“小陽春”后勁乏力，多地出臺“松綁”政策，為樓市復(fù)蘇蓄力。3月底以來，包括廈門、合肥、鄭州在內(nèi)的二線城市相繼出臺樓市寬松政策，就連一線城市北京，也將在房山區(qū)試點(diǎn) “一區(qū)一策”，涉及多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，部分城市開始新一輪政策優(yōu)化，有利于進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期，鞏固當(dāng)前市場企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢。

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廈門、合肥、鄭州相繼“松綁”樓市

3月下旬以來，樓市增長逐漸出現(xiàn)乏力現(xiàn)象，在政策上，部分城市開始接力出臺新政。

在3月底，廈門對限購、限售政策進(jìn)行了調(diào)整，廈門戶籍單身人士可購買第二套住房；廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房；縮短島外限售時(shí)間，從取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證日期調(diào)整為自網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售。

進(jìn)入4月份，鄭州、合肥跟進(jìn)調(diào)整政策。4月3日消息顯示，鄭州已經(jīng)調(diào)整了限購范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購；同時(shí)，限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽或契稅繳納或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，三者任一滿一年可售。

不僅如此，鄭州還調(diào)整了公積金政策，加大對剛性及改善性住房需求的支持力度。針對剛性住房需求，購買家庭首套住房、首次使用住房公積金貸款、夫妻雙方均滿足貸款條件的，最高貸款金額為100萬元；僅購房人滿足貸款條件、家庭第二次使用住房公積金貸款、購買家庭第二套改善性住房的，最高貸款金額為80萬元。

除了鄭州外，“合肥發(fā)布”4月4日消息顯示，該市進(jìn)一步松綁購房政策，具體來看，廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不再限購；剛需資格認(rèn)定由繳納社保或納稅證明“連續(xù)兩年”調(diào)整為“累計(jì)兩年”；降低外地人在合肥購房門檻，通過居住證辦理，可以申購一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購房套數(shù)。

值得關(guān)注是，就連目前樓市政策最嚴(yán)格的一線城市北京，也出現(xiàn)調(diào)整信號。4月11日消息顯示，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來房山區(qū)最有可能試點(diǎn)的政策是二孩或三孩家庭公積金貸款多一點(diǎn)，或者是最被關(guān)注的二套房首付降低。職住平衡方面，在該區(qū)上班的購房者，很可能可以享受二套房首付的降低。

政策調(diào)整背后，市場成交增長乏力

這一輪政策調(diào)整的大背景是，2月份起來的樓市復(fù)蘇熱度，在3月份部分城市出現(xiàn)下降。

以北京為例，張大偉表示，北京樓市最近明顯降溫，從單周數(shù)據(jù)來看，市場成交量已經(jīng)連續(xù)幾周放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。

在2022年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，多家房企高管的發(fā)言也透露出3月份樓市不及2月份的信號。

萬科董事長郁亮在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場表示，3月份以來，尤其是3月第二周以來，看房人數(shù)各方面人氣有所下降，很多人得出結(jié)論是不是“倒春寒”了，但從周成交水平來看，3月份周成交水平只比2月份的高點(diǎn)回落6%，且大多數(shù)時(shí)間都超過2022年同期水平。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿說，綠城重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測項(xiàng)目，2月份日均來訪環(huán)比提升1.5-2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。從3月份來看，存量項(xiàng)目的日均來訪量有小幅調(diào)整，主要為2月份漲幅較高城市（濟(jì)南、石家莊、杭州等）在需求集中釋放后逐漸趨穩(wěn)，同時(shí)外部競品增加，部分綠城項(xiàng)目也調(diào)升了價(jià)格，但整體來訪量仍明顯好于去年4季度和今年1月。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝稱，2月份樓市無論到訪量還是成交量出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭，3月份有所回落，但對比去年同期還是增長幅度比較大的。

克而瑞分析稱，總體來看，3月份仍處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線城市和強(qiáng)三線城市領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)。值得關(guān)注的是，部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。展望后市，4月成交延續(xù)弱復(fù)蘇，增長動(dòng)能還將轉(zhuǎn)弱；預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢，若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。

新一輪政策優(yōu)化有助進(jìn)一步修復(fù)預(yù)期

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一輪政策出臺的背景主要是近期樓市盡管回升，但是進(jìn)入3月份以來，回升的趨勢和勢頭在減弱，動(dòng)力接續(xù)不足。

在業(yè)內(nèi)人士看來，部分城市開始新一輪政策優(yōu)化，有利于進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期，鞏固當(dāng)前市場企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢，增強(qiáng)樓市“小陽春”的可持續(xù)性。

展望二季度，克而瑞認(rèn)為，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場風(fēng)險(xiǎn)，但不會搞強(qiáng)刺激，以免造成市場大起大落，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解，包括“保交樓”等政策底線繼續(xù)堅(jiān)守。

地方層面，克而瑞分析稱，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點(diǎn)，進(jìn)一步解除購房限制、加大財(cái)稅激勵(lì)，一線及強(qiáng)二線城市局部放松遠(yuǎn)郊區(qū)域限購、下調(diào)落戶門檻、下調(diào)二套房首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等均是可選項(xiàng)。

不過，李宇嘉也指出，需求端的政策刺激邊際效應(yīng)在明顯減弱，此前積累的需求在第一季度釋放完畢后，接下來應(yīng)該是讓新的需求能夠接續(xù)上，而新需求目前存在的主要問題是動(dòng)力不足。

“單獨(dú)某一個(gè)政策很難繼續(xù)刺激樓市，需要一攬子政策疊加起來形成合力，我認(rèn)為接下來還需要供給側(cè)的改革，包括地價(jià)的降低、公共配套的提升等，能夠?yàn)橹虚L期樓市需求可持續(xù)提供動(dòng)力。”李宇嘉如是說。

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