爭奪之戰尤為激烈

隨著5月初夏已至，廈門首輪土拍也跟著熱了起來。

【資料圖】

5月10日，廈門迎來2023年首場住宅用地集中出讓，共3宗地塊。其中，湖里區2幅、翔安區1幅，總出讓面積9.56萬平方米，總起拍價91.9億元，最終2宗封頂觸發搖號，1宗底價成交，總收金101.45億元，平均溢價率達10.39%。

此次土拍取消“定配建”，地塊均采用“定品質、限房價、限地價+搖號”方式出讓。中指數據顯示，廈門此次土拍共計吸引144家房企參與競拍，雖然地塊不多，但爭奪之戰卻尤為激烈。

火熱的背后原因是什么？這輪熱度又是否可持續？

島內地遭瘋搶

率先出讓的五緣灣2宗地塊，由于均處島內湖里區，成為此次土拍的“香餑餑”。

其中，五緣灣2023P05地塊，吸引了包括建發、華潤、國貿、保利、中海等88家競買人參與爭奪，經過14分鐘24輪觸頂進入搖號環節，最終被杭州運川以總價24.75億元拿下，成交樓面價5.05萬元/平方米，溢價率達11.99%。

據區位規劃信息顯示，該地塊位于湖里區06-08五緣灣片區鐘鳴路與檳城道交叉口東南側，土地出讓面積1.6萬平方米。地塊臨近地鐵2號線，到達高崎國際機場約4km，并且地塊周邊教育、醫療、生活配套相對成熟，尤其是左側緊鄰五緣灣濕地公園，屬宜居板塊。

對于該地塊的激烈競拍，中指研究院分析師孟新增表示，由于該地塊體量較小，拿地總價門檻較低。住宅限價72000元/平方米，起始房地價差26898元/平方米，因而房企總成本可控，且擁有一定利潤空間。此外，地塊位于島內，周邊配套成熟，未來項目去化預期相對較好。

而緊隨其后出讓的五緣灣2023P06地塊，也同樣熱度拉滿，吸引了34家報名主體參拍，最終被招商蛇口（001979）以總價63.7億元搖中，成交樓面價5.05萬元/平方米，溢價率達12.15%。

該地塊位于湖里區06-08五緣灣片區云頂北路與金山中路交叉口東南側，土地出讓面積3.6萬平方米，目前地塊周邊在售新房稀少，存在供應缺口。對此，孟新增分析稱，該地塊位置較為優越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米，能進一步下拉島內剛需總價門檻。

對于招商蛇口高價落子五緣灣，也表明其持續深耕廈門意愿強烈，正如企業而管理層在2022年業績會上所言，2023年企業要在產業基礎、人口流入、發展空間較大的城市拿地，此次進入或是對廈門市場充滿信心。

此外，值得注意的是，與兩宗島內地塊形成明顯反差的是，地處島外非核心區的翔安澳頭片區X2023P01地塊只有3家房企參拍，最終由國貿底價13億元摘得，成交樓面價1.5萬元/平方米。

整體來看，此輪土拍在房企參與數量上，創下近年來廈門土地出讓新高；在平均溢價率上，2022年廈門四批供地平均溢價率分別為6.23%、2.61%、0.13%及4.27%。顯然，今年其首場平均溢價率高達10.39%，遠高去年水平。

此外，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，廈門本輪土拍熱度雖不及2021年前兩輪集中土拍，但較2022年各批次已有明顯提升。對比近期拍地城市，廈門本輪土拍的熱度亦是位列前茅。

市場爆火背后

房企爭先恐后布局廈門的背后，或是受到多重利好疊加影響。

從市場表現看，今年開年以來，廈門樓市回暖勢頭明顯。根據中指數據顯示，2023年前4月，廈門市商品住宅累計成交面積77.2萬平方米，同比增長37.6%。雖然4月，廈門商品住宅成交面積環比小幅下降5.9%，但成交規模絕對值仍處近一年來月度成交量高位，同比增長達66.4%，這已是連續3個月同比保持增長。

核心區域新房市場的回暖也在一定程度上給予了房企拿地信心。據安居客數據顯示，湖里區4月新房成交均價為67866元/平方米，價格同比上升2.98%，該區域在廈門的購房熱度相對較高，尤其五緣灣地塊更是躋身全市板塊熱度排行榜第二位。

此外，廈門在二手房交易的活躍度也有所提升。據諸葛數據研究中心監測數據顯示，4月，廈門二手房成交量環比增長0.73%，在41個重點城市中屬于為數不多環比上漲的城市。

當然，樓市的逐步回暖也離不開政策的持續利好。近來，廈門在相繼釋放樓市寬松政策，其中主要集中在給予人才購房補貼、降低房貸利率、松綁限購限售等方面。

具體來看，今年1月初，廈門市決定實施“青鷺英才優培行動”，在待遇方面，可認定廈門市C類人才，申請130萬元的購房補貼；1月末，廈門將首套房貸利率最低利率進一步降至3.8%。

3月28日，廈門市對樓市限購和限售政策進行了調整。在限購方面，廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房，廈門戶籍的多孩家庭可購買第三套住房。在限售方面，將過去的產權證日期之日起2年限售變為網簽之日起2年限售。

島外地塊占比七成

熱度能否延續？

在多重利好因素刺激下，廈門土地市場熱度高漲，但這份熱度還會延續下去嗎？

廈門土拍開場就拿出2塊優質地塊，可謂誠意滿滿。但是從2023全年住宅用地計劃來看，今年出讓的25幅住宅用地，島內只有6宗，島外有19宗，島外區位優勢相較不足，拿地企業亦會相對謹慎。

對此，上海中原地產資深市場分析師盧文曦分析稱，優質土地可以增加市場參與度，提升市場信心。最近上海、蘇州等城市，都是采用先放出優質地塊以帶動市場熱度的操作，開發商拿地熱情變高，有助于穩定市場情緒。

與此同時，盧文曦強調，對于廈門來說，如果后續市場去化沒有問題，繼續保持相對穩定的投放和相似質量的土地，熱度還能維持，多家房企搶地現象還會出現。

除廈門外，1-4月份，全國核心城市土拍整體行情向好，優質地塊房企爭奪競爭激烈。中指研究院的數據顯示，上海在首輪土拍中一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多；另外，杭州、合肥、無錫、南京、蘇州、寧波等核心板塊土地同樣火爆，競拍至地價上限。

各個城市土拍重頭戲火熱開鑼，但是想要維持住熱度并非易事，“房企在拿地選擇上，更多以強一線、新二線城市為主，三四線基本是市場飽和退出狀態，從全國層面上來講，一些相對產業發達、經濟實力雄厚、人口處在凈流入且外來人口占比較多的城市，還是會獲得企業更多的投資和矚目，但自身產業實力相對薄弱的城市，可能出現土拍市場持續冷清的局面。”合碩機構首席分析師郭毅分析稱。

關榮雪也表示，今年全國土地市場或將大致依次呈現穩步修復、加速好轉、加固穩態的走勢，全年成交熱度有望趕超去年。

此外，也有業內人士預測，今年國家層面還是會比較呵護房地產市場，下半年會保持寬松政策導向，土地市場熱度會有延續性。

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