今年以來，成都新房、二手房銷售價格指數呈持續上漲態勢。

國家統計局5月17日數據顯示，4月份成都新房價格環比上漲0.9%，同比上漲8.7%，環比漲幅居70城第二，同比漲幅居70城第一；二手房價格環比上漲0.7%，同比上漲9.4%，均居70城第一。

不過，據克而瑞四川統計，4月大成都新房成交均價約1.91萬元/平方米，較上月上漲約100元/平方米，波動幅度不大。其中，成都中心城區新房均價2.11萬元/平方米（不含青白江、新津），5+2區域均價約2.4萬元/平方米。

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對于近期成都新房、二手房市場的表現，中指研究院四川公司研究總監蘇宇5月18日通過微信向《》記者分析指出，另一方面也是由于積壓需求集中爆發，以及低利率對市場的刺激等多方面因素導致。“成都近年來人口大量涌入，市場潛在需求旺盛，隨著2022政策的持續發酵，對剛性和改善性需求會同步進行刺激。”

“日光盤”VS“低去化”

當下的成都樓市，正在穩步復蘇。

反映到數據上來看，據記者不完全統計，4月份成都共有超20個樓盤開盤銷售，其中包括龍湖濱江云河頌、錦江上院、華潤中環天序等多個項目開盤當日即宣布售罄。

此前，記者在實地走訪位于成都三圣鄉板塊的錦江上院時了解到，項目二批次開盤推出110套高層和疊拼產品，開盤前就凍資客戶數量就已超過500組，盡管是在工作日，項目售樓部里仍坐滿了購房人群。

數據來源：國家統計局

值得注意的是，4月份成都多個熱銷樓盤項目均定位為高端改善型產品，且位于成都“5+2”區域。

不過也有例外，部分核心區域改善項目，如位于武侯區的中國鐵建（601186） 武侯樾府開盤去化率僅28%；位于高新區的中海 新川華府4月28日開盤去化率為36%，而4月22日開盤的天投中海 天府合印去化率更低至13%。

整體來看，據成都市住建局數據，4月份大成都范圍內一共成交了約214.5萬平方米的商品住房，環比增加了約10.09%，同比增加了約43.94%；套數共計16249套，環比增加了約6.06%，同比增加了約38.23%。

新房成交套數在今年以來連續上漲，到4月終于創下自2022年以來的最高值，達到近一年的新高。截至5月17日，成都新房成交量已達到了8727套。

同時上漲的還有價格。國家統計局數據顯示，今年以來，成都新房價格指數持續上漲，4月環比上漲0.9%，同比上漲8.7%，同比漲幅位列全國第一，較3月上漲了0.2個百分點，為近一年來次高水平。

另據克而瑞四川數據則，4月，大成都新房成交均價約1.91萬元/平米，較上月上漲約100元/平米，波動幅度不大。其中，中心城區新房均價2.11萬元/平米（不含青白江、新津），5+2區域均價約2.4萬元/平米。

進入5月份，成都新房市場表現仍然穩健。據成都購房通數據，5月1日-18日，成都商品房成交9652套，較4月同期（8553套）增加了近1100套；成交面積約127.7萬平方米，較4月同期（約111.36萬平方米）減少約16萬平方米。

“從整體數據上看，4月成都供應量環比下降43%，成交量環比上升4%，市場表現平穩健康。成都市場的復蘇并不算離譜，國家統計局公布的成都新房價格漲幅領先，這其中存在統計數據結構的影響。”蘇宇分析指出，自2021年第三批集中供地開始，土拍文件中規定的銷售限價有所放開，給到開發商合理的利潤空間可保證項目健康運轉。

“反映到新房端口，新開項目價格相比老項目來說備案價格有所提升。此外，成都近段時間市場熱點集中在一圈層和部分二圈層區域，本身就屬于房價較高區域。”在蘇宇看來，結構性因素對成都新房價格指數的影響較大，從實際市場情況來看，并沒有項目有明顯的漲價現象，甚至部分項目還在延續春節以來的優惠力度。

二手房成交量“高位回落”

