租賃市場(chǎng)將迎來(lái)加速發(fā)展

“房住不炒”和“租售并舉”一直是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的兩大方針。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大城市的新市民、青年人也面臨著“買(mǎi)不起房”“租不好房”的難題，如何進(jìn)一步推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。2022年，金融16條等一系列政策的出臺(tái)給樓市吹來(lái)了陣陣暖風(fēng),。在住房租賃領(lǐng)域，近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)也公開(kāi)征求對(duì)支持住房租賃市場(chǎng)金融政策的意見(jiàn)，在業(yè)內(nèi)引起廣泛熱議，或?qū)?duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式起到深遠(yuǎn)影響。

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租賃需求正在持續(xù)釋放

春節(jié)后，隨著各行各業(yè)復(fù)工呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)，住房租賃需求正在持續(xù)釋放。貝殼研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月，全國(guó)重點(diǎn)40城租金指數(shù)環(huán)比微漲1.2%，同比下跌2.1%。在經(jīng)濟(jì)向好趨勢(shì)的帶動(dòng)下，疊加春節(jié)后租賃“旺季”的季節(jié)性因素，全國(guó)重點(diǎn)40城租金指數(shù)自去年9月連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌后，從今年1月開(kāi)始止跌回升，2月保持穩(wěn)中回升的趨勢(shì)。

多數(shù)城市租金指數(shù)1月、2月連續(xù)環(huán)比回升。2月，重點(diǎn)40城中只有福州、貴陽(yáng)、石家莊、煙臺(tái)、南通、惠州、蕪湖等7城租金環(huán)比下跌，其余33城均環(huán)比回升。

粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群多數(shù)城市租賃市場(chǎng)活躍度提升較快，廣州、惠州、東莞、佛山以及中山租賃成交量達(dá)到近一年以來(lái)的峰值。從同比增幅來(lái)看，排名前20的城市中，超7成位于東南沿海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)，其中粵港澳大灣區(qū)有6城，長(zhǎng)三角城市群9城中有6城均排名前20。一線(xiàn)城市中，廣州、深圳同比增幅最快，其次為上海、北京。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，春節(jié)后租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)在一定程度上反映了城市外來(lái)人口的流向，能夠在一定范圍內(nèi)反映出城市的經(jīng)濟(jì)活力。黃卉認(rèn)為，相比去年，今年春節(jié)后租賃“旺季”市場(chǎng)熱度更高，除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)的新增、換租需求外，此前受疫情或春節(jié)假期短期抑制的租賃需求得以釋放，推高了市場(chǎng)熱度。

租賃市場(chǎng)將獲金融政策支持

由于住房租賃市場(chǎng)的特殊性，若想大力發(fā)展，迫切需要全方位的金融支持。近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，共17條（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金融17條），主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)的發(fā)展等，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，意見(jiàn)反饋截止日期為3月26日。

此次金融17條中，最受業(yè)界關(guān)注的內(nèi)容之一是加大了對(duì)租賃住房企業(yè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向新建、改建長(zhǎng)期租賃住房的各類(lèi)主體發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年。向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

“允許租賃企業(yè)貸款批量買(mǎi)住房且時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年，這是空前的大招。這意味著，只要以住宅租賃為目的買(mǎi)房，都是允許貸款的，這對(duì)于加速商品房的去化、優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、促進(jìn)樓市全面回暖，都有著積極意義。”資深地產(chǎn)分析師許子對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，金融17條體現(xiàn)了建立全周期融資體系、支持企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。政策明確了支持重點(diǎn)，就是規(guī)模化、長(zhǎng)期化經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，即以租賃經(jīng)營(yíng)為絕對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租企業(yè)，目的也是想通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能夠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去，資金流可持續(xù)，而且也能盈利。

租賃市場(chǎng)將迎來(lái)加速發(fā)展

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃人口數(shù)已超2億。其中，約4100萬(wàn)人租賃非市場(chǎng)化租賃住房（保障房、公租房等），其余1.6億人的租賃需求主要依靠市場(chǎng)化租賃來(lái)滿(mǎn)足。

由于海量、分散化的個(gè)人房東房源是市場(chǎng)供給主體，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)化房源占比僅為5%，市場(chǎng)化租賃住房巿場(chǎng)一直存在諸多發(fā)展短板，比如租房需求與供給不平衡、專(zhuān)業(yè)化程度低、各方權(quán)益難保障等。因此，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)已成為共識(shí)。

《2022中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的占比，建議一線(xiàn)城市達(dá)30%以上，全國(guó)整體達(dá)15%以上。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，綜合發(fā)達(dá)國(guó)家機(jī)構(gòu)化房源50%—60%的平均水平來(lái)看，在我國(guó)千億級(jí)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模下，我國(guó)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)有著很大的發(fā)展空間，再加上如今金融政策的大力支持，市場(chǎng)將獲得騰飛的動(dòng)力。

長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“已經(jīng)感受到了各界對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的支持，自如也為租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展而努力。一方面，在供給端增強(qiáng)房東對(duì)出租市場(chǎng)的信心，努力擴(kuò)大市場(chǎng)供給的質(zhì)量和數(shù)量；另一方面，在租客端采用信用認(rèn)證的方式，免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，提高租房安居的幸福感。”

更為重要的是，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不可持續(xù)，探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式勢(shì)在必行。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展決定了“租購(gòu)并舉”能否實(shí)現(xiàn)，決定了房地產(chǎn)發(fā)展新模式能否順利推進(jìn)。

許子對(duì)記者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式就是建立購(gòu)買(mǎi)歸購(gòu)買(mǎi)、租賃歸租賃的兩級(jí)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，核心點(diǎn)是租購(gòu)并舉，大力建設(shè)長(zhǎng)租房，讓新市民、青年人等住有所居、居有尊嚴(yán)。租賃住房市場(chǎng)得到長(zhǎng)足發(fā)展，將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變起到舉足輕重的影響。”

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