“2022年是一個形勢嚴峻的年份”。3月28日早上，萬物云CEO朱保全在朋友圈中分享了一封致股東書，表示“只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才能在‘長坡薄雪’的賽道上持久滾厚”。

3月27日晚，萬物云披露上市后首份年報。報告期內，公司實現營業收入301.06億元，同比增長27%；實現歸屬股東凈利潤15.10億元，每股收益1.4元。從細分業務收入來看，基礎物業業務收入223.56億元，同比增長34.3%，毛利率10.6%；科技業務(AIoT及BPaaS)收入23.78億元，同比增長28.5%，毛利率31.6%。

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眾所周知，萬物云前身是萬科物業，2022年登陸港交所。3月28日，在萬物云上市后的首場業績說明會上，談及萬物云的發展歷程時，朱保全坦言，“我2010年來到萬科物業，彼時企業贊譽聲很多，但也有兩大詬病：一是認為萬科物業做住宅市場做得很好，但是只會做住宅；二是萬科物業雖好，但是項目都是萬科的。”

非萬科第三方項目占比達67.7%

背負著上述這兩個詬病，朱保全開始啟動萬科物業變革。

據朱保全透露，2019年，萬物云與戴德梁行并購整合，解決了企業的第一個詬病。自2019年起，企業開始實行“住宅＋商業”兩翼齊飛，即萬科物業做住宅，萬物粱行做商業。

至于第二個詬病，他坦言：“確實萬科物業當時只服務于萬科地產，但也在主動走出去。”

“所以，報表顯示，萬物云已有67%的合同與萬科地產無關，這有很大一部分得益于萬物梁行的發展，多元客戶策略讓公司變得更加穩健，也使開發商對公司的影響越來越小。”朱保全如是稱。

或許萬物云由于自身發展模式的韌性和早些年的布局導致受到地產下行沖擊較小，但對多數企業來說，2022年地產企業交付面積的縮減對物管行業造成的沖擊壓力頗大。

正如朱保全所示，開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑(2022年下半年尤甚)、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷清了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。

值得一提的是，從當下已公布2022年業績的物管企業來看，部分企業確實出現了“增收不增利”現象，其背后還有成本管控難度加大的原因。

“截至目前，除招商積余（001914）等幾家優質企業外，已披露2022年業績的上市物管公司毛利增速均低于營業收入增速，甚至出現營收增長，而利潤降低的現象。”中指研究院物業總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，背后存在多種因素，一是非業主增值服務本為高毛利業務，而2022年這一板塊受到很大影響；二是前兩年存在為了增加規模而激進并購，分攤成本高，但整合效益不佳，商譽減值；三是運營成本管控成為物業服務企業面臨的一大難題，營業成本率不降反增。

實際上，對物管行業而言，運營及人工成本一直是較大的支出。從萬物云自身發展角度而言，為了提升利潤率，優化運營及人工成本，一直是朱保全努力的方向，向“產業互聯網”轉型跑通蝶城模式，即是萬物云未來乃至整個物管行業未來實現效益大于規模發展增速的重要路徑。

今年計劃最少改造100個蝶城

“當萬物云旗下的傳統業務與萬物云的空間物聯業務相結合，‘蝶城+’就是萬物云正在構建的產業互聯生態。”3月28日，朱保全在致股東書中如是稱。

從2020年開始，萬物云提出“蝶城”這一十年核心戰略。據了解，“蝶城”是圍繞居民生活與資產服務需求，基于空間物聯技術及應用構建的社區共享服務網絡。

基于蝶城的構建，物業服務人員的調度從小區內變為跨小區，打破了傳統物業的圍墻，形成“蝶城+物業”的融合生態。當房屋煥新、社區商業也加入共享服務網絡，“蝶城+X”的生態將會進一步豐富，提升供應鏈效率和服務體驗，推動產業互聯向縱深發展。

根據2022年財報顯示，2022年萬物云在38個蝶城已順利完成了住宅物業服務流程改造。改造完成后帶來了3000萬元的提效，蝶城模式得到“跑通”驗證。

鑒于此，朱保全表示，2023年萬物云最重要的事情就是做蝶城業務。據其介紹，蝶城總數從2021年的459個增長到584個，并完成38個蝶城的流程改造，2023年計劃最少改造100個蝶城。

事實上，蝶城模式的背后，即是萬物云最受市場關注的科技業務。截至2022年底，萬物云科技業務收入達到23.78億元，同比增長28.5%。而該板塊業績增長的背后是對其不間斷的投入。2013年開始，萬物云每年會拿出收入的1%—1.5%投入到空間科技能力的建設。

此外，談及萬物云2023年的發展戰略，朱保全表示，相信2023年的效益改善會大于規模的增長，2023年收入增長和效益增長相比，會有更多的蝶城進入到提效改造過程，蝶城底盤已超過500個，必須要在2023年讓它產生效益，才能為未來做出更好的鋪墊。

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