記者孔海麗 北京報(bào)道

(資料圖)

土地市場(chǎng)局部閃現(xiàn)的熱度尚未成為主流，涼意已經(jīng)在傳導(dǎo)。

5月23日，杭州四批次土拍火熱收官，9宗地塊有6宗觸頂搖號(hào)，單宗地最高吸引了66家房企報(bào)名，創(chuàng)下?lián)u號(hào)以來新高；5月10日，144家房企參拍廈門4宗地，房企數(shù)量刷新近年記錄，單宗地最高吸引了88家房企競(jìng)爭(zhēng)。

但局部高光背后，也有城市土拍表現(xiàn)冷淡。

同樣是23日，與杭州土拍同日進(jìn)行的無錫二批次集中供地，5宗地全部底價(jià)成交；5月5日，青島出讓的4宗地全部底價(jià)成交；4月末，天津出讓的3宗地塊全部底價(jià)成交；3月31日，長(zhǎng)春首批土拍掛牌8宗地，7宗底價(jià)出讓，1宗終止出讓。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院 備注：截至2023年5月23日

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月23日，2023年22城合計(jì)推出宅地343宗，較去年同期減少210宗，累計(jì)成交267宗，較去年同期減少115宗，成交規(guī)劃建面較去年同期下降33.4%。

各線城市之間也呈現(xiàn)出差異。記者從中指研究院分析師孟新增處獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，一線城市土地成交534.8萬平方米，較去年同期下降2.7%；二線城市土地成交3830.6萬平方米，較去年同期下降18.5%；三四線城市土地成交4748.1萬平方米，較去年同期下降36.8%。

孟新增告訴記者，銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。2023年以來，銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。

尤其是近期，隨著樓市“小陽(yáng)春”的結(jié)束，5月樓市復(fù)蘇面臨阻力，居民購(gòu)房動(dòng)力有所減弱，新房、二手房成交較4月均呈現(xiàn)出繼續(xù)下行趨勢(shì)。

銷售復(fù)蘇的波動(dòng)也開始影響到房企的拿地心態(tài)。一方面，房企5月份拿地較3、4月更加謹(jǐn)慎，另一方面，熱點(diǎn)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為民營(yíng)房企為數(shù)不多的“敢拿”的地塊，銷售去化的確定性，愈加成為房企拿地的“金標(biāo)準(zhǔn)”。

博一個(gè)確定性

作為當(dāng)前樓市表現(xiàn)最好的城市之一，今年以來，杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。

5月23日，杭州四批次土拍推出9宗地，6宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交，觸頂率為67%，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)批次保持在60%以上。

本輪土拍的平均溢價(jià)率為9.43%，至此，杭州土拍溢價(jià)率已連續(xù)6個(gè)批次維持在8%以上，且連續(xù)8個(gè)批次零流拍。

競(jìng)爭(zhēng)最激烈的新街北地塊，共吸引了保利、綠城、萬科、華潤(rùn)等66家房企報(bào)名，創(chuàng)下了搖號(hào)以來新高；其次為濱江永久河單元地塊，共吸引了濱江、保利、華發(fā)等35家房企參拍。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪分析，杭州本次供應(yīng)的低密地塊契合當(dāng)前改善為主的市場(chǎng)需求，符合房企的去化訴求，推高了房企的參拍熱情。

值得注意的是，最終杭州9宗地塊均被民營(yíng)房企包攬。深耕杭州的濱江集團(tuán)（002244），繼一批次豪擲34億拿下3宗地塊、二批次以11億拿下2宗地塊、三批次以29億元拿下2宗地塊后，本輪再度“豪氣”出手，以52億拿下3宗地塊。與此同時(shí)，一些民營(yíng)房企“新面孔”，如湖州宇誠(chéng)、恒尊置業(yè)等也出現(xiàn)在拿地名單中。

華東地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，杭州本身住房消費(fèi)基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，在本輪樓市復(fù)蘇中，杭州較早放寬限購(gòu)條件，充分釋放了市場(chǎng)購(gòu)買力，目前依然在持續(xù)放寬非核心區(qū)的限購(gòu)條件，地塊未來的去化是相對(duì)有保障的。

“杭州善用地價(jià)觸頂后搖號(hào)定輸贏的規(guī)則，增加了房企參拍的積極性。”前述人士表示：“而且，這批供地里面，有幾個(gè)地塊還將限價(jià)適當(dāng)拉高，給了開發(fā)商更多利潤(rùn)空間。”

