熊德志

港元利率經(jīng)過連升后，5月23日香港銀行一個月同業(yè)拆借利率（Hibor）回落14個基點至4.64%，結(jié)束五連升。

(相關(guān)資料圖)

利率作為影響樓市的關(guān)鍵因素之一，香港實際按揭利率由去年的1.5%，連續(xù)上升至3.5%的高位。不但買家置業(yè)的月供負(fù)擔(dān)增加，就連投資者買樓收租回報亦有影響。現(xiàn)在Hibor回落，或利好樓市。

香港樓市增長乏力

5月4日，美聯(lián)儲宣布加息0.25%，上調(diào)聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間至5%~5.25%，為2007年9月以來的最高水平。美聯(lián)儲從2022年3月開始加息，此次為連續(xù)第10次加息。次日，香港匯豐銀行亦宣布上調(diào)最優(yōu)惠利率至5.75%，創(chuàng)逾15年新高。

香港按揭市場實際利率并沒有完全一味跟隨美聯(lián)儲加息上調(diào)按揭貸款利率，而是采取了封頂息的做法。對香港3.6萬億港元存量物業(yè)貸款而言，今年利率大幅上升，對存量按揭供款帶來一定壓力，也抑制了香港樓市發(fā)展。

香港土地注冊處公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示，4月送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共5755份，環(huán)比下跌33.1%，同比上升18.6%；4月樓宇買賣合約總值637億港元，環(huán)比下跌7.5%，同比上升52.5%。

上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約占4583份，環(huán)比下跌31.5%，同比上升17.6%；4月住宅樓宇買賣合約總值524億港元，環(huán)比下跌9.5%，同比上升49.0%。

由此可見，香港樓市現(xiàn)在雖較去年疫情時期有所恢復(fù)，但環(huán)比卻呈下降趨勢，凸顯樓市增長乏力。與此直接相關(guān)的，或與美聯(lián)儲加息令買家意愿降低所致。

香港樓價去年跌14%

2021年上半年，香港住宅市場受惠于低息環(huán)境、買家需求殷切及本地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等因素令市場平穩(wěn)。下半年則因疫情加劇和香港股票市場調(diào)整，及市場對美國加息的憂慮升溫，導(dǎo)致市場開始走弱。

2022年受美聯(lián)儲連續(xù)大幅加息影響，香港樓價更大跌近14%，部分藍(lán)籌屋苑的樓價跌幅更是超過20%。所謂藍(lán)籌屋苑，就是交投和價格十分穩(wěn)定的屋苑，好比“藍(lán)籌股”。香港市場亦以成交宗數(shù)最多的樓盤作為“十大藍(lán)籌屋苑”，視其為樓市交投的指標(biāo)。

樓市下跌對承擔(dān)高比例按揭的人士會有一定影響，但部分風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁至按揭證券公司（香港按揭證券有限公司于1997年3月成立，由香港政府通過外匯基金100%全資擁有），而非留在銀行體系。目前，香港按揭壞賬率處于0.04%的較低水平。

香港置業(yè)人士的貸款方式，多采用Hibor，及少量采用最優(yōu)惠貸款利率。據(jù)香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月以Hibor作為定價參考的占比86.6%，以最優(yōu)惠貸款利率作為定價參考的占比9.1%。

個人若按揭500萬港元購買物業(yè)，30年還款期，以Hibor去年鎖息上限2.5%計，月供1.97萬港元。若利率上升至3.5%，同等借款，同樣還款期，每月還款會上升至2.24萬港元，升幅14%。如果借款人在按息2.5%時收入剛好通過壓力測試，借取500萬港元，月收入應(yīng)是4.73萬港元，供款占收入比例41.8%。當(dāng)按息升至3.5%時，假設(shè)收入不變，供款占收入比例會升至47.5%。

目前，因按息上升和每月還款增加，而拋售物業(yè)的業(yè)主應(yīng)該少見。

據(jù)香港政府統(tǒng)計處及香港2021年人口普查數(shù)據(jù)，2021年香港家庭數(shù)量為267萬戶，有130萬戶家庭擁有自有物業(yè)，有44萬戶持有按揭貸款。如果只計算私人住宅，未償還按揭的家庭在2021年的每月按揭還款中位數(shù)為1.35萬元，剩余按揭年期20年，供樓負(fù)擔(dān)比例為21.2%。2021年中平均按揭利息約1.5%，現(xiàn)在以封頂息3.5%計算，假設(shè)整體借款家庭收入不變，上述21.2%的供款負(fù)擔(dān)中位數(shù)，大致會上升至23.2%的水平。

當(dāng)然，也不能完全忽視美聯(lián)儲連續(xù)加息導(dǎo)致香港貸款利率增加對業(yè)主造成的壓力。銀行通過調(diào)整按揭封頂利率，令每月按揭供款額上升，對于一些剛好通過壓力測試的業(yè)主而言加息會加重其負(fù)擔(dān)，若外因?qū)е率杖霚p少或失業(yè)，在無力供款的情況下就有機(jī)會選擇賣樓，如市場供過于求則有可能導(dǎo)致樓市下跌。同時，美聯(lián)儲加息有機(jī)會令投資者抽離資金離開香港市場。香港加息令借貸成本上升，增加企業(yè)經(jīng)營成本，拖慢企業(yè)發(fā)展，令香港失業(yè)率增加，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

加息周期即將終結(jié)

5月23日，港元利率經(jīng)過五連升后，Hibor一個月拆息回落14個基點至4.64%，但仍較現(xiàn)在大型銀行拆息按揭封頂息3.5%水平，高出逾1個百分點。

對樓市而言，這無疑是利好消息。

據(jù)悉，有香港大型銀行近日低調(diào)上調(diào)現(xiàn)金回贈，以搶占按揭市場。該行一般現(xiàn)金回贈2%，而個別優(yōu)質(zhì)客戶若采用按揭保險且貸款額達(dá)到800萬港元以上，連同獎賞優(yōu)惠，整筆現(xiàn)金回贈可達(dá)2.8%，屬于2007年有記錄以來最高水平。

當(dāng)前，香港樓市仍然低迷。銀行按揭態(tài)度積極雖然有利于樓市，但樓市要明顯好轉(zhuǎn)，仍然要等待美聯(lián)儲降息，按揭利率回落，才能對樓市有明顯刺激作用。

5月4日，美聯(lián)儲在聲明中省略了先前“或需額外緊縮政策”的措辭，暗示美聯(lián)儲或于下次會議上暫停加息。市場預(yù)期美國銀行業(yè)壓力仍存，加上美國經(jīng)濟(jì)逐漸降溫，估計40年來最快的加息周期即將終結(jié)。

而香港建立在普通法司法管轄區(qū)之上的土地注冊制度,所支持的穩(wěn)健、高透明度的物業(yè)市場，在對香港經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時，對投資者仍然具有強(qiáng)大吸引力。

（作者系香港金融從業(yè)者）

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