潮映萬象軒效果圖

“現在熱門板塊的改善房源越來越難買到了，面積越做越大，總價越來越高，房源數量卻越來越少。”瑤瑤自從前兩年升級做媽媽后，全家就一心想在優質地段買套139m2左右、總價700萬元以內的改善房源，但搖了兩年也沒搖中。最近，她發現心儀的樓盤戶型越做越大，改善的總價門檻大幅提升，“很多改善盤的總價開始超出我的預算了，但就算咬咬牙去搖，依然搖不中。”

的確，今年杭州樓市有個明顯的變化，在優質地段，純大戶型的改善樓盤顯著增加，不少樓盤的起步戶型就超過了160m2。

【資料圖】

起步戶型超160m2的樓盤

今年突然大幅增加

說起杭州的大戶型，可以說是經歷了一個輪回。曾經，杭州的改善市場流行的就是大戶型。

以南星橋豪宅區為例，10多年前的金色海岸、陽光海岸、藍色錢江，清一色主打大戶型，金色海岸算是杭州精裝大平層的鼻祖，主打200m2以上的大平層，陽光海岸更是設計了380m2的平層和480m2的躍層。

然而，2014年的樓市低谷嚴重打擊了開發商的信心，當時高總價的大戶型房源根本無法動彈。自那以后，對于推出純大戶型，開發商普遍謹慎，而是把現金流看得更重，因而即便是限價69800元/m2的豪宅樓盤，也有不少中小戶型。

豪宅價位的翡翠海岸、上品以及御品，面積基本定位在120m2~160m2，御品最小面積甚至做到了116m2。即便是設計了大戶型，開發商也相對保守，不敢做得過大，如前兩年的壹品，最大面積也就200m2剛出頭。

在一些不愁賣、中簽率僅10%左右的熱門板塊，前兩年開發商同樣不敢設計純大戶型。一房難求的亞運村，入門級“小戶型”僅105m2。熱銷的文暉板塊改善大盤錦尚和品府，也設計了非常多113m2、120m2這樣的剛改戶型。

不過近幾年，隨著改善需求的釋放，大戶型的比例在逐年提升。克而瑞數據顯示，2020年140m2以上戶型占全市新房成交(不含富陽、臨安)的14%，2022年這個比例上升至18%。2022年180m2以上戶型成交占7.8%，2020年該比例僅為4.5%。

今年的變化更加明顯，對于限價之下的熱門板塊改善房源，開發商開始放棄大戶型和中等面積戶型的組合，更激進地推出純大戶型產品。

錢報美好生活研究院數據顯示，當前杭州在售、待售的樓盤中，有17個樓盤的主力戶型為160m2起步。其中，IFC、潮映萬象軒、潮映華岸府、攬潮華庭、馥源庭、望小河云莊等項目還設置了超過300m2的大戶型，由濱江開發的攬潮華庭更是設計了清一色362m2的超大戶型。

錢江新城二期板塊的潮映萬象軒和潮映華岸府，戶型面積起步就是208m2，最大面積達到335m2。就連限價46000元/m2的錢江世紀城板塊，SKP邊上的杭承府項目，也將戶型統一設計成210m2以上，這在板塊內非常罕見。

設計純大戶型房源

可節省數千萬元

如今杭州的新房大部分是限價房源，均價固定，總建筑面積固定，因而不管設計成大戶型，還是不同面積段的戶型混搭，賣房子的總收入是確定的。相對而言，面積小一點、總價低一點的熱門樓盤，會更搶手。

但開發商為什么開始改變策略設計純大戶型呢？

潮新聞.記者采訪了多家房企，得到的答案是：做大戶型可以節省成本。這筆賬該如何測算？

眾所周知，一個樓盤的總建筑面積是確定的，大戶型越多，小區總戶數越少，與之對應的車位數量也相對減少。“這樣只挖一層地下車庫就能滿足車位配比，少挖一層地下室就能省下幾千萬元的成本。現在開發微利時代，這筆錢可不是小數目。”一位開發商人士表示，現在做大戶型本質上就是控制成本。

“現在開發商的利潤都在車位里，不少樓盤都在為如何賣出車位而發愁。如果是小戶型為主的樓盤，通常來說投資客較多，車位就會剩下很多。相較之下，小區規劃為純大戶型，本身購入門檻就高，居住的人群對車位需求也更高，利潤就有保障。”一位杭州頭部房企營銷負責人坦言。

此外，設計成純大戶型，還能節省一部分建安和精裝修成本。

“裝修最花錢的就是廚房，其次是衛生間。假設面積為180m2，做兩套90m2小戶型，需要設計更多廚房和衛生間，成本自然就高了。”另一家本土房企的營銷總舉例說，限價之下，同樣是3000元/m2的精裝修標準，大戶型的品質往往會比小戶型好得多，這就是成本和造價導致的。

有的房企還依靠裝修加裝包增加收入，而純大戶型的改善客戶對裝修要求更高，也更有動力購買提升品質的加裝包。

純大戶型集中在熱門板塊

需求旺盛，不愁賣

戶型做大了，但房子如果賣不出去，很容易砸在手里，利潤最大化也無從談起。

但記者發現，目前市面上設計純大戶型的樓盤基本集中在熱門的改善板塊。換言之，這些都是紅盤，本身不愁賣。

據統計，這些以大戶型為主的樓盤，絕大部分集中在錢江新城二期、錢江世紀城、江河匯、申花等熱度很高的改善板塊，剩余的一些也位于采荷、大關、橋西等傳統的市中心板塊。舉例來說，總價千萬級的IFC最近一次開盤中簽率僅為2.29%，E類人才也需社保頂格；同樣價格的馥香園中簽率一直也在10%左右，總價越高，中簽率反而越低。

“對房企來說，還有一個‘營銷安全邊界’的概念。以申花板塊5.5萬元/m2的限價為例，如果做140m2戶型，總價在750萬~800萬元，那同類競品就太多了，既可以是全市范圍內面積更大的新房，或者是同地段、同配套但學區更好的二手房。如果把戶型做得更大，便能一次性抓住地段、面積、產品等多個營銷關鍵點，以此抓住客戶。”一位在杭央企營銷負責人直言，杭州的改善購房者比較挑剔，有一種“既要又要還要”的心態，如果在產品上能同時滿足他們的多種需求，購買力也相當驚人。

在開發商看來，杭州主城區的優質改善地塊正變得越來越稀缺，而改善的需求卻很旺盛。一位負責產品研發的開發商人士說：“大戶型的市場需求遠比想象中來得大，這也給了我們信心。”

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