“炒房的人不要來重慶，最近五年房價(jià)都沒怎么漲，曾經(jīng)聞名遐邇的溫州炒房團(tuán)都在重慶認(rèn)栽了。”中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者最近采訪的幾位重慶人士如是說。不過，這從某種意義上反映出當(dāng)?shù)貥鞘懈鼮榻】怠?/p>

“這個(gè)月在成都剛拿了兩塊地。”5月19日，成渝某頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，目前，該公司在成渝拿地的策略是聚焦核心板塊。今年，接下來是否在重慶拿地，還須視市場(chǎng)情況而定。

時(shí)光回到十年前，全國各地瘋狂造“地王”，成渝也不例外。隨著“地王”們逐漸淡出人們視線，土地市場(chǎng)逐漸趨于理性，業(yè)內(nèi)更加看好成渝樓市的未來發(fā)展。

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成渝核心區(qū)受房企青睞

土地和房子就像面粉和面包的關(guān)系，土拍則是樓市風(fēng)向標(biāo)。最近，重慶市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了新的土地出讓公告——觀音橋鷂子丘地塊上線，該地塊被稱為“王炸”地塊，起始樓面價(jià)14023元/平方米，創(chuàng)下重慶土地出讓最高起拍價(jià)，起拍總價(jià)42.24億元，是自2016年以來最高起拍總價(jià)，若按15%的最高溢價(jià)率計(jì)算，最終成交的樓面地價(jià)或?qū)⑦_(dá)到16126元/平方米，或可創(chuàng)下重慶土地最高成交價(jià)。

雖然業(yè)內(nèi)預(yù)言，重慶的新“地王”即將在觀音橋加冕，但是該“王炸”地塊可謂“生不逢時(shí)”，如果時(shí)光倒回十年前，該地塊極有可能拍出天價(jià)。今昔對(duì)比，無論是成渝樓市，還是全國其他城市開發(fā)商拿地?zé)岫榷家衙黠@降溫，土拍也充滿不確定性。

“今年重慶大量縮減住宅用地供應(yīng)，可能是去庫存壓力大，現(xiàn)房多，交易量不太好。”華僑城一位熟悉重慶市場(chǎng)的相關(guān)人士日前對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，“從長遠(yuǎn)來看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好，不過現(xiàn)階段公司要考慮資金回流，投資拿地并不是好時(shí)機(jī)。今年，公司會(huì)收縮投資，先觀望，尋找優(yōu)質(zhì)土地資源。”

根據(jù)重慶市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的供地計(jì)劃，2023年，重慶中心城區(qū)擬出讓商住用地共7005畝，其中，住宅用地5010畝，商服用地1995畝。據(jù)重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2013年是近10年來重慶的供地峰值，突破了3萬畝，之后的8年，土地供應(yīng)保持在1.5萬畝到2萬畝之間。2022年原計(jì)劃供地1.7萬畝，實(shí)際供地55宗5412畝，土地供應(yīng)出現(xiàn)近10年來新低。預(yù)計(jì)今年土地市場(chǎng)將維持去年的5000畝水平線。

中國金茂重慶區(qū)域前高管在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，重慶今年縮減住宅用地供應(yīng)，應(yīng)該與存量太大有關(guān)。不過，他仍然認(rèn)為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)未來可期。

和重慶相比，現(xiàn)在成都土拍熱度較高。近日，成都高新區(qū)土拍接連“熔斷”，桂溪街道一地塊十余家房企參與競(jìng)價(jià)搖號(hào)，起始價(jià)37億元，最終被一家民營房企以樓面價(jià)20700元/平方米、成交總價(jià)約42.52億元收入囊中，溢價(jià)率15%。

一般來說，“地王”產(chǎn)生于核心區(qū)域和熱門板塊，無論是成都的高新區(qū)，還是重慶的中央公園板塊都是如此。特別是樓市處于調(diào)整期，核心區(qū)域是房企的“避風(fēng)港”，因此，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然受到房企青睞。在這些區(qū)域“面粉”價(jià)格不低，也意味著將來“面包”價(jià)格可能難以下降。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授蔣南平在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，無論是重慶市還是成都市都出現(xiàn)了一個(gè)共同現(xiàn)象——市郊的房價(jià)普遍下滑，市中心的房價(jià)則在上漲。這也就不難理解，如今房企的拿地策略主要聚焦核心板塊，顯然也是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場(chǎng)逐漸趨于理性

華僑城相關(guān)人士向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，雖然重慶住宅用地供應(yīng)大幅減少，但產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)卻在增加。

蔣南平認(rèn)為，目前，從土地端調(diào)控來看，地方政府面臨“兩難”，成渝也是如此。核心地段比如城市中心重要地段的土地很少，而郊區(qū)的土地市場(chǎng)需求比較弱。

十年前，熱點(diǎn)城市曾“地王”頻現(xiàn)。2010年成都本土房企藍(lán)光在成都、2013年恒大在重慶都拿過“地王”。當(dāng)年房企紛紛揮金“入土”，佳兆業(yè)、金科等房企也加入了“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)。2013年下半年，就連宣稱“不拿地王”的萬科也在重慶聯(lián)手保利拿到了重慶年內(nèi)總價(jià)“地王”。十年之間，“地王”逐漸淡出人們視線，伴隨著泡沫逐漸褪去，土地市場(chǎng)逐漸趨于理性。

今年，在重慶的供地計(jì)劃中，規(guī)模最大的是交通水利等產(chǎn)業(yè)用地，計(jì)劃供應(yīng)6800公頃。今年，重慶計(jì)劃安排住宅用地1162公頃，與去年實(shí)際供應(yīng)量基本持平。從2020年開始，重慶大幅增加交通水利用地，供應(yīng)規(guī)模至少已經(jīng)連續(xù)4年同比增長。在前述華僑城相關(guān)人士看來，重慶房子庫存太多，加大產(chǎn)業(yè)用地供給，吸引更多投資，增加就業(yè)和人才引入，才能在消化庫存的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。

如今，住宅市場(chǎng)整體已經(jīng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，經(jīng)過市場(chǎng)考驗(yàn)和教育，住宅用地已經(jīng)不那么搶手了。重慶當(dāng)?shù)厝艘矂癯捶靠瓦h(yuǎn)離，并表示，重慶的土地供應(yīng)量充足，地價(jià)便宜，房價(jià)自然也不高，指望房價(jià)快速上升不現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上，正是因?yàn)樽≌玫毓?yīng)充足，才使得成渝房價(jià)相對(duì)比較合理，宜居宜業(yè)。而如果一個(gè)市場(chǎng)長期火爆，房子特別好賣，炒房也容易賺錢，那是不健康的。

構(gòu)建現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、推動(dòng)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通等是唱好成渝“雙城記”的重要支撐。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，今年重慶全市計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地14762公頃，重點(diǎn)保障重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、民生工程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。對(duì)于老百姓剛需的住宅用地，重慶市規(guī)劃自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住宅用地供應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，切實(shí)推動(dòng)存量消化，適當(dāng)新增供地來滿足合理住房需求。

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