房企定增獲批的速度正在加快。

2023年6月27日，四家A股上市房企的定增方案獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)。這四家房企分別是在上交所上市的保利發(fā)展（600048）、大名城（600094），在深交所上市的福星股份（000926）和中交地產(chǎn)（000736）。這是繼招商蛇口（001979）之后，又一批A股房企拿到定增批文。

這五家房企定增獲批，意味著“第三支箭”射出后，房企再融資在實(shí)操層面上開(kāi)始有新的動(dòng)向。去年11月，證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房企再融資功能，之后多家A股房企積極響應(yīng)，經(jīng)過(guò)半年多時(shí)間的推進(jìn)，至此成效初顯。

(資料圖片僅供參考)

從申請(qǐng)到獲批，這是里程碑式事件，但這僅僅是房企定增成功的開(kāi)端。接下來(lái)，房企與它的保薦機(jī)構(gòu)，將迎來(lái)另一場(chǎng)硬仗，即是發(fā)行。在房企定增的漫長(zhǎng)過(guò)程中，發(fā)行是一個(gè)完全市場(chǎng)化的階段，市場(chǎng)和投資者是否買(mǎi)單，完全取決于房企本身的質(zhì)量以及買(mǎi)方的信心等。

即便在過(guò)去的半年期間，房地產(chǎn)行業(yè)有零星積極信號(hào)傳出，但銷(xiāo)售平淡以及融資趨冷，依然預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖并不穩(wěn)固。在此前提下，房企定增動(dòng)輒數(shù)十億上百億的資金量，市場(chǎng)能否“接盤(pán)”，仍待觀察。

加速獲批

目前獲批定增的房企中，不僅有國(guó)企央企，中小型房企也能夠被一視同仁。

其中，“房企一哥”央企保利發(fā)展擬定增募資總額不超過(guò)125億元，根據(jù)保利發(fā)展此前公告，募得金額中110億元將用于保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目的投資建設(shè)，15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

央企陣營(yíng)中，目前還有兩家已經(jīng)拿到了證監(jiān)會(huì)的同意注冊(cè)批復(fù)，分別是招商蛇口和中交地產(chǎn)。其中，招商蛇口是首家獲批定增的房企。與其他房企多數(shù)募資用于存量項(xiàng)目建設(shè)不同，招商蛇口本單還包含了股權(quán)重組。

6月16日，證監(jiān)會(huì)同意招商蛇口向深投控、招商局投資發(fā)展購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)的注冊(cè)申請(qǐng)；同意招商蛇口發(fā)行股份募集配套資金不超過(guò)85億元的注冊(cè)申請(qǐng)。

注冊(cè)成功后，招商蛇口相關(guān)程序正在加快推進(jìn)。招商蛇口于6月27日發(fā)布的公告顯示，截至公告披露日，招商蛇口購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成。

與保利發(fā)展同日獲批的中交地產(chǎn)，處于央企中的中游水平。中交地產(chǎn)本次募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元，主要投向長(zhǎng)沙鳳鳴東方等5個(gè)“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目，同時(shí)有10.5億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

值得留意的是，中交地產(chǎn)是一家負(fù)債率高企、業(yè)績(jī)表現(xiàn)也有限的房企。

根據(jù)中交地產(chǎn)2023年一季報(bào)，其主營(yíng)收入26.89億元，同比下降31.89%；歸母凈虧損2.02億元，同比下降385.97%；扣非凈虧損2.09億元，同比下降292.33%。

負(fù)債方面，根據(jù)中交地產(chǎn)此前披露，2020年-2022年，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負(fù)債率分別達(dá)到317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

以此看來(lái)，中交地產(chǎn)的現(xiàn)金已經(jīng)連續(xù)三年不能覆蓋短債，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)也遠(yuǎn)高于平均水平。

除了央企以外，民營(yíng)中小房企的定增也陸續(xù)獲批。

在上交所上市的大名城擬定增募資不超過(guò)25.5億元，用于大名城映云間等5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金；福星股份則將募資不超過(guò)13.4億元，募集資金擬全部用于紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

以此計(jì)算，目前獲批定增的5家房企，擬募資金額已經(jīng)累計(jì)達(dá)到283.9億元，即將突破300億元的關(guān)卡。

各憑本事

在上述5家房企之后，未來(lái)也將有更多的房企定增案獲準(zhǔn)注冊(cè)。接下來(lái)，這些房企也將面臨更難闖的關(guān)卡，也即是發(fā)行。在這個(gè)階段，就是“八仙過(guò)海各顯神通”的時(shí)候了。

一位不愿具名的房企分析師告訴記者，“房企定增目前在監(jiān)管層面上都是積極支持的，所以基本都能獲批。但發(fā)行是非常市場(chǎng)化的，通俗來(lái)講，就是要保薦機(jī)構(gòu)滿世界去找錢(qián)，能不能找到，各憑本事。”

通常而言，房企獲準(zhǔn)注冊(cè)后，有效期是一年。如果未能在期限內(nèi)發(fā)行成功，則可能面臨注冊(cè)失效的情況，這對(duì)有較高融資需求的房企而言，時(shí)間上有一定緊迫性。但是，據(jù)記者多方采訪了解，目前房企、保薦機(jī)構(gòu)乃至投資者，對(duì)定增成功與否的態(tài)度，不置可否。

一位私募機(jī)構(gòu)的人士告訴記者，“現(xiàn)在批歸批，最終能不能發(fā)兩回事，頭部的房企可能相對(duì)好一些。但我們的態(tài)度是，謹(jǐn)慎樂(lè)觀，因?yàn)榇_實(shí)市場(chǎng)也看不到反轉(zhuǎn)。”

事實(shí)上，目前獲批注冊(cè)的國(guó)資房企中，保利發(fā)展、招商蛇口和中交地產(chǎn)，它們的實(shí)控人均明確表示將參與定增。其中，保利發(fā)展的實(shí)控人保利集團(tuán)表態(tài)，擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行股份金額不低于1億元且不超過(guò)10億元。

即便如此，資本市場(chǎng)的參與各方對(duì)定增最終能否成功落地仍持保守態(tài)度。“坦白說(shuō)，（有實(shí)控人參與）也還是很有難度的，都不容易。”一位了解情況的券商人士告訴記者。

從當(dāng)前A股市場(chǎng)整體的表現(xiàn)來(lái)看房企定增，也能夠看出當(dāng)前資本市場(chǎng)的偏好。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》援引同花順（300033）iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月26日，今年共有149家上市公司的定增股份上市，合計(jì)募集資金3947.23億元，同比增長(zhǎng)107.03%。在這些企業(yè)中，國(guó)有控股上市公司挑起了大梁，共有47家國(guó)有控股上市公司募集資金高達(dá)2692.90億元，占比約68%。

從這個(gè)角度看，保利發(fā)展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

雖然參與方態(tài)度偏向保守，但當(dāng)前市場(chǎng)仍然十分渴望好消息。一位總部在華南的房企人士指出，“金融16條后，房企融資沒(méi)有很明顯地變好。現(xiàn)在如果定增有能成的，說(shuō)明還是有人買(mǎi)單，整個(gè)行業(yè)都會(huì)受到鼓舞。”

房企融資沒(méi)有恢復(fù)，這是當(dāng)前房企頭上懸著的一把刀。據(jù)克而瑞近期發(fā)布數(shù)據(jù)，今年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來(lái)單月融資的新低。

冷風(fēng)吹拂下，房企融資能否順利發(fā)行落地，的確是值得期待的風(fēng)向標(biāo)事件。

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