進(jìn)入2023年，隨著房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)好和多項利好政策落地，此前出險的部分優(yōu)質(zhì)房企加快出臺了化債方案。

據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)有華夏幸福（600340）、融創(chuàng)中國、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。同時，佳兆業(yè)、景瑞控股等出險房企達(dá)成此前的復(fù)牌條件，已經(jīng)正式復(fù)牌。

(資料圖)

在防范化解頭部房企風(fēng)險的政策指引下，會否有更多的出險房企抓住“化債窗口期”以走出困境？

今年以來，已經(jīng)有華夏幸福、融創(chuàng)中國、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。資料圖片

出險房企加快化債步伐

近期較受關(guān)注的是旭輝控股的化債方案。3月10日，旭輝控股披露了化債的初步方案。根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，首先，旭輝預(yù)期債權(quán)人不會被要求接受削減欠付債務(wù)的任何本金；其次，債權(quán)人能夠自愿選擇轉(zhuǎn)股，全面解決方案可能包含選擇權(quán)，允許部分或全部債權(quán)人自愿將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)或可轉(zhuǎn)股債券。

公告顯示，債務(wù)的本金分期償還及到期日，預(yù)期將延長至全面解決方案全面實施當(dāng)日起計不超過7年。同時，旭輝將以償還部分本金或同意費的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項，且正在制定方案，向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實可行的增信。

旭輝此次的化債方案的核心包括“不超過7年的債券展期”和靈活的“債轉(zhuǎn)股”，這也參照了此前出險房企化債成功的方案，目前該方案是否能通過還需要獲得債權(quán)人的同意。

按照此前的化債經(jīng)驗，富力地產(chǎn)的“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤思路，華夏幸福用物管和代建平臺的股權(quán)作為置換的“債轉(zhuǎn)股”方案，也為出險房企提供了“債轉(zhuǎn)股”的新思路。從目前來看，“不削減本金”“適當(dāng)?shù)恼蛊凇薄爸Ц锻赓M”“債轉(zhuǎn)股”等方式成為房企化債的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。

克而瑞研究中心指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等多家房企債務(wù)展期的加權(quán)平均期限達(dá)到3年及以上。這意味著一旦企業(yè)展期方案通過，將有效緩解相關(guān)公司未來至少3年以上的流動性壓力，這為房企調(diào)整經(jīng)營策略、回歸健康軌道爭取了時間。同時，債務(wù)展期也讓房企付出不小代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權(quán)人支付同意費，金額約為欠付該債權(quán)人境外債務(wù)本金額的0.25%或0.5%。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示：“雖然債務(wù)重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質(zhì)僅是輔助手段。無論是展期、債轉(zhuǎn)股等相關(guān)重組，都僅能緩解企業(yè)一時燃眉之急。重組之后，企業(yè)運營改善核心還在于銷售端，即修復(fù)基本盤、依靠銷售回款以恢復(fù)企業(yè)自身‘造血能力’才是關(guān)鍵。”

部分房企化債進(jìn)展一覽

能否抓住“化債窗口期”？

目前，從美元境外債來看，債券置換、債轉(zhuǎn)股成為化債方案較為主流的選擇。據(jù)資本市場消息，融創(chuàng)中國也計劃在境外發(fā)行新的美元票據(jù)來置換現(xiàn)有票據(jù)，展期期限最短為2年，最長為9年。除此之外，債權(quán)人還可以申請將部分或者全部美元債進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，即將手中持有的美元債按照一定的比例轉(zhuǎn)換成融創(chuàng)中國或者融創(chuàng)服務(wù)的股份。對此，融創(chuàng)中國近期或?qū)l(fā)布有關(guān)債務(wù)重組的進(jìn)展公告。

除了部分目前已經(jīng)公布債券重組進(jìn)展的出險房企外，其他出險房企的化債之路并未明朗。例如，恒大中國、大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、新力控股、世茂集團(tuán)、融信集團(tuán)等目前尚未公布具體的債務(wù)重組方案。

一方面，對于債務(wù)狀況較嚴(yán)重的出險房企來說，債務(wù)重組落地越早越好，更有利于公司盡快向正常經(jīng)營過渡。另一方面，當(dāng)下正值房企化債的有利窗口期，樓市銷售逐步回暖，房企融資得到改善，是否能抓住這個窗口期也是房企化危為安的關(guān)鍵一步。

兩會剛剛落下帷幕，政府工作報告中指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險也是化解金融風(fēng)險的重點工作方向之一，也是今年房地產(chǎn)的重要工作內(nèi)容。

在政策的指引下，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“當(dāng)前全國房價總體趨穩(wěn)、購房者市場信心增加、房企銷售和經(jīng)營狀況也總體趨于穩(wěn)健，這都使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范和化解工作面臨新機(jī)遇。”

部分出險房企迎來復(fù)牌

3月10日，佳兆業(yè)正式在港交所恢復(fù)買賣，成為2023年率先復(fù)牌的出險房企。

隨后，3月14日，景瑞控股也正式復(fù)牌。景瑞控股發(fā)布公告，披露了2022年半年報和存款獨立調(diào)查結(jié)果，達(dá)成了復(fù)牌條件，于當(dāng)天上午9時正式在港交所復(fù)牌。

財報顯示，2022年上半年，景瑞控股合約銷售額約為45.09億元，較2021年同期下降約75.9%；收入為24.71億元，較2021年同期下降約51.5%；毛利為2.02億元，毛利率為8.2%，凈虧損為14.54億元。截至2022年6月末，公司總資產(chǎn)為594.18億元，較2021年12月31日減少6.1%，公司凈債務(wù)資本比率約為129%；銀行存款及手頭現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為75.39億元。

在債務(wù)違約方面，景瑞控股表示，自2022年1月1日至今，集團(tuán)未能支付5筆美元債的本息，根據(jù)公司對境外美元優(yōu)先票據(jù)的重組管理和公平對待所有債權(quán)人，將暫停支付其他境外美元優(yōu)先票據(jù)。同時，景瑞控股也表示，目前已委任鐘港資本有限公司為財務(wù)顧問，以評估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、評估集團(tuán)的流動資金及探尋所有可行解決方案以緩解當(dāng)前流動資金問題，并達(dá)成對所有持份者最優(yōu)的解決方案。

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