在“房住不炒”、持續(xù)城鎮(zhèn)化以及房地產新發(fā)展模式的背景下，住房租賃市場的地位愈發(fā)凸顯。近期，在主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發(fā)展論壇上，業(yè)內多方對住房租賃市場的發(fā)展前景、存在的問題以及解決路徑進行了探討。

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《》記者了解到，雖然住房租賃市場前景廣闊，但是當下行業(yè)“內卷”嚴重，民營企業(yè)發(fā)展存在諸多困惑。對于這種情況，業(yè)內多方表示，住房租賃市場的發(fā)展應該注重差異化產品策略，“提供各種層次的租賃產品”，同時也應該注重發(fā)揮市場的主導作用，并防范相關運營風險。

行業(yè)“內卷”嚴重

房地產行業(yè)的高杠桿、高負債、高周轉的發(fā)展模式已經難以為繼。上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰指出，截至2021年末，我國房地產開發(fā)企業(yè)負債總額達到91萬億元，是2002年的37倍，相當于當年GDP的80%。業(yè)內認為，購房者的看漲預期還在持續(xù)下滑，房地產行業(yè)舊的發(fā)展模式亟待調整。

對于房地產新的發(fā)展模式，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強向《》記者指出，在房地產業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角。房地產開發(fā)建設，不再都是一賣了之，而是逐漸增加長期持有、出租經營的比重。中國宏觀經濟研究院研究員劉琳認為，過去房地產發(fā)展模式都是以銷售和購買為主。新模式下，建設部門要求從增量和存量并重入手，消費方式是租購并舉，租購并舉在新模式中具有非常重要的作用，它代表一種住房消費方式轉變。

新發(fā)展模式之下，住房租賃市場前景廣闊。據(jù)弗若斯特沙利文預測，到2027年我國租賃公寓市場規(guī)模將達到2.6萬億元，集中式長租公寓市場規(guī)模達到1366億元，復合年增長率將達到21.7%。

“政府要推進租賃住房建設，很重要的一個抓手就是要培育機構持有的長租房供給。”劉琳認為企業(yè)在住房租賃市場大有可為。在此背景之下，多家住房租賃企業(yè)都在探討新模式下的企業(yè)發(fā)展方向和產品標準。其中，魔方生活服務集團CEO柳佳認為，租賃住房企業(yè)發(fā)展應當注重科技創(chuàng)新，同時也應當注重增值服務，并細致到為客戶提供情緒價值。

不過，樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意對《》記者表示，近期住房租賃市場行情相比年前好了不少，但是業(yè)務凈增長很慢，有很多人進來，也有很多人走，市場處于溫吞的狀態(tài)。整個行業(yè)同質化競爭嚴重，很“卷”。彼時，樂乎公寓躲過了一些“雷”，但發(fā)現(xiàn)再往下走，競爭乏力。

對于行業(yè)的“卷”，客逸家董事長兼CEO劉翔認為，短期內，在產品問題上過多地去“卷”是一種無謂地抵抗。現(xiàn)在正處于資產時代，市場還是相對的賣方市場，運營商在資產時代并沒有尊嚴。在資產溢價增值邏輯里，運營方面下再大功夫也只是給自己營造在努力的假象。此前部分企業(yè)掙了錢，并非是依靠運營掙的。現(xiàn)在，運營商要去滿足各種“沒有尊嚴”的商業(yè)條件，最終掙不了多少錢，但是作為民營企業(yè)獲取資金的成本又非常高。因此，期待給到國企的土地、資金政策也能給到民企。“非改住”（非住宅類房屋改建為保障性租賃住房）政策的落實，民企融資成本能夠降低至3%，都將極大地提高民企進入住房租賃市場的積極性。

