呼吁之聲不斷

【資料圖】

6月2日，據(jù)彭博社消息，中國正考慮出臺(tái)一攬子房地產(chǎn)政策措施以提振經(jīng)濟(jì)。或受傳聞?dòng)绊懀?dāng)日A股、港股房地產(chǎn)板塊集體大漲。中交地產(chǎn)（000736）、中南建設(shè)（000961）、京投發(fā)展（600683）、金科股份（000656）接連漲停，港股多股漲幅超過10%，合景泰富集團(tuán)、龍光集團(tuán)更是漲超20%。

根據(jù)該消息，傳聞出臺(tái)的政策包括監(jiān)管部門正考慮降低大城市部分地區(qū)購房首付比例、降低二手房中介費(fèi)，以及進(jìn)一步放松限購政策，并對去年推出的房地產(chǎn)“金融16條”支持措施進(jìn)行完善和延長等。不過上述內(nèi)容截至發(fā)稿前，并未獲得官方證實(shí)。

救市傳聞未到

傳聞已過去四天之久，所謂地產(chǎn)救市“大招”還沒動(dòng)靜。不僅如此，消息傳出當(dāng)日，國常會(huì)召開會(huì)議，在產(chǎn)業(yè)政策方向上重點(diǎn)提及新能源汽車車輛購置稅減免內(nèi)容，也并未提及樓市。

對于一線城市是否有進(jìn)一步降低首付比以及放松限購政策的情況，與北京當(dāng)?shù)貛孜环康禺a(chǎn)中介溝通，他們均稱，“跟原來政策一樣”、“沒有新出什么政策”。

無獨(dú)有偶，有市民近日在“上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱”中提出，希望二胎家庭購房貸款首付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“只認(rèn)房”。

對此，人民銀行上?？偛炕貞?yīng)稱，市政府相關(guān)部門按照因城施策、一城一策的原則統(tǒng)籌研究針對特殊群體、特殊區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控政策，人民銀行根據(jù)市政府相關(guān)要求，配合落實(shí)好差別化住房信貸政策。在本市有過一次房貸記錄或已擁有一套房的居民，購買普通自住房首付比例不低于50%，也就是說仍按照原來政策執(zhí)行。

不過，也有城市在6月率先出手。6月1日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等三部門聯(lián)合發(fā)布文，調(diào)整青島非限購區(qū)域購房首付比例，將首套最低調(diào)整為20％、二套最低為30％。將新建商品房出售條件由之前的5年縮短至2年，二手房出售條件由2年縮短至1年。

中指研究院機(jī)構(gòu)分析稱，青島進(jìn)入4月樓市顯現(xiàn)疲軟，成交量環(huán)比下降約五成；5月成交量環(huán)比小幅上漲9.8%，仍未見明顯起色，在此背景下，青島積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場向上健康發(fā)展。

市場尚待修復(fù)

業(yè)界迫切等待救市政策到來，究其原因還是當(dāng)下市場依舊不景氣，尤其近期房地產(chǎn)市場遭遇連續(xù)性退市風(fēng)波。截至6月6日，已有包括港股新力控股，A股藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城、泰禾等房企退市，此外，包括宋都股份、陽光城等房企也因觸及交易類強(qiáng)制退市情形，在排隊(duì)退市中，行業(yè)進(jìn)入新一輪周期性調(diào)整階段，快速重振樓市迫在眉睫。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)銷售基本面也很不樂觀，4、5月隨著購房者置業(yè)情緒回落以及購房政策調(diào)整頻次下降，市場銷售再次跌入下滑趨勢中。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，單月業(yè)績增幅顯著低于前兩月水平。1-5月，百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增幅較上月回落。市場熱度延續(xù)平淡，加之多數(shù)房企將在今年7月、9月迎來償債小高峰，若銷售長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。

對于市場修復(fù)行情，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示，目前房地產(chǎn)市場信心還沒有得到有效提升，仍處弱勢復(fù)蘇階段，下半年如果整體經(jīng)濟(jì)不符合預(yù)期或政策上沒有進(jìn)一步寬松，行業(yè)復(fù)蘇節(jié)奏會(huì)比較慢。

值得一提的是，在融資面，房企“第三支箭”近期有了新進(jìn)展。5月29日，招商蛇口（001979）增發(fā)事項(xiàng)獲得深交所審核通過，據(jù)悉，這是A股房企中首份獲批的定增方案，此時(shí)有關(guān)部門對于優(yōu)質(zhì)房企再融資的支持，也給其他處于流程審批階段的房企一定信心。

呼吁之聲不斷

“目前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期，且地產(chǎn)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長，這必然造成宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn)以及就業(yè)、稅收、地方財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題，而非僅僅只是房企暴雷和違約等單一層面的事件，這也是業(yè)界與相關(guān)各方期待近期能夠大力推出政策以快速重振樓市的主要原因?！盜PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱。

那么，當(dāng)下是否真的需要政策“大招”來激活市場？如何施策更為有效？

柏文喜表示，推出力度較大的政策是十分必要的。對于供需兩端而言，目前最有利的調(diào)控手段還是降息、降首付，以及放開限購限售，讓市場自主調(diào)節(jié)以恢復(fù)行業(yè)流動(dòng)性和促進(jìn)市場盡快回暖。

而中指院市場研究總監(jiān)陳文靜稱，短期來看，一二線核心城市政策仍有放松預(yù)期，如進(jìn)一步放松北京、上海普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)等。

不過，對于政策調(diào)整的方向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉卻有不同的看法，他表示，自2021年下半年至今針對需求端的政策不斷輸出，現(xiàn)階段政策調(diào)整空間已經(jīng)很小，如果一線城市松綁限購，就會(huì)違背“房住不炒”的基調(diào)。

他還強(qiáng)調(diào)，對于供給端來說，要加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，來降低新市民的居住成本，當(dāng)住房問題不再成為負(fù)擔(dān)，才能把內(nèi)需和消費(fèi)夯實(shí)起來，等居民未來有一定的積蓄，才會(huì)有購房能力。此外，還要把購房環(huán)節(jié)中的交易成本降下來，如中介機(jī)構(gòu)費(fèi)率等。

在房企融資政策上，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水稱，應(yīng)繼續(xù)加大“三支箭”支持房企融資措施的落實(shí)，開辟綠色通道，加快股權(quán)融資審批，擴(kuò)大增信發(fā)債民營房企的受益范圍。優(yōu)化調(diào)整“三線四檔”及房地產(chǎn)貸款集中管理制度。對近期拿地的民企，加大融資支持，放松貸款融資條件，進(jìn)而活躍市場。

在化解風(fēng)險(xiǎn)方面，也有業(yè)內(nèi)人士表示，要推進(jìn)民營房企“逆向混改”，選擇專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有系統(tǒng)重要性的典型民企，鼓勵(lì)地方國企戰(zhàn)略投資入股，增強(qiáng)民企信用及融資能力，化解民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

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