當然，成都樓市回暖的不只是新房，二手房價格也在一路走高。

國家統計局數據顯示，成都4月二手房價格環比漲幅達0.7%，同比上漲9.4%，均領漲70城，這已是成都二手房住宅價格連續12個月上漲。

“成都二手房市場供需關系決定了不具備太多的漲價空間。”蘇宇表示，成都二手房價格的統計口徑為掛牌價而非真實成交價，不排除存在部分房東看到市場火熱提高掛牌價的可能。但從實際情況來看，高價格房源普遍銷售困難，大部分項目仍維持平價成交，甚至打折成交。

“我們在一線感受到的是，4月市場熱度已經明顯沒有前兩個月好了，而且價格也有所下滑。”成都一資深經紀人畢先生告訴記者，部分優勢不明顯的房源不得不降價出售。

來自貝殼研究院成都分院的監測也顯示，4月份成都購房者的價格敏感性普遍增加，成交房源降價幅度也在擴大，其中100萬元以內低總價房源降價幅度明顯變大，400萬元及以上房源的降價幅度變化最小。

“4月價格預期逐步理性，庫存調價漲價房源占比回落至18.1%。”貝殼研究院成都分院分析指出，隨著成交活躍度下降，庫存持續走高，買方市場之下業主漲價動力明顯不足。

2023年1-4月成都二手房成交情況 來源：成都購房通

貝殼找房App顯示，截至5月18日，成都二手房掛牌房源達到194684套。貝殼研究院成都分院指出：成都二手房庫存房源量突破了新高，而這其中，10年以上的房源新增占比顯著升高，“這表明，房齡較老的房源的置換需求正在加速增長。”

“在‘賣舊買新’的邏輯下，二手房市場將持續給新房市場提供支撐。”蘇宇表示。

另一方面，成都二手房市場成交量已有明顯下降。公開數據顯示，今年一季度，成都二手房成交套數約為5.74萬套，同比增加87%。尤其是3月單月，成都二手房備案成交量合計達約2.82萬套，環比增長約47.88%，同比增長約103.41%，創下近7年來的月度新高。

但到了4月，成都二手房成交量已回落至約2.4萬套，環比下降了14.89%。盡管如此，成都仍已連續2個月二手房成交量超2萬套。截至5月17日，成都5月份二手房已成交11231套。

“根據歷年交易量走勢和線下帶看活躍度，我們預計成都二手交易量將延續回落，5月環比下滑幅度約10%。”貝殼研究院成都分院指出，而從5月前兩周成交情況來看，極低總價和高總價成交占比趨升。

土地市場區域“冷熱分化”

事實上，今年以來成都新房市場的復蘇，也反映在土地市場。

今年前4月，成都成功出讓17宗、共約964畝涉宅用地，其中13宗溢價成交地塊中有11宗地塊觸及最高限價進而抽簽決定歸屬，占比超60%。

其中在4月18日，一宗位于青羊區內金沙板塊約35畝地塊，起拍價16500元/平方米，清水房最高限價35000元/平方米，刷新了成都住宅清水最高限價。該地塊也吸引了超過40家房企報名，最終在32家房企抽簽的情況下，由中建壹品以約11.17億元總價競得。

5月16日，成都中心城區今年第7場土拍上，43家企業報名爭奪6宗地塊，其中不乏中海、保利、華潤等央國企，以及新希望、龍湖等民企。最終，熱度最高的高新區南中和33畝地塊觸頂熔斷，最終由華潤在18家報名者中，以樓面價20000元/平方米搖中，這也是成都第三宗名義樓面低價達20000元/平方米的地塊。

至此，成都今年共公告35宗地塊，已經進行了7次土地拍賣，成交27宗土地。與新房市場成交情況類似，土地市場成交區域分化也日趨明顯。“5+2”區域出讓地塊全部觸頂熔斷；二圈層中的龍泉驛區和雙流區的地塊憑借東安湖和怡心湖溢價成交；而溫江區和新都區出讓地塊則全部底價成交。

對此，中指研究院表示，已成交地塊主要集中在目前價值較高的區域，而近段時間成都新房成交量仍保持穩定，開發商基于以銷售定投的邏輯考量，有理由加大成都投資。此外，對開發商而言，年初拿地大概率可以實現年內銷售，有利于完成年度銷售目標。

據了解，5月19日，成都將拍賣8宗涉宅用地，其中最熱的是高新中和街道330畝地塊和高新桂溪街道141畝地塊。

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