2023年的房地產市場觀望情緒濃厚。投資信心仍未修、民眾的購房消費動力不足、城市化率增長趨緩、人口下滑等長中短期多重因素疊加，形成對房價的悲觀預期。坊間流傳著“未來房價一定會跌”的說法，這種觀點看似有理有據，卻可能是流行的謬誤。

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丘吉爾說，看得見多遠的過去，就能看得到多遠的未來。不妨把時間線拉長，回顧過去幾十年國內外的房價變遷。

先看國內。

從宏觀看，房價增速映射了經濟增速、通貨膨脹速度、城市化速度等重要經濟要素。即使城市化紅利基本消退，未來的房價趨勢還要綜合考慮GDP和CPI兩個指標。

主流觀點預測，未來5年中國GDP平均增速3-4%。2023年中國大概率沒有通脹風險，但未來幾年，如果要保一定的經濟增速，那么貨幣和財政政策就需要相應放開，所以2024年后，中國未必不會有一定的通脹壓力，到那時候高端房產的抗通脹屬性就會被給予一定的市場溢價。

回顧過去二十年的歷史數據，2000-2012年和2013-2021年這兩個階段，中國的平均經濟增速分別是10.1%和6.6%，全國整體房產的年化收益率分別是6.1%和4.9%，但一線城市北上廣深房產的收益率是13.1%和8.0%。

由此可以作出兩個趨勢推論，第一，全國整體房產的年化收益率都低于中國經濟增速，但一線城市房子的年化收益率都遠高于中國經濟增速。第二，未來5年，中國房產新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%這個區間。

也就是說，盡管房產已經過了讓家庭財富暴漲的階段，但仍承擔了儲蓄、扛通脹，以及補充未來現金流缺口的功能。對大多數中國家庭來說，買房依然是不確定時代的安全底線和心理安慰。在不確定的時代，家庭投資決策更需要“保底”，需要將“下限”守得更牢，這樣才有機會追求上限。

1946-2012年各主要發達國家

房價增速、CPI與GDP增速

再看國外。

有人說，中國房價跟1990年的日本很像，處在泡沫破滅的前夜。從1946年到1990年，日本的房價增速達到每年10.3%，幾十年間累積增長超過1000倍，泡沫名副其實。而過去十幾年，中國房價漲幅就十幾倍。二者相比，完全不在一個量級上。

并且，從2003年開始，日本的房價和世界的房價是一起漲跌的。比如從2003年到2007年，日本東京的房價是上漲的；2008年的金融危機平息以后，從2012年到2017年，東京的房價也是上漲。這種上漲趨勢，甚至不受日本經濟增長乏力、人口老齡化的大環境影響。

再看美國，眾所周知，2008年的時候美國因為房地產泡沫爆發了次貸危機，但到了2012年美國房價又再次開啟上漲模式。過去疫情近三年，通脹起來后，美國樓市更是異常火爆，房價水平和上漲幅度均創出歷史新高。美國20個最大城市一年上漲50%者并不少見，20%—30%是常規水平。其中，紐約、棕櫚灘、舊金山灣區等地超級豪宅的熱度尤其高，一套別墅數十個置業者等待OFFER的現象比比皆是。

從微觀看，世界上歷史最悠久、最富有的老錢家族，房子也是家族財富的主要載體。比如英國王室，“資產受益”就主要來源于房產。Halifax 的相關報告表明，伊麗莎白二世女王在位70年期間，英國各地的房價已經增長了4倍多，按實際價格計算，平均增長了327%。其中，倫敦的房價漲幅最大，漲幅為408%。根據McCarthyStone對英國王室房產的研究，僅2019-2022三年間，英國王室的房產總價值增加了4.6億英鎊，達到總市值37億英鎊。可見，房產是王室財產的重要組成部分，而其收益增值主要源自于房價的上漲。

把周期拉長，將視野放寬，無論宏觀還是微觀，國內還是國外，房子是長期資產，看房價的規律，還是要看長期趨勢。

2023年，經歷了大疫三年的“險象環生”，又面臨新一輪財富的重新洗牌。中國家庭的資產配置既不能過于激進，也不能過于保守，要兼顧流動性、避險保值和進階機會。在思考買房決策的時候，也要深刻明白背后的價值邏輯，不能一概而論。

歷史經驗表明，很多時候，市場越不好，越貴的房子，反而賣得越好。因為樓市周期中的相對低點，往往是高端市場“占便宜”的窗口期。

嚴格意義上說，沒有“能不能買房”這個概念，只有“哪里的房子、什么房子”這個概念。關鍵取決于是不是“優質安全資產”。

以福州院子為例，占據城市風水文脈，院子系中式頂豪血統，“天花板”級產品力，源脈溫泉入戶……資產稀缺性獨一份，放眼福州市場，沒有替代。

福州院子不可復制的三個要素：純別墅稀缺性、主城區四地鐵、現房品質。

第一， 限墅令下，純粹的別墅產品稀缺

2019年“限墅令”升級以來，近幾年福州土拍，主城四區內，沒有一幅容積率在1以下的商品住宅用地。這也意味著，福州市場上在售的別墅項目容積率普遍在1.5-2.0，高低配規劃、疊拼產品是主流，純粹的別墅社區、純別墅產品少之又少。

福州院子以0.7超低容積率，規劃680畝純別墅社區，從社區規劃到業主圈層，都非常純粹。汲取三坊七巷美學靈感，定制四坊十八巷弘雅格局，坊巷交錯，居有名仕，談笑有鴻儒，往來無白丁。

第二， 四地鐵雙站，便捷通達全城

福州院子地處主城區，項目周邊有1/4/5/6四條地鐵線環繞，路網四通八達，出行便利，是真正的第一居所別墅。

其中，5 號線的螺洲古鎮站及高仕路站就在小區門口，步行 2 分鐘就可到達；1號線城門站，離項目僅 2 分鐘車程；6 號線能實現一站高效換乘，20分鐘直達長樂國際機場。

便捷的地鐵路網，將為業主的出行提供更多便利。而基礎設施的升級，也將通過吸引和聚集人流，帶動地鐵沿線的商業配套、城市界面、經濟流量提升，形成一個相互加強的正循環。在很大程度上，賣房子就是買未來。從資源聚集角度來說，院子周邊可預見的附加資源越多，未來價值也就越高。

在購房決策越來越審慎的當下，現房的安全性，成了豪宅的加分項。

福州的獨棟新房一向極為稀貴，主城區的獨棟別墅幾乎斷供。福州院子大獨棟產品屬于現房階段，實景呈現所見即所得，并且可以辦理產權。對買房人來說，這是對資產安全最大的保證。

走在實景交付區內，亭臺樓榭、山花樹湖，步移景異，既有江南園林的婉約秀美，又有皇家園林的大氣磅礴，如此匠心投入的園林景觀在福州市面上已難以尋見。

2022年，福州市屬國企福州建發集團全面介入福州院子項目保交樓管理，支持和扶助項目在建地塊恢復施工建設、優化資金監管，確保工程正常運行。在福州建發集團、泰禾集團的共同推動下，福州院子在建地塊的施工建設取得顯著進展，為保交付、保品質增加了重要信心砝碼。

兼顧資產安全性、稀缺性，以及生活品質進階的最優解，這樣的產品，自然備受市場矚目。

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