樓市回暖，法拍房市場(chǎng)也熱鬧起來(lái)。

近日，在2萬(wàn)余人圍觀、207輪競(jìng)價(jià)后，南京高科（600064）榮境桂山堂一套建面約為340平方米的房產(chǎn)在阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)拍出，成交價(jià)927萬(wàn)元，超出起拍價(jià)167萬(wàn)元，成交單價(jià)約2.72萬(wàn)元/平方米。

【資料圖】

不止南京，深圳、溫州等地也出現(xiàn)法拍房數(shù)輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)成交的情況。3月7日，溫州瑞安金茂錦園一套起拍價(jià)56萬(wàn)元的法拍房，在56輪競(jìng)價(jià)后以111萬(wàn)元成交，溢價(jià)率98%。3月6日至9日，深圳南山區(qū)寶能城60套總價(jià)超千萬(wàn)的法拍房重新上架，多套房源競(jìng)價(jià)達(dá)三四十次。

掛牌價(jià)低于評(píng)估價(jià)尤其是周邊二手房房?jī)r(jià)是法拍房受歡迎的原因之一。以上述南京高科榮境為例，該樓盤位于南京樓市熱門片區(qū)棲霞區(qū)仙林湖公園旁，貝殼找房信息顯示，主打大平層的桂山堂組團(tuán)目前在售二手房單價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。

法拍房是觀察樓市尤其二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要窗口，也與市場(chǎng)行情息息相關(guān)。京東司法拍賣部法拍總監(jiān)段成龍對(duì)稱，最近北京很多法拍房成交價(jià)偏高，是因?yàn)槎址渴袌?chǎng)比較活躍，帶動(dòng)法拍房客戶的預(yù)算有所提高。

一拍看不上，二拍搶破頭

近期的法拍房市場(chǎng)中，批量拍賣的深圳南山寶能城花園頗引人注意，除了體量大，還上演了一場(chǎng)“一拍看不上，二拍搶破頭”的跌宕劇情。

3月6日及8日，寶能城花園東區(qū)三期分兩批推出60套法拍房，最終成功拍出59套，1套流拍。順利拍出的59套房成交總價(jià)均在千萬(wàn)元以上，總成交價(jià)10.05億元。其中，5套房總價(jià)超2000萬(wàn)元，另有16套房總價(jià)超1900萬(wàn)元。

60套房均為大戶型，建筑面積有135平方米、155平方米、199平方米、255平方米四類，起拍總價(jià)在1124萬(wàn)-2326萬(wàn)元不等，單價(jià)約8.5萬(wàn)元-9.1萬(wàn)元/平方米。雖然起拍價(jià)已超千萬(wàn)，但上述房源仍很搶手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，59套房中，31套房競(jìng)價(jià)輪次在30次以上，其中3套房競(jìng)價(jià)超50次。

這與寶能城花園前兩次拍賣時(shí)的行情完全不同。2022年12月及2023年1月，寶能城花園分別集中上架了120套、47套房源，起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的85折，最低9.3萬(wàn)元/平方米，不僅低于該樓盤二手房參考均價(jià)9.85萬(wàn)元/平方米，與周邊樓盤二手房約12萬(wàn)元/平方米的均價(jià)更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但彼時(shí)受市場(chǎng)影響，兩次法拍的結(jié)果相當(dāng)“慘烈”：2022年12月僅成交48套，1月則全部流拍。

此次上架的60套房為之前的流拍房源，起拍價(jià)按照一拍起拍價(jià)（即評(píng)估價(jià)85折）的92折確定。“折上折”后，每套房起拍總價(jià)比一拍時(shí)便宜了百萬(wàn)元左右。但熱搶之下，多套房子成交價(jià)接近，甚至超過(guò)評(píng)估價(jià)，如B座2單元34C房，評(píng)估價(jià)為1298.13萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)價(jià)后，以1409.28萬(wàn)元成交。

部分戶型成交價(jià)甚至超過(guò)首批拍賣價(jià)格。2022年9月，寶能城花園首批法拍房上架，田樺（化名）以起拍價(jià)約1300萬(wàn)元拍下一套135平方米的房子。半年不到，同面積、朝向的某套房源，成交價(jià)貴了150萬(wàn)元。

田樺為剛需購(gòu)房者，她認(rèn)為寶能城花園“保值肯定沒問題”，因其為地鐵口物業(yè)，地段及戶型都不錯(cuò)，商業(yè)配套和學(xué)校也不錯(cuò)，且得房率高。據(jù)了解，寶能城花園為深圳的“網(wǎng)紅盤”，其位于南山西麗大學(xué)城片區(qū)，除了住宅部分，項(xiàng)目還集合大型商業(yè)、公寓、圖書館等多種業(yè)態(tài)，是該片區(qū)的大型城市綜合體項(xiàng)目。

