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據(jù)媒體披露，近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。比如房產(chǎn)價(jià)格600萬(wàn)元，但可以向銀行貸款650萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)須付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

顧名思義，所謂“負(fù)首付”，就是購(gòu)房者不僅不需要當(dāng)即從口袋中掏出購(gòu)房現(xiàn)款，反而還能從購(gòu)房樓盤(pán)銷售人員或開(kāi)發(fā)商手中獲得高于購(gòu)房?jī)r(jià)幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的多余款項(xiàng)，可用于裝修以及其他用途。

“負(fù)首付”相對(duì)于零首付、低首付、首付貸又“前進(jìn)”了一大步，對(duì)于購(gòu)房者的誘惑力將會(huì)更強(qiáng)，也更會(huì)讓購(gòu)房者心動(dòng)。可以說(shuō)，“負(fù)首付”是當(dāng)前房產(chǎn)中介為了推銷樓盤(pán)與開(kāi)發(fā)商合作打造出的所謂“力作”，其用心和手段可謂“登峰造極”，也讓人對(duì)其“創(chuàng)新力”嘆為觀止，更顛覆了購(gòu)房者的“三觀”。

而事實(shí)上，“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等如出一轍，都是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)中介聯(lián)手給購(gòu)房者推出的一種“瞞天過(guò)海”的花式營(yíng)銷；其手段也似曾相識(shí):或者開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力;或者開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便順利“實(shí)現(xiàn)”了。

表面看起來(lái)，“負(fù)首付”似乎是開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介從購(gòu)房者的利益出發(fā)，絞盡腦汁給購(gòu)房人巧妙設(shè)計(jì)出的“福利”，當(dāng)然也確實(shí)能讓購(gòu)房者暫時(shí)減輕了購(gòu)房資金壓力，但實(shí)際上這都是開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)中介千方百計(jì)為自己利益所放出的“煙幕彈”，其目的都為了盡快回籠房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力或危機(jī)；房產(chǎn)中介就是為了將更多的房子推銷出去，賺取更多的房產(chǎn)銷售中介費(fèi)，最后的贏家是開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介，并不是廣大購(gòu)房者。

“負(fù)首付”跟首付貸、零首付、低首付一樣，讓購(gòu)房者面臨著很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

一則，這是金融監(jiān)管部門出手打擊的重點(diǎn)區(qū)域，弄不好就會(huì)觸碰金融法規(guī)紅線，造成因違法被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，這是購(gòu)房者難以承受之重。“首付貸”是一種銷售違法行為，早在2017年就成了多個(gè)部委打擊和查處的重點(diǎn)；近年隨著房地產(chǎn)形勢(shì)低迷，開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介各種營(yíng)銷亂象卷土重來(lái)，金融監(jiān)管部門更是對(duì)零首付、低首付等都作出了嚴(yán)厲監(jiān)管要求，并加大了查處打擊力度。而這次新冒頭的“負(fù)首付”本身就屬于虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為，亦在監(jiān)管部門重點(diǎn)打擊之列，任何想僥幸逃避打擊或蒙混過(guò)關(guān)的行為都是一廂情愿。

二則，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)成本，或?qū)е沦?gòu)房者“偷雞不成反蝕一把米”。開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介實(shí)施“負(fù)首付”營(yíng)銷方式離不開(kāi)銀行按揭貸款，而目前銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款審核比較嚴(yán)格，即便有僥幸蒙混過(guò)關(guān)，也往往需要通過(guò)借助銀行“經(jīng)營(yíng)貸”通道，房產(chǎn)中介往往將購(gòu)房者的身份包裝成一個(gè)虛假注冊(cè)公司，然后再通過(guò)購(gòu)房者個(gè)人征信報(bào)告以及虛假銀行流水或收入證明等材料，達(dá)到騙取銀行經(jīng)營(yíng)貸的目的，這其中的風(fēng)險(xiǎn)較大，嚴(yán)重違背按揭貸款首付款的相關(guān)規(guī)定；一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，就會(huì)面臨著被銀行收回貸款的可能，到時(shí)購(gòu)房者將面臨巨大違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“負(fù)首付”與零首付、首付貸以及首付分期，看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的超預(yù)期的融資成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。如果一些購(gòu)房者想通過(guò)“負(fù)首付”購(gòu)房投資，則是更危險(xiǎn)的舉動(dòng)。因?yàn)橛械馁?gòu)房者已有房產(chǎn)，或者購(gòu)買的是回遷房子，可能無(wú)法滿足“滿五唯一”的條件，需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅，計(jì)算下來(lái)購(gòu)房人可能需要負(fù)擔(dān)二三十萬(wàn)元稅費(fèi)。這樣更會(huì)加大家庭債務(wù)的壓力，不少購(gòu)房者甚至?xí)虼讼萑雮鶆?wù)深淵。

顯然，無(wú)論是零首付、低首付，還是首付貸、負(fù)首付，其實(shí)都是開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介拋給購(gòu)房者的“誘餌”，更是開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介給購(gòu)房者挖出的一個(gè)“大坑”。當(dāng)購(gòu)房者碰到“負(fù)首付”這種誘人的營(yíng)銷方式時(shí)，應(yīng)多長(zhǎng)一個(gè)心眼，保持冷靜與理性，千萬(wàn)別被忽悠；如果實(shí)在搞不清楚，可向相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行咨詢，這樣可避免上當(dāng)受騙，更不會(huì)被開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介們“釣魚(yú)”。同時(shí)，監(jiān)管部門應(yīng)迅速做出反應(yīng)，高度關(guān)注此類新情況新問(wèn)題，加大引導(dǎo)和監(jiān)管力度，防止開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介各類違法營(yíng)銷亂象發(fā)生，在降低銀行按揭貸經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，從根本上保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益不受侵害。

作者/莫開(kāi)偉(中國(guó)地方金融研究院研究員)

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