記者注意到，在民營企業(yè)“內卷”的同時，部分央企、國企也進入了住房租賃市場，并且顯露出截然不同的“氣質”。湖北省住房保障建設管理有限公司副總經理文家武指出，截至目前，湖北省住房保障建設管理有限公司在成立僅一年多的時間里，已經通過收購的方式持有在建保障性租賃住房約15000套，共計獲批住房保障項目21個，發(fā)展迅猛。同時，金融方面也確實有比較大的優(yōu)勢，目前已經獲得71億元的信用融資，國開行、農商行、建行和工行、農行、交行都可以為其提供貸款，貸款的種類涉及資產購置貸款、裝修貸、運營經營貸、股權貸款，平均融資成本為3%多一些，而且成本還有下降的趨勢，部分租賃住房也將考慮發(fā)行REITs。

市場發(fā)展如何推進？

在行業(yè)“內卷”，民企和國企展現(xiàn)不同“氣質”的情況下，住房租賃市場應該如何去發(fā)展？劉琳向《》記者指出，現(xiàn)在保租房的政策是講“誰投資誰租賃”，鼓勵資本進入去建設持有房源，同時政策文件并沒有指出哪些企業(yè)可以持有，并未強調國企和民企的差異。

在住房租賃市場上，民企應該如何找到自己的位置？對此，劉琳分析指出，保障性租賃住房產品原則就是小戶型、低租金，更多是滿足過渡性的住房需求，并不是可以一輩子居住的產品。而目前租賃市場也是以過渡性需求為主，除此以外其他需求很少。民營企業(yè)如果要想進到這個市場里，可能要做更細致的調研，更細致的產品設計，提供差異化的產品，關注更高端的、更長期的租賃產品，跟國有企業(yè)的產品錯開。

對于差異化的產品策略，國家金融與發(fā)展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真表示十分贊同。蔡真表示，具體來看也需要考慮到民企、國企市場占比多少的問題。長租房的租賃對象為新市民，有2-3億人的市場，都由政府主要去做，政府的財政壓力將很大，應該以市場為主。

而“市場主導”的觀點也得到多個專家的支持，其中，清華大學建筑學院城市規(guī)劃系副主任田莉指出，租賃住房發(fā)展不僅僅是住房的問題，也跟城市空間結構、城市通勤職住平衡密切相關。幸福通勤的距離是5公里以內，但是目前租賃住房很多建在五環(huán)以外甚至六環(huán)以外，這種量的增加意義不大，并不是有效供應。

“供地太偏遠，成本回收難度很大，也讓大多民企介入市場的意愿較低。首開、首創(chuàng)等國企也在做租賃住房，但是面臨做不下去的情況。所以，政府應該放松條條框框，讓市場來做，讓民企與國企享受到同等的待遇，放松門檻讓企業(yè)能夠進來，提供各種層次的租賃產品。”田莉補充道。

具體到“非改居”，田莉認為，“非改居”涉及較多技術性問題，改起來具有較大的難度。我們可以借鑒國外倫敦等地規(guī)劃管控放松的思路，允許減少規(guī)劃審批的程序，重監(jiān)管，讓市場來為自己成本收益的決策負責。

除了角色的分配問題外，住房租賃市場的發(fā)展還有多方面的問題有待解決。浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬指出，目前住房租賃市場發(fā)展面臨三個方面的阻力，即住房租賃項目稅收貢獻少，地方政府積極性偏低，項目落地難；租售比偏低，項目投資回報率達不到合理的回報要求，重資產開發(fā)持有意愿低，風險大；租購不能同權，影響租住者獲得感。

同時，上海市房地產科學研究院院長嚴榮指出，長租房發(fā)展正處于快速發(fā)展爬坡的時期，要注意防范發(fā)展陷阱：防范行業(yè)過度資本化，租賃住房應該服務于百姓，安居宜居，把長租房資金的回報作為首要目的屬于本末倒置；防范客群加速士紳化，不能僅僅給高收入人群提供租住的空間，也應該兼顧低收入群體；防范規(guī)模區(qū)域巨型化，長租房單體的規(guī)模不斷地增長，對社區(qū)的管理、項目的運營都會提出很大的挑戰(zhàn)。

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