1月17日，深圳市住房和建設局、深圳市司法局對《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》和《深圳市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》四項政策（即保障房“1+3”新政）公開征求意見。

在第一時間廣泛征求會員意見基礎上，深圳市城市更新協會于2月10日召開深圳保障房“1+3”新政研討會。本次會議由協會秘書長劉芳主持，特邀協會評估與咨詢專委會副主任、合一城市更新集團董事總經理羅宇，深規院副總規劃師許亞萍博士、上海建緯律所合伙人陳思斯兩位行業研究中心副主任，研究員、廣東誠公律所權益合伙人程庭剛等專家出席。來自星河、合正、中房、漢京、泰富華、瑞思、前海潤禾、格衡、世鵬、鼎鴻、廣和律所等20余位協會會員企業代表共同參與互動交流。

(資料圖片僅供參考)

會議開始，羅宇主任結合二十大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以及深圳“二次房改”背景，對深圳公共住房/保障房政策發展及類型進行簡要復盤，逐一梳理了深圳公共住房政策及類型，并從供給端、需求端兩大層面延伸解讀。結合已征求意見的城市更新配建保障房新規與現行政策比對分析，以及過去一年深圳住房供應創新探索多種模式，羅總認為長期來看，深圳將更大力度推動住房供給以解決市民住房需求難題。

專家代表

企業代表

隨后，企業代表根據市場實踐，交流各自對新政的理解和困惑之處。對部分疑問，專家進行了現場解答。最終，經集體研討，反饋整理，涉及保障房尤其是共有產權房規劃建設、概念明晰、路徑明確、市場去化、退出機制、政策銜接等，主要有以下十大疑慮和建議：

1

建議明確保障性住房規劃建設中，“歷史遺留未完善出讓手續用地”“產業園區配套用地”等概念定義，相關規劃開發條件，地價測算標準，及建設保障性住房類型，比例要求，配建標準，具體操作路徑等，以穩定市場預期，提升市場參與建設積極性。

2

城市更新商改居配建共有產權住房，其他更新方向以居住為主的，配建均為公共租賃住房，有待商榷。從經濟平衡性角度，城市更新方向以居住或居住為主的，建議配建增加部分共有產權住房，而非單一的公共租賃住房，使得配建類型確定更科學嚴謹，同時保留適當彈性，避免一刀切。

3

符合條件的未完善征（轉）地補償手續的空地，是否僅限于現狀空地不明確，建議進一步明確包括現狀為建成區，原集體經濟組織單位主導厘清經濟關系后自行拆除建筑物形成的空地，有利于消除歷史違建、鼓勵參與保障性住房建設。原農村集體用地建設，提容部分可用于建設保障性租賃用房或共有產權房，由于兩類住房收益差異較大，建議明確配建類型；歷史遺留未完善出讓手續用地，建議與《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》政策保持一致，配建共有產權房。

4

建議明確共有產權房配售條件，及移交政府的方式或途徑，是無償移交、限價回購，還是代售代租？同時，隨著更多類型房屋納入保障性租賃住房管理，建議盡早出臺具體實施細則進行規范，以便更順利開展供應分配、出租運營、監督管理等活動。

5

共有產權住房是深圳公共住房一次重大改革，需自上而下的制度保障，同時也要充分考慮廣大群眾真實意愿和住房需求，建議建立完善自下而上溝通機制，如在配建保障房時通過線上問卷調研等形式，提前對區域偏好、戶型面積等需求進行調研，最大程度上契合客群需求，同時降低后續去化壓力。

6

本次系列政策對深圳保障房甚至商品房的格局改變、影響巨大，目前僅在庫安居型商品房/共有產權房的潛在保障房群體就高達20萬戶，因此建議謹慎制定及執行，充分做好意見征集及新老劃斷、過渡銜接工作，如明確共有產權房與安居型商品房、可售型人才房的銜接關系，原228號令是否取消或另行制定政策，建議予以明確。

7

結合深圳歷史安居房供應經驗，開發建設單位為資金回籠，多有積極入市意愿，且配售方案涉及配售對象、銷售流程等，多為政府主導，可能因不可控原因，導致整體申購、看房、選房等節點推遲，建議針對供應量比較大的項目（如單項目一批次推售量達到2000套以上），采取單獨申報配售方案，獨立審批入市的靈活方式。

8

共有產權房剩余房源處理方式：①供應對象調整為本市常住居民：是否可轉為商品房售賣？②轉租賃住房：對開發建設單位有損收益，如何平衡收益，已繳地價如何處理？房源配售去化影響因素較多，開發建設單位也難以把控，若由政府部門即可“轉為租賃住房”，將會損害開發建設單位合法利益及參與動力，建議對該條款進行優化調整，如住房保障主管部門將按照市場價格對應份額進行收購，再轉為租賃住房或者其他性質等。此外，如配售兩次后仍有剩余房源才進行供應對象調整，則項目市場口碑可能會受影響，不利于后期去化，建議參考北京操作方式，在初次配售方案中即為后續擴大供應對象留足口子，如明確針對本市戶籍居民和非本市戶籍居民的比例，以保證項目入市時提高選房率。

9

共有產權房喪失一定年限后轉為全產權的權利，即意味著共有產權房作為全周期限制產權住房，預計滿五年后僅進行產權份額交易的市場活躍度較低。主要邏輯在于：購房人以商品房50%的價格僅取得房屋長久居住權，喪失房屋其他增值、出租、抵押等處分權利，實質相當于長租房，但需一次性支付租金（雖可申請按揭，但因有資金成本，實質仍為購房人承擔）。因此，以深圳租售比而言，即使按照商品房50%的價格計算，也遠高于長期租賃代價，可吸取上海、北京等地政策執行經驗教訓，上海保留轉為全產權的權利，而北京、廣州等地共有產權房出現去化難，建議謹慎制定“不得轉為全產權”的規定。

10

深圳城市更新項目周期較長、情況復雜、前期投入大，安居型商品房與共有產權房的住房類型轉換對項目影響較大，建議對已列入計劃的城市更新項目，繼續按照228號令及其相關規定執行。此外，產業園區配套宿舍原則上用作社會主體出租的保障性租賃住房且不得轉讓，與《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》中工業樓宇及配套用房（含宿舍）可按規定進行轉讓的規定沖突，建議明確該條款適用范圍，若包含城市更新、土地整備等不同類型的項目，建議針對不同時點項目進行處理，如在本辦法實施前已納入城市更新、土地整備計劃的項目不受影響。

深圳市城市更新協會作為首家5A級城市更新行業協會，下設規劃設計、產業與科技創新、政策與法律、財稅、金融、拆遷談判、綠色建筑與海綿城市、咨詢評估、歷史與文化保護等多個專委會；更有行業研究中心、行業信息中心、行業調解中心，持續為會員企業提供政策法規內訓、實操經驗分享、對標企業參訪、服務商甄選推介等系列增值服務。我們一直致力于將會員服務做深做細做實，歡迎企業向協會提出需求，協會將積極發揮資源鏈接優勢，提供深度創新服務，與會員企業攜手前行。

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