因此，盡管在競(jìng)拍后寶能城花園遇到兩次大面積流拍，她和鄰居們并未覺得“買虧了”。“流拍有特殊原因，一是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，二是樓盤存在公區(qū)裝修和燃?xì)夤艿冷佋O(shè)未完成、車庫(kù)堆積建筑垃圾等問題，我們反而希望通過(guò)流拍促使相關(guān)利益方解決上述公區(qū)問題。”

據(jù)田樺了解，銀行或?qū)⒊雒娼鉀Q燃?xì)夤艿绬栴}。她認(rèn)為，這次法拍順利，除了市場(chǎng)回暖的因素，業(yè)主也有積極貢獻(xiàn)，“公區(qū)的部分問題，如燃?xì)獾玫搅擞行Ы鉀Q。”

目前，她已經(jīng)著手裝修。雖然樓盤還有瑕疵，但她仍在某社交平臺(tái)上熱心推介寶能城花園，“如果對(duì)后續(xù)上架法拍房動(dòng)心的話，是可以考慮下手的；等你們拿到房產(chǎn)證準(zhǔn)備裝修、入戶時(shí)，我們前期業(yè)主肯定把解決問題的路給趟出來(lái)了。而且業(yè)主素質(zhì)挺高的，有南科大教授，律師，還有企業(yè)家、互聯(lián)網(wǎng)高管等，買房子就是買圈層。”

法拍房冷暖分化：北京火熱、重慶待觀望

自2017年起，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野。盡管一度存在權(quán)屬瑕疵、清房難等問題，但由于普遍低于市場(chǎng)價(jià)，且不限購(gòu)、可貸款，法拍房受到追捧，甚至成為樓市嚴(yán)控下投資客繞道潛入樓市的捷徑。亦有中介機(jī)構(gòu)通過(guò)虛假訴訟、虛假仲裁等非法手段炒作“法拍房”，以致部分城市的少數(shù)熱點(diǎn)樓盤、學(xué)區(qū)房法拍價(jià)格不斷走高，進(jìn)而制造了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，擾亂了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2022年1月1日起，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》施行。至此，在杭州、上海等城市先行一步后，法拍房正式全面納入限購(gòu)行列。

政策嚴(yán)控與樓市下行的雙重壓力下，法拍房市場(chǎng)陷入低迷，2022年成交量不升反降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.7%；但全年共成交11.8萬(wàn)套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。其中，住宅類房源掛拍31.7萬(wàn)套，成交8.1萬(wàn)套。各城市間掛拍量、成交率分化明顯，經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高。而掛拍量最高的重慶共掛拍3.2萬(wàn)套、同比增長(zhǎng)超80%，成交量卻只有7050套，同比僅增長(zhǎng)12.9%。

今年春節(jié)以來(lái)，隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策相繼出臺(tái)，樓市回暖明顯，法拍房市場(chǎng)也相應(yīng)活躍起來(lái)。段成龍對(duì)稱，目前北京法拍房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，很少有流拍的，且成交價(jià)格整體偏高，基本上都在（市場(chǎng)價(jià)）9折左右，甚至追平市場(chǎng)價(jià)，而去年大部分法拍房折扣基本在85折左右。

“因?yàn)槎质袌?chǎng)比較活躍，帶動(dòng)了北京客戶參拍法拍房時(shí)預(yù)算也有所提高。目前考慮購(gòu)買法拍房的客戶越來(lái)越多，一般是自住和投資兩種需求。上千萬(wàn)的法拍房在北京屬于改善型房源，品質(zhì)好的小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)非常大，基本以市場(chǎng)價(jià)成交。”段成龍稱，這給他的團(tuán)隊(duì)帶來(lái)一定的業(yè)務(wù)壓力。“部分客戶為剛需客戶，成交價(jià)趨高后，他們就不太容易拍中了。”

而市場(chǎng)分化依舊存在。據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2月份全國(guó)共掛牌法拍房6.207萬(wàn)套，環(huán)比下降10.94%，同比上漲2.34%；其中住宅掛牌3.1928萬(wàn)套，環(huán)比下降15.1%，同比下降0.74%。房源排名前三名的城市依次是重慶6212套、貴陽(yáng)3315套、成都2597套。

城市內(nèi)部也存在分化。以北京為例，2月海淀區(qū)法拍房住宅成交均價(jià)超過(guò)二手房均價(jià)，東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)法拍房均價(jià)在9折以上，房山區(qū)折扣已低于5折。

一定程度上，法拍房行情也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和樓市活躍度的晴雨表。在重慶從事法拍房中介服務(wù)的李力（化名）對(duì)稱，如果想在重慶入手法拍房，建議再觀望兩個(gè)月，看看經(jīng)濟(jì)和樓市行情。

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