廣西南寧有銀行將房貸年齡期限（指“貸款人年齡+貸款年限”之和）放寬到80歲后，近日南寧再因“百歲貸”海報(bào)備受關(guān)注，“借款人子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

《》記者獲悉，對于房貸年齡期限，盡管主流銀行仍然要求“男性不超過70周歲，女性不超過65周歲”，但在南寧之外，北京、杭州、寧波、上海等地的部分銀行近期也出現(xiàn)類似的放寬操作。在成都，有媒體確認(rèn)，部分銀行房貸年齡期限可延長至85歲、建行最高可貸至90歲，采用子女和父母共同還款的方式，使貸款期限得以延長。

(資料圖片)

對此，2月16日中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言：“80歲、100歲貸款年限背后的真相是’接力貸’。”張大偉向《》記者強(qiáng)調(diào)，銀行放開動(dòng)輒80歲、100歲的貸款年齡上限，實(shí)際就是繞道房地產(chǎn)調(diào)控政策。“在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會(huì)成為炒房的工具”。

南寧房貸“最長可貸至100歲”

2月15日晚，建發(fā)房產(chǎn)發(fā)出一幅重磅海報(bào)，宣布與南寧合作銀行將住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長可貸至100歲。海報(bào)內(nèi)容涉及南寧建發(fā)房產(chǎn)旗下的10個(gè)樓盤和其合作的銀行，另有一行“具體貸款政策以各大銀行輸出為準(zhǔn)”的小字。

就海報(bào)的真實(shí)性，《》記者數(shù)次撥打建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)南寧有限公司的電話，但一直未有人接聽。隨后，根據(jù)海報(bào)羅列出來的在售樓盤名稱，記者又隨機(jī)挑選了幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)。其中，“建發(fā)央璽”營銷中心工作人員接連否認(rèn)該項(xiàng)目與海報(bào)有關(guān)；“建發(fā)養(yǎng)云”營銷中心電話一直“正在通話中”。

不過，建發(fā)央著的客戶經(jīng)理向記者確認(rèn)了海報(bào)的真實(shí)性。據(jù)其介紹，該政策為民生銀行推出，相當(dāng)于“合力貸”，但目前建發(fā)央著還未被納入該項(xiàng)政策的覆蓋范圍。

該名客戶經(jīng)理解釋說，借款人年齡不超過70歲的規(guī)定是不變的，而“最長可貸至100歲”，是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最高可以貸到30年，這樣實(shí)際貸款年齡最長就到100歲了，“您要是有需要的話，具體什么條件、什么材料，還要與民生銀行方面去做更多了解”。

公開資料顯示，“合力貸”是指以子女作為所購房屋的所有權(quán)人，子女方的父母作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。而對于“房貸年齡期限可延長至100歲”的情況，民生銀行南寧分行個(gè)貸部工作人員向記者強(qiáng)調(diào)，“目前還沒有收到相關(guān)消息，也沒有接到通知調(diào)整”，目前該行借款人年齡+期限為可貸至70周歲。

本質(zhì)是“接力貸”？

南寧接連放寬房貸年齡期限的同時(shí)，綜合信息顯示，近期，寧波、杭州、成都等地部分銀行也紛紛延長了房貸年齡期限，一線城市中，上海、北京也加入“80歲老人還貸”之列。

例如，浙江寧波有個(gè)別銀行于近期調(diào)整房貸政策，將“年齡+年限”之和提升到最高80歲；成都一名房產(chǎn)中介稱，成都目前主流的操作為“年齡+年限”之和不得超過70歲，有銀行允許條件較好的購房者延至75歲。

在上海，目前多數(shù)銀行規(guī)定的房貸到期年齡上限是70歲或75歲，近期有報(bào)道稱，包括交通銀行、興業(yè)銀行在內(nèi)的部分銀行將貸款人的可貸“年齡+期限”放寬至80歲。

但來自鏈家的一名中介人士王鵬（化名）向記者透露，目前鏈家內(nèi)部對商業(yè)貸款的處理近期并沒有變化，貸款人年齡最高不能超過70歲，樓齡最高不超過50年，貸款年限為“70減去年齡”或“50減去實(shí)際樓齡”，取其中低者為最長貸款年限。

