完善“一區一策”調控措施，支持多子女家庭和職住平衡家庭購房，4月10日，北京市住建委公布，擬在北京房山區試點推出新的樓市松綁政策。

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作為全國樓市風向標，北京樓市政策為何要做出這一調整？這究竟將如何落地？對京城乃至全國樓市有多大影響？

北京房山將試點多孩家庭購房支持政策

4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作報告重點任務清單及其進展情況。

其中一項重點任務是：堅持房住不炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

對于其進展情況，北京市住建委指出，全齡友好購房支持政策相關部門正在會簽，已有3個部門簽回，還有1個部門未簽回，經與人行營管部溝通，同意在正式發文前就3個試點項目窗口指導銀行辦理全齡友好購房信貸業務；多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴，去年8月，北京已提出“研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，這是支持剛性和改善性住房需求的體現，符合“房住不炒”的政策導向。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，多孩家庭和職住平衡家庭購房是各地積極支持和鼓勵的對象，尤其是多孩家庭的購房政策，一直處于放松的過程中，北京試點此類政策，總體符合預期。

備受關注的是，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策將如何出臺？

陳文靜表示，盡管本次并未提及具體舉措，但參考全國其他城市以及北京以往樓市政策，預計多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策或落腳在優化“認房又認貸”標準、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調整社保/個稅年限等方面。

合碩機構首席分析師郭毅向表示，從目前的文件來看，北京房山的試點政策大概率會以信貸政策為主，比如針對二孩或者三孩家庭降低首付比例，放寬“認房又認貸”限定等。

“穩樓市政策可以從供需兩方面入手”，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴，僅對購房人而言，各城市應因城施策，根據人口和人才政策，適當調整過時的限購、限貸政策；住房消費貸款的首付款、利率應進一步降低，個人房貸利率宜低于中小微企業利率等。

市場恢復節奏放緩

國家統計局數據顯示，1—2月份，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%。

趙秀池表示，從投資及銷售等數據看，當前，中國房地產業仍存在一定的風險，這表現在多個方面：購房者受制于過嚴的限購限貸政策，需求不能釋放；一些開發商融資較難，部分企業資金鏈斷裂，投資積極性不足；市場信號失靈，不能實現良性循環等。

就北京樓市而言，中指研究院監測顯示，今年1—3月，北京新建商品住宅累計成交177.4萬平方米，同比增長14.2%；北京二手房累計成交達4.7萬套，同比增長28.3%。

但進入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑。截至4月10日，北京市新建商品住宅日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬日均下降56%。

對此，陳文靜表示，北京市場在前期積壓需求釋放后，購房者置業節奏有所放緩。

北京房山區樓市長期更是弱于大勢。

2022年北京房山區商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，降幅明顯高于北京全市25.1%的降幅。2023年一季度，市場情緒略有修復，但4月以來，房山區商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。

在這一局面下，北京房山區短期庫存及出清周期都處于高位。截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.3個月。

“北京房山區新房市場去化壓力較大，存在著一定的供過于求的壓力”，郭毅指出，北京樓市的分化格局是非常劇烈的，主城區與遠郊區的市場冷熱不均，主城區、核心區基本上是供不應求，但遠郊區的庫存消化難度較大。

從項目來看，北京房山區多個項目銷售不達預期。2月底，房山區38個在售樓盤，以自發聯盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內退還定金，意在吸引購房者入市。

趙秀池表示，房地產業是國民經濟的支柱產業、先導產業，關系到鋼鐵、水泥、建筑業、裝修裝飾等上下游幾十個行業的生存，進而影響到國民經濟增長，其困境可能會導致一系列連鎖反應，由樓市危機引發經濟社會危機。

郭毅表示，在目前市場恢復未達預期的情況下，北京房山的試點是一種破局。

精準調控有何邏輯？

作為全國樓市調控政策最嚴的城市，北京樓市政策此前也有所微調。

2022年8月份，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環、薛大人莊3宗地塊試點“全齡友好社區”項目，重點優化了購房條件。

其中包括，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、二套房首付比例60%，非普通住房執行首付比例40%，且均可享受相應的貸款優惠利率等。

相對于嚴格執行的“認房又認貸”規定而言，全齡友好項目算是北京購房政策一個小小的松動。

11月8日，北京市住建委發布通知，通州區臺湖、馬駒橋地區一二手商品住房執行北京經開區商品住房政策有關規定。這意味著臺湖、馬駒橋板塊“雙重限購”正式取消，購房人只需要滿足北京市購房資格便可購買臺湖、馬駒橋地區的房子。

這也被視作一次微調整。

就本次擬試點政策而言，一方面，政策松動范圍限定在多子女家庭和職住平衡家庭等方面，另一方面，試點區域是在房山。

對此，嚴躍進表示，此次調整是政策上的一次微調，體現了對于特定人群或家庭購房需求的重視。

陳文靜認為，當前北京房地產市場情緒出現回落跡象，政策微調的預期在增強，若北京“一區一策”政策正式落地，將有利于北京房地產市場保持活躍度，同時信號意義也較為明顯，有望為其他熱點城市提供參考借鑒，有利于全國房地產市場情緒進一步修復。

對此，郭毅表示，北京樓市調控舉措是合乎邏輯的。北京樓市的基本面是非常好的，從人口等方面看，購房需求潛力是存在的，當下盡管市場存在周期性的波動，存在階段性的市場筑底，其原因很大程度上就是北京嚴格執行限購、限貸等一系列措施，較大地抑制了需求。那么，針對局部的特定人群，進行嘗試性的寬松，也是希望把市場穩定在一個相對健康的狀態，這是一種精準調控的措施，是合理的，符合北京市場的發展現狀。當然，其具體措施會根據市場實際狀況而定。

此外，北京市住建委公布，全年計劃籌建保障性租賃住房8萬套，竣工各類保障性住房9萬套。

截至今年前3個月，北京市已建設籌集保障性租賃住房21381套，完成全年任務的27%；竣工各類保障性住房25145套，完成全年任務的28%。

對此，趙秀池表示，這一進度超出預期，要化解樓市風險、穩定市場，確實需要從多方面入手，尤其是處理好商品房市場和保障房市場的關系，包括處理好租賃市場和產權房市場的關系，以及允許低效閑置的商辦類、工廠等轉為租賃住房，也可以探索長租公寓轉為共有產權住房，此外可考慮動態調整普通商品房標準。

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