糧食需要大量的外匯，很明顯，當時的越南并沒有這樣的實力。作為應對，1988年，越南推出了越南版的計劃生育政策——家庭計劃化政策。按照這一政策的要求，每個越南家庭，最多能夠生育2孩。如果生育3孩，就會受到嚴厲的處罰。尤其是那些公職人員，如果觸犯了政策，處罰力度非常大。但由于適齡人口基數大，從1989年到1994年間，越南的人口出生數不降反升至年均170萬人。

其后越南年人口出口數確實開始下降，1995年到2004年間越南人口年出生數下降至135萬人以下。2005年至今，隨著家庭計劃化政策的逐步松動，越南又迎接了它的第三個生育高峰期。2005-2009年間越南年均人口出生數為142萬人，2010-2014年間該數值為151.7萬人，2015-2019年間該數值為158萬人，到2020年時更是突破160萬人。

根據美國人口普查局的統計數據，每個人一生中一般會出現兩次購房行為，首次置業大約出現于31歲至32歲前后，第二次置業一般在41歲至43歲左右。我們前面提到，越南第一個人口出生高峰是1976年至1987年，第二個高峰是1988年至1994年，第三個高峰是2005年至今。根據美國人口普查局的置業年齡表推算，第一個人口出生高峰期的人們，對應的第一個置業需求高峰應該落在2007年至2018年，與他們對應的二次置業高峰應該在2017年至2028年；第二個人口出生高峰對應的兩次住房需求高峰分別是2020年至2025年、2029年至2035年。這也正是近年來，越南房地產市場突飛猛進的最主要原因。簡而言之就是，以越南歷史上最大的人口世代的消費和投資(包括投機)需求為主軸，在低利率和前所未有的自由借貸等因素配合下，結果便是前期越南歷史上最大的房地產繁榮周期。

更為要緊的是，越南的第三個生育高峰期仍在持續。按照生命周期儲蓄理論可預期的是，一旦經濟周期調整到位，越南的房地產市場仍然可期。何況，目前越南的城鎮化率只有38%而已。而國際經驗是，75%左右的城鎮化率是一個國家經濟發展一次性大周期的臨界點。從歷史數據看，幾乎每個經濟體都有一個類似的分界點。也就是說，每個經濟體在其發展史上，在75%的城鎮化率這個臨界點到來之前，幾乎都有一個經濟快速發展、房價持續快速上漲的“大周期”。

(作者系廣州經濟學者)

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