記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

4月20日，市場消息稱，深圳二手房參考價不調整，不過銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考，并于即日起執行。

(資料圖)

同日下午，深圳房產中介黃薇（化名）也向《》記者表示：“上述消息是確定了的，基本上官方是不會出相關消息。后期基本上還跟之前一樣按成交價來做貸款，對深圳樓市來講是一種利好。”

對此，記者致電深圳12345核實消息，相關工作人員回復稱：“目前是沒有看到相關的政策出臺，也有可能是出了政策，但因為我們平臺的資料庫存在一個更新的滯后性，建議查詢政府的官網看是否有相應的文件出臺。”

記者于4月20日瀏覽深圳住建局官網時，并沒有看到相應的公告。不過，據證券時報4月20日報道稱，記者向銀行內部人員求證，深圳一農業銀行工作人員表示：確認了，但還沒看到正式文件。

深圳二手房參考價還沒取消

4月21日，記者注意到，深圳部分房產中介如樂有家、鏈家、貝殼等的APP上，房源價格仍只顯示“參考價”。

截圖自樂有家APP

對此，樂有家房產中介張強（化名）于4月21日向記者表示：“昨天晚上的時候顯示了掛牌價格，10點左右關閉了。通知是說今天顯示，系統在維護，具體還是要看上級的溝通和決議。”另外，張強還強調，深圳二手房參考價沒有取消，仍然存在，只是批貸款可以按照實際情況去浮動。

按照市場消息的說法，深圳二手房參考價不調整，不過銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。

4月20日，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向記者表示：“深圳可以做的就是參考價保持不變，在執行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據參考價和網簽價格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價格更靠攏市場價格，避免參考價失真；另一方面，也避免了調整并公布參考價導致市場形成房價輪番下跌的預期。最后，也希望參考價能夠成為市場價格的錨，讓市場價格像參考價靠攏，從而實現穩定住房價格的目的。”

在李宇嘉看來，現在深圳面臨著騎虎難下的局面，如果參考價往上調整，就意味著刺激樓市，觸碰了房住不炒，這是深圳沒有辦法承受的；如果往下調整，就坐實了房價下跌的事實，就會導致市場預期房價會進一步下跌，從而形成房地產去杠桿和深圳房價的持續下跌，這也是深圳沒有辦法承受的。

二手房參考價的調整出乎市場預料

李宇嘉說：“從此次調整的傳聞來看，（力度）低于市場預期。市場普遍預期取消或上調二手房參考價。正式發布的思路來看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會在意短期市場的波動。而且，二手房定向去杠桿的信號還是比較明確的，短期不利于市場預期穩定和二手房市場能夠在企穩的基礎上回升。從長期來看，還是希望二手房回到合理的價格水平上，與相應的杠桿水平匹配，這是穩定二手房市場的長效之舉。”

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價發布機制，3595個小區被納入。彼時，官方指出，建立二手住房成交參考價格發布機制，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易的重要舉措。

由于參考價與銀行貸款掛鉤，深圳二手市場受影響成交大幅下滑。樂有家研究中心數據顯示，二手房指導價出臺當年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量僅2萬套出頭，創近20年最低記錄，相較2020市場高峰縮水近八成。政策影響下，投資需求大幅減少，但市場低迷，悲觀情緒傳導至剛需，剛需觀望情緒加重，合理需求被壓制。

圖源：樂有家研究中心

同時，國家統計局數據顯示，深圳實施二手房指導價后，二手住宅銷售價格環比指數逐漸下跌，并于2021年5月進入負增長時代，除個別月份外，深圳二手住宅價格指數環比已長達兩年的負增長，價格指數同比同樣進入持續下滑態勢，并于2022年1月由正轉負，此后延續負增長態勢。

圖源：樂有家研究中心

另外，從近期成交數據來看，樂有家研究中心指出，2023年3月，深圳二手住宅成交創新高，過戶量3949套，網簽量5000套左右，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年“2.8新政”時的水平，市場持續復蘇。不過，從2023年一季度深圳成交熱點盤來看，主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本均以低于或接近參考價（成交價與參考價偏差10%以內）成交。

值得注意的是，自2021年深圳實施二手房參考價政策以來，市場上多次傳出二手房參考價將調整的消息。今年2月，就有媒體報道稱，深圳住建局工作人員表示，“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。”

李宇嘉也提及，今年年初，住建局回應，根據市場形勢已經做了調整的方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也沒有定。后來在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調整參考價的方案也就沒有辦法通過了。

“二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制了。這是（因為）深圳二手房缺乏供應的彈性，市場炒作愈演愈烈，并演化為抱團漲價、坐地起價、暴力拉升等非理性預期到極致的情況下，沒有辦法的辦法，其他城市都不存在類似深圳這樣的情況。”李宇嘉說道。

據了解，國內有14個城市曾推出了二手房參考價，如深圳、上海、廣州、東莞、寧波、西安。其中，深圳是首個出臺該類型政策的城市。不過，目前僅深圳一個城市仍在執行該政策，其他跟隨深圳出臺二手房參考價政策的城市，早已因樓市下行等因素悄悄放開。

早在2022年5月底，就有廣州房產中介就向《》記者透露，“廣州現在二手房交易是參考銀行評估價的，指導價現在沒那么重要了。”

“當這個參考價一下向全社會發布，并明確與銀行貸款評估價直接掛鉤，就意味著‘開弓沒有回頭箭’，沒有辦法退出，這在參考價出臺之時就已經注定了。國內有14個城市推出了二手房參考價，但只有深圳做得這么明確，而上海和北京盡管也有參考價，但要么在下面（不公布），要么公布了但銀行不參考，這樣上海、廣州這兩個城市就有回旋余地。”李宇嘉說道。

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