繼首付降至兩成、首套房貸利率降至3.8%后，廣東惠州樓市再迎新政策。2月16日，惠州市人民政府辦公室印發(fā)實施《惠州市人民政府辦公室關于優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》）提出，當?shù)厣唐纷》肯奘勰晗抻?年調(diào)整為1年。

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對此，相關業(yè)內(nèi)人士認為，惠州此次樓市政策再調(diào)整，意味著市民購房需求桎梏得到破解，將在一定程度上刺激市場活力，為供需市場持續(xù)注入信心。

根據(jù)2月16日惠州發(fā)布的新政，當?shù)厣唐纷》肯奘勰晗抻?年調(diào)整為1年。資料圖片

“3年限售”松綁，近年政策重點轉(zhuǎn)向支持合理需求

《通知》明確，惠州市商品房（含新建商品住房和二手住房）限售年限調(diào)整為“取得不動產(chǎn)權證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。目的在于支持剛性和改善性住房消費需求釋放，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；自通知印發(fā)之日起施行，之前有關政策措施與此次通知不一致的，按此次通知執(zhí)行。

這意味著惠州“3年限售”政策正式松綁，即日起全市商品住房取得不動產(chǎn)權證滿一年即可入市交易。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次惠州將3年限售期調(diào)整為1年，客觀上是因為房地產(chǎn)市場的基本面發(fā)生了變化，此類政策說明當前全國各地城市在政策放松方面仍在持續(xù)，助力激活合理住房消費。

嚴躍進強調(diào)，惠州限售政策的放松，本質(zhì)上是有助于房源的流通，但也有一定的約束，即不是取消限售，而是有1年的限售期。此舉是為了防范出現(xiàn)短期炒作的現(xiàn)象，客觀上也說明政策依然在防范炒房和促進交易市場活躍方面做了平衡。

據(jù)了解，惠州樓市“3年限售”政策始于2017年4月8日，當時，惠州市人民政府辦公室發(fā)布《關于進一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》，明確自2017年4月9日起，新購買（新購買是指自該通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產(chǎn)權證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

隨后在2021年8月，在被住房和城鄉(xiāng)建設部約談，并被列為房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市后，惠州發(fā)布通知再次強調(diào)完善商品住房銷售政策，嚴格執(zhí)行新購住房三年限售政策，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機炒房等。

值得一提的是，從2022年開始，惠州樓市政策重點轉(zhuǎn)向支持合理住房需求。去年4月30日，惠州市住建局等6部門聯(lián)合發(fā)布通知，以取消大亞灣區(qū)和惠陽區(qū)限購、可提取公積金支付首付款等舉措紓困市場，保障市民合理住房消費需求。此后，惠州首套房貸利率降低至4.1%，首付降低至兩成。而從今年1月18日起，惠州市實施階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，進一步引導銀行機構(gòu)降低房貸利率，支持居民合理住房需求。據(jù)惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的信息顯示，目前建設銀行、工商銀行等國有四大行首套房貸利率均已下調(diào)至3.9%，廣發(fā)銀行、光大銀行等多家銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已下調(diào)至3.8%。

開年樓市呈波動態(tài)勢，新政有助提升市場流動性

作為與深圳毗鄰的城市，惠州的低房價和深圳的高房價形成鮮明對比，由此承接了部分深圳市場外溢需求，也推動了樓市曾經(jīng)的火熱，不過后來政策調(diào)控下，這一效應明顯減弱。隨著政策頻頻松綁，尤其是房貸利率的持續(xù)下降，其樓市也在發(fā)生著微妙變化。

從近期樓市表現(xiàn)來看，根據(jù)惠州市住建局監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間惠州樓市活躍度提升，全市春節(jié)期間案場日均來訪量較去年同期增長53.7%；日均成交量較去年同期增長51.8%。

不過，據(jù)惠州中原地產(chǎn)發(fā)布的消息，2023開年首月，在多重因素影響下惠州樓市表現(xiàn)先高后低，一方面，受政策利好頻頻釋放，負面因素逐漸消除，且該地和周邊城市疫情逐步回落，市場預期小幅回升；另一方面作為外地人口較多的惠州，返鄉(xiāng)人數(shù)陸續(xù)增多，且臨近年關客戶看房意愿降低，樓市整體熱度逐漸回落。據(jù)中原案場183個重點項目監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2023年第1周案場認購量356套，第2周271套，第3、4周周均為147套，呈現(xiàn)“階梯式”下滑趨勢。

整體來看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份惠州新房住宅供應量和成交量雙降，其中新增供應1520套，面積16.22萬平方米，環(huán)比下降59.9%；網(wǎng)簽成交2726套，成交面積為28.84萬平方米，環(huán)比下降37.3%，同比下降32.77%，但好于2022年2月春節(jié)月（24.07萬平方米）。

值得關注的是，此次惠州新政出臺，將為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來新的影響。克而瑞深圳區(qū)域微信公眾號在2月16日發(fā)文指出，隨著“3年限售”制度松綁，意味著市民購房需求桎梏得到破解，限售制度的優(yōu)化也意味著市場的流動性將有效提升，將在一定程度上刺激市場活力，為供需市場持續(xù)注入信心。

而從另一方面來看，近兩年，在房地產(chǎn)深度調(diào)整的大環(huán)境之下，不少購房者擔憂交房問題，即買即住的二手房源有效降低了購房風險和成本。不過，此次惠州新政發(fā)布后，短期內(nèi)滿足條件的二手房源供應或會大量增加，進一步加劇市場“內(nèi)卷”。

對此，在中指研究院廣州分院研究主管陳雪強看來，惠州此次因城施策縮短限售時限，將有利于促進次新房的流通速度，同時有助于釋放換房需求，大大提升了市場活力，為市場持續(xù)注入信心，但短期內(nèi)也會造成大量的次新房涌入市場，對二手房市場形成一定沖擊。從長期看，有利于支持剛性和改善性住房消費的需求釋放，促進新房及二手房市場良性循環(huán)。

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