記者看到，在實(shí)際的操作中，已退休人士（男超過60周歲、女超過55周歲）在申請貸款時(shí)難度很大。即使有退休金，但只能作為生活保障，不被視作收入來源，退休人士若申請貸款，需要證明自己仍有其他穩(wěn)定工作或非退休性收入。而銀行在放款時(shí)除了會(huì)考慮借款人年齡，還會(huì)考慮房齡，一般不得超過30年。

值得注意的是，一些業(yè)內(nèi)人士提醒大眾，按揭貸款申請人在申請時(shí)的年齡加上貸款期限不超過80歲之后，部分銀行要求將子女作為擔(dān)保人或者共同借款人，實(shí)際上就是之前被叫停的“接力貸”產(chǎn)品。

所謂“接力貸”，是指為延長貸款期限或增強(qiáng)還款能力，借款人與親屬(父母、子女)中的任意一人，作為共同借款人向銀行申請貸款購買住房，這種做法近年在不少城市被禁止。例如，早在2016年11月，上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制就發(fā)布相關(guān)文件，嚴(yán)禁通過成年子女、（雙方）父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款并承擔(dān)還款責(zé)任等方式變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定，彼時(shí)多家商業(yè)銀行開展的“接力貸”“合力貸”等業(yè)務(wù)被全面叫停。

“80歲、100歲貸款年限背后的真相是’接力貸’。”2月16日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者直言。銀行放開動(dòng)輒80歲、100歲的貸款年齡上限，實(shí)際就是繞道房地產(chǎn)調(diào)控政策，在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會(huì)成為炒房的工具。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者，此類事件最早實(shí)際上和“接力貸”的關(guān)系似乎不大，但現(xiàn)在南寧“百歲貸”海報(bào)似乎都指向了接力貸，屬于“子女利用老年人購房資格購房，然后為老年人償還貸款”。“接力貸總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或（對其進(jìn)行）規(guī)范的操作。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

更好激發(fā)房地產(chǎn)市場需求

盡管當(dāng)下爭議頗多，但一些業(yè)內(nèi)人士依然認(rèn)為，“延長房貸年齡期限”的舉措對于樓市而言具有一定的積極意義。

對于銀行延長房貸還款年齡期限的原因，中國銀行研究院研究員葉銀丹認(rèn)為，這一政策變化反映出，在人口老齡化背景下房地產(chǎn)市場需求正在逐步發(fā)生變化。當(dāng)前，四五十歲人群工作相對穩(wěn)定，具有較好的還貸能力，疊加日后即將推出的延遲退休政策，還款能力相對更有保障。與此同時(shí)，放寬貸款人“年齡+貸款年限”政策有助于在當(dāng)前樓市低迷的背景下，更好地激發(fā)房地產(chǎn)市場需求。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具。人口結(jié)構(gòu)的變化是部分地區(qū)延長房貸年齡期限的出發(fā)點(diǎn)。房貸年齡期限上調(diào)與延遲退休政策有一定關(guān)系，延遲退休意味著購房者的工作時(shí)間增長，收入也能得到一定保障。房貸年齡期限延長可以讓部分中年置業(yè)者獲得30年期的貸款時(shí)長，從而進(jìn)一步支持中年人的購房需求，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，延長房貸年齡期限對年齡較大的購房者有一定的促進(jìn)作用。當(dāng)下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對需求端增加支撐力度。

不過，“單看某一政策，效果不會(huì)很大，當(dāng)下任何一個(gè)城市的樓市，已經(jīng)沒有’一招鮮’的政策了。”李宇嘉坦言，即便是限購?fù)顺觥⒗氏陆担矡o法讓樓市迅速回升。必須要多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。

“對于市場來說，這種政策基本沒有影響，因?yàn)橘J款最長年限30年沒有變化。這樣月供就沒有什么影響。對于部分中老年購房者來說，可能降低月供壓力，延長還款周期。”張大偉亦指出，房貸年齡期限延長影響最大的是45至55歲人群，但這部分人群已經(jīng)不是主力購房人群。目前看，市場90%以上購房人群集中在“70后、80后”。相較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購房者更應(yīng)關(guān)注房貸利率變化或貸款年限變化。

關(guān)鍵詞：