3月31日，北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

業(yè)內人士認為，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理，到此次推出“帶押過戶”業(yè)務，可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調控政策穩(wěn)定的前提下，著重對二手房交易環(huán)節(jié)的堵點、痛點進行流程優(yōu)化、再造，優(yōu)化營商環(huán)境、簡化交易流程、方便群眾住房交易。從這個層面上支持剛需和改善性住房需求。

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可以跨行使用“帶押過戶”業(yè)務

3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》(簡稱“《通知》”)。《通知》明確，住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升北京市居民住房交易、登記和金融服務水平。

根據(jù)《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務的使用，需要同時滿足四方面條件：一、北京市個人存量住房交易；二、交易住房在轄內商業(yè)銀行設立且僅存一次有效抵押；三、交易賣方未結清貸款為個人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無相應抵押登記的組合貸款；四、交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。

此前，不少城市對于“帶押過戶”，采取的是公證后解抵押、設置專門代還款機構等方式，買賣雙方仍然有一定的成本，而且也要履行公證等手續(xù)。此次北京則運用已經(jīng)成熟的二手房交易資金監(jiān)管政策，以及抵押登記網(wǎng)上辦理模式，創(chuàng)新地推出了由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。

《通知》明確，申請“帶押過戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同銀行，或者買方為全款購房時也可以使用“帶押過戶”業(yè)務。對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補齊差額部分。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。

業(yè)內人士表示，這意味著被交易的房子之前沒有還清的貸款必須是商貸。如果沒還清的貸款是組合貸，需要將其中的公積金貸款部分還清。而買家新申請的貸款也必須是商貸，全款購房也沒問題。換句話說，即公積金貸款并不參與“帶押過戶”業(yè)務。另外，這套房子之前只能有一次貸款抵押，除了房貸，不能再有其他的抵押貸。

此外，上述四部門要求，各房地產(chǎn)中介機構在提供經(jīng)紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。同時，各商業(yè)銀行要積極回應符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。各區(qū)不動產(chǎn)登記大廳在辦理不動產(chǎn)轉移登記、抵押權變更登記及抵押權設立等登記業(yè)務時，要做到共性材料不再重復提交，實現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。各區(qū)房屋交易窗口及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在提供二手房網(wǎng)簽服務時，針對交易房屋已設定抵押權且買方知情的，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽業(yè)務。

提升二手房交易效率，降低交易成本

什么是“帶押過戶”？對此，北京鏈家研究院院長高原解釋稱，“帶押過戶”指的是，對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現(xiàn)抵押變更、轉移登記、新抵押設立及房屋過戶。在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

相較傳統(tǒng)模式，“帶押過戶”具有兩方面優(yōu)勢。高原指出，由于“帶押過戶”省去了有房貸的賣方解抵押手續(xù)，先進行房屋過戶，銀行再為賣方做解抵押以及為買家新設抵押，減少了二手房的交易流程，有利于縮短交易周期，提升二手房交易效率。從目前其他各城市“帶押過戶”政策的執(zhí)行情況以及北京市試點情況來看，辦理時限能夠由原來的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結。

除此之外，高原表示，二手房“帶押過戶”模式，不僅簡化了二手房買賣雙方解抵押和新設質押的手續(xù)，還為賣家?guī)怼罢娼鸢足y”的節(jié)省。在傳統(tǒng)模式下，賣方需要先籌資為有貸款的房屋做解抵押手續(xù)，一般稱為“贖樓”，所涉及過橋資金或擔保資金一般稱為贖樓費。在“帶押過戶”新模式下，這筆錢就可省下來。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理、到此次推出“帶押過戶”業(yè)務，可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調控政策穩(wěn)定的前提下，著重對二手房交易環(huán)節(jié)的堵點、痛點進行流程優(yōu)化、再造。優(yōu)化營商環(huán)境、簡化交易流程、方便群眾住房交易。從這個層面上支持剛需和改善性住房需求。

那么，“帶押過戶”將給樓市帶來哪些影響呢？對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“帶押過戶”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。

高原亦表示，近期北京推出二手房“帶押過戶”試點，疊加“連環(huán)單”并行辦理，有助于提升二手房流通率，從而激發(fā)市場交易活力，能夠對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定作用。

不過，在高原看來，“帶押過戶”仍有幾點需要關注，一是跨行“帶押過戶”是否能夠有效落實。在北京市政策設計中，跨行“帶押過戶”具有實現(xiàn)可能。在跨行“帶押過戶”過程中，不同銀行內控流程與信息傳遞機制仍需進一步完善，需要一定時間的磨合。除此之外，對于銀行而言，“帶押過戶”近似于“攜號轉網(wǎng)”對于移動運營商的影響，可能影響房屋按揭貸款市場格局，因此，各行對于跨行“帶押過戶”態(tài)度或存在差異。

我國將全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”

值得一提的是，除北京之外，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，滿足人民群眾迫切需求，我國將依《民法典》明確要求，全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”。

近日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前，各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務和企業(yè)業(yè)務，個人業(yè)務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務擴展至工業(yè)項目、商業(yè)地產(chǎn)等領域，進一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動產(chǎn)交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更三種“帶押過戶”模式。58安居客研究院院長張波表示，地方探索形成的三種“帶押過戶”模式，本次新政在實際推進中并未明確限定落地模式，而是給到地方更多自主權。在實際推進過程中，預計采取“新舊抵押權組合模式”的方式會更多一些，這種方式對于風險控制力會更強，尤其在不變更貸款金融機構的情況下，更有利于銀行前置性控制風險。

在此背景下，張波指出，推動全國層面的“帶押過戶”，有利于提升房地產(chǎn)交易便利化服務水平，同時對于降低制度性交易成本也會起到積極作用。

張波進一步表示，由于房貸是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，房產(chǎn)原貸款銀行本身是更愿意下家的房貸銀行不變更，因此當下推進這一政策的銀行側阻力較小。甚至不少銀行愿意提供更多便利以推動房產(chǎn)交易雙方主動選擇“帶押過戶”，以保證此類資產(chǎn)份額不減。當然，在實際推進過程中，依然要關注相應風險，尤其是要加強預告登記制度，重點防范出現(xiàn)“一房二賣”，以及抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，有效保障金融安全。

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