杭州剛需購房者的門檻,越來越高了?
據克而瑞浙江區域數據,3月杭州新增供應商品房8217套,其中90方以下小戶型只有844套,占總供應量的10%。而180平方米以上大平層,新推出了1182套,占比14%,比小戶型還要多。
“現在開發商都喜歡推大平層,其實大部分購房者財力有限,更需要小戶型。相關部門能不能在土地出讓時,對戶型大小做出限制,比如配套小、中、大三種戶型之類的。”橙友江先生呼吁。
(資料圖片僅供參考)
更讓剛需購房者懊惱的是,本來就不多的小戶型供應,目前主要集中在臨安區、富陽區、錢塘區的大江東、蕭山區的衙前鎮。
也就是說,除了一些遠郊板塊,杭州核心區和近郊已經鮮少見到90方以下的新房了。
杭州新房市場還有多少小戶型?
90方以內的新房有多稀缺?
據我們統計,目前整個杭州擁有90方以下戶型的樓盤不到20個。
“現在主城區基本沒有剛需板塊了,戶型面積都是越做越大,總價越來越高。”江先生說,原本一直以低總價吸引剛需的臨平區,現在新房總價也要300萬元以上。上月公示的臨平星橋天都城沁源公寓附近宅地,總戶數約608套,戶均面積120方,總價門檻超過300萬元。
的確,今年的杭州樓市,在優質地段,大戶型的改善樓盤明顯增加,不少樓盤起步戶型就超過160方。89方三房兩廳兩衛的戶型,已經成了不少剛需眼中的“白月光”。
在上月杭州商品住宅搖號中簽率最低TOP10項目中,聞堰、閑林、喬司等板塊的剛需樓盤,均價2.3-3萬元/方,中簽率20%上下,都較為熱門。但這些剛需盤也沒有90方以下戶型——面積最小的有97方,在喬司板塊的濱江蝶翠迎賓府;其他剛需盤里,110方、130方的戶型更為常見;改善樓盤的戶型則幾乎都是170方起,最大的400多方/套。
近日,有未來科技城宅地發布規劃公示,5幢高層一共192戶,起步戶型176方,配上3.6萬元/方的均價,購買門檻就要630萬元。
在云城板塊內,即將開盤的楓秀云庭,最小戶型也規劃到121方。
臨平新城這樣傳統剛需板塊的全面大戶型化,更是讓購房者叫苦不迭。今年2月21日,杭州出讓臨平新城兩宗宅地,一宗140方起步,一宗170方起步。而在良渚、星橋、金沙湖這樣的板塊,90方左右小戶型幾乎絕跡,起步戶型至少105方、110方。
艮北等4萬多元/方的板塊,戶型門檻也在不斷提升。比如今年出讓的中天艮北項目,起步戶型預計139方。
申花、錢江新城二期等改善板塊,馥香園戶型175方起步,潮映彼岸軒規劃了208方、258方兩種大戶型,江瀾映象府最小戶型147方。
蕭山、余杭、錢塘區,以及主城區的丁橋、雙浦、三墩北等板塊,情況也都差不多。例如三墩北如瀾邸,主力戶型是170方。
為什么開發商喜歡推大戶型?
如今杭州的新房大部分是限價房源,均價固定,總建筑面積固定,因此不管設計成大戶型,還是不同面積段的戶型混搭,賣房子的總收入是固定的。在這種情況下,面積小一點、總價低一點的樓盤,相對更搶手。
但開發商為什么喜歡設計大戶型呢?為了節省成本。
從開發商角度看:
1.小戶型需要建更多地下室、衛生間和廚房;大戶型可減少建安成本和精裝修成本,少則千萬,多則數億;
2.建大戶型工期更短,對開發商來說,效率就是金錢;
3.減少車位銷售壓力。
“現在開發商的利潤都在車位里,不少樓盤都在為賣車位發愁。如果是小戶型為主的樓盤,通常車位會剩下很多。相較之下,大戶型本身的購入門檻就高,居住的人群對車位需求也更高,開發商利潤就有保障。”一位杭州頭部房企的營銷負責人坦言。
能否出政策增加小戶型?
“杭州曾經出過70、90政策(即套型建筑面積90方以下的商品房住房,包括經濟適用住房面積,所占總面積比重,必須達到開發建設總面積的70%以上)。現在沒有了相應政策,有關部門是否可以在土地出讓階段,就樓盤戶型做相應規定? 不能由著開發商都選擇大戶型,應該小、中、大配套,比如每種戶型占出讓地塊總戶數不得低于25%之類,做出限制。不然,想買小戶型的年輕人只能去買二手房。”江先生認為。
當年70、90政策的出臺,是為了抑制房地產投資增長和房價上漲過快勢頭,于2006年6月1日開始施行,2014年7月終止,初步緩解了住房供應結構不合理的矛盾。
“如今大戶型占領杭州新房市場,其實也是市場選擇的體現,因為大戶型雖然多,總體賣得并不差,說明符合市場需求。”一位資深研究杭州房產市場的專家表示,“現在不少家庭都有兩孩、三孩,大戶型未來還會更受歡迎。尤其是在搖號難度高的熱門板塊,大戶型更保值。”
以上個月克而瑞浙江區域數據為例,杭州新建商品住宅3月份共成交10583套。其中最熱銷的是90-120方戶型,成交了4785套,在市場上占據45%,近半壁江山。90方以下小戶型則成交了869套,僅占全部房源的8%。
杭州市住房保障和房產管理局相關人員表示,對于江先生提出的意見和建議,會予以綜合研究,作為日后政策調整和完善工作的參考。
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