房企加倉(cāng)熱點(diǎn)城市，追求銷售確定性的情形，同樣在廈門上演。

5月10日，廈門出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發(fā)搖號(hào)，1宗底價(jià)成交。此次土拍共有144家房企參與競(jìng)拍，創(chuàng)下近年來廈門參拍企業(yè)數(shù)量新高，其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家。

孟新增向記者表示，廈門本次土拍核心區(qū)地塊推出力度持續(xù)加大，地塊屬性較優(yōu)質(zhì)，配套成熟，未來項(xiàng)目去化預(yù)期相對(duì)較好；部分地塊體量較小，企業(yè)拿地總價(jià)門檻較低；且部分地塊房地價(jià)差明顯，利潤(rùn)空間相對(duì)較大。

而且廈門在此次土拍中，取消了定配建規(guī)則，有效激發(fā)房企拿地意愿，廈門市場(chǎng)的回暖也一定程度提升了企業(yè)拿地預(yù)期。

近期，樓市表現(xiàn)較好的成都、合肥等城市，土地市場(chǎng)也傳遞出了一定暖意。

“究其原因，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。”孟新增強(qiáng)調(diào)說。

涼意在滋長(zhǎng)

那些樓市表現(xiàn)相對(duì)不熱的城市，土地市場(chǎng)表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

記者翻閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，首批土拍零溢價(jià)的長(zhǎng)春，2023年以來各月份新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同、環(huán)比雙降。易居研究院數(shù)據(jù)則顯示，5月份，長(zhǎng)春新房成交面積較4月或?qū)⒖s水54%。

今年累計(jì)出讓7宗宅地、全部底價(jià)成交的天津，2023年以來各月份新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年，二手房銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年，4月份環(huán)比也開始轉(zhuǎn)負(fù)。

與廈門同日進(jìn)行土拍的南京，共推出10宗地塊，5宗底價(jià)成交，1宗中止出讓。孟新增表示，企業(yè)對(duì)南京非核心片區(qū)土地的參與度較低，普遍底價(jià)成交。短期來看，南京土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)，企業(yè)投資信心整體仍需修復(fù)，地價(jià)過高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊，企業(yè)拿地意愿整體仍會(huì)偏弱。

近期，樓市在經(jīng)歷了前期積壓需求的密集釋放之后，成交走緩，5月成交數(shù)據(jù)較4月進(jìn)一步下滑。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周，一線城市成交面積整體環(huán)比略降2.0%。分城市來看，廣州環(huán)比降25.4%，深圳降8.7%；二線代表城市整體成交面積環(huán)比下降8.2%，其中，溫州和蘇州降幅最大，分別為22.3%和22.2%。

易居研究院監(jiān)測(cè)50城新房成交數(shù)據(jù)指出，截至5月22日，50個(gè)城市中有32個(gè)城市新房成交環(huán)比下降，5月樓市復(fù)蘇遇阻。

二手房方面，公開數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海二手住房成交1.7萬套，環(huán)比下降26.71%，掛牌量新增較多。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱，預(yù)計(jì)5月份應(yīng)該還會(huì)延續(xù)小幅震蕩下行的行情。

北京4月二手房成交1.4萬套，環(huán)比下降37.3%。北京中介人士透露，5月北京二手房成交可能會(huì)降低1.2萬套，跌至榮枯線以下。鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房掛牌量為12萬套。

樓市銷售端復(fù)蘇的搖擺，也開始影響房企的拿地態(tài)度。

有上市房企投拓人士告訴記者， 4月、5月房企銷售額都有不同程度的下降，目前還不好判斷下半年市場(chǎng)的走勢(shì)，但不拿地已經(jīng)無法維系業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)，所以拿地更加謹(jǐn)慎，不能帶來流量、收益確定性低的地塊全都不考慮了。

據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至5月21日，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國(guó)企為拿地主力，民營(yíng)房企的身影多出現(xiàn)在杭州、成都等城市。

“全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，未來土拍市場(chǎng)能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。”孟新增進(jìn)一步表示，當(dāng)前銷售端未明顯恢復(fù)下，房企投資審慎，且投資布局策略上進(jìn)一步向核心城市聚集。

孟新增預(yù)計(jì)，短期來看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

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