據(jù)央行網(wǎng)站2月15日披露，人民銀行10日召開2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議。

【資料圖】

會(huì)議指出，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

1月份，上海新房市場(chǎng)也是止不住的火熱。中指研究院提供的上海二手房?jī)r(jià)地圖顯示，上海市區(qū)范圍內(nèi)，楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等區(qū)域二手房?jī)r(jià)格同比漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4.04%的平均漲幅，其中楊浦區(qū)也是10萬+新房供應(yīng)量較大的區(qū)域，二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到73126元/平方米，同比漲幅達(dá)6.39%。

供給側(cè)政策繼續(xù)發(fā)力，多措并舉支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

中國(guó)銀河（601881）在近日發(fā)布的研報(bào)中表示，供給側(cè)政策繼續(xù)發(fā)力，多措并舉支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合開會(huì)提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，圍繞四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)是之后政策發(fā)力重點(diǎn)方向：“資產(chǎn)激活”重在“保交樓”和“穩(wěn)銷售”；“負(fù)債接續(xù)”在增量和存量?jī)煞矫鎯?yōu)化優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流；“權(quán)益補(bǔ)充”對(duì)應(yīng)“第三支箭”，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金為新亮點(diǎn)；“預(yù)期提升”體現(xiàn)在購(gòu)房者的預(yù)期及房企的預(yù)期兩方面。

2023年房地產(chǎn)基本面大概率呈現(xiàn)“緩筑底、慢復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，中金在對(duì)2023年的展望中表示，結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期政策背景，我們認(rèn)為2023年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大概率呈現(xiàn)“緩筑底、慢復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)期趨勢(shì)上看，2022年新房銷售的陡峭跌幅折射出行業(yè)供需兩側(cè)的深刻變化，一方面新房需求中樞進(jìn)行長(zhǎng)周期下行區(qū)間，不支持短期快速反彈，另一方面供給側(cè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)在本輪周期快速出清，市場(chǎng)主體系統(tǒng)性地回歸理性，這是我們思考行業(yè)走勢(shì)的大背景。短期政策上看，過去一年行業(yè)政策經(jīng)歷了“需求-供給-需求”的三階段漸進(jìn)完善歷程，目前正在第三階段調(diào)整中，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為部分高能級(jí)城市在限購(gòu)、限貸和限售層面仍存在一定空間，可視情況動(dòng)態(tài)調(diào)整以提振需求。

綜合上述因素，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2023年商品房銷售或?qū)⒔?jīng)歷一個(gè)緩慢的漸進(jìn)式復(fù)蘇歷程，存量房市場(chǎng)修復(fù)或較早，并通過價(jià)格信號(hào)逐漸傳導(dǎo)至新房，全年新建商品房銷售面積和金額分別同比增長(zhǎng) 2.1%和5.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額恢復(fù)略慢于銷售，全年預(yù)計(jì)同比仍跌0.6%；物理竣工面積或受益于“保交樓”舉措落地，同比增約一成。

消費(fèi)復(fù)蘇繞不開房地產(chǎn)企穩(wěn)

消費(fèi)復(fù)蘇對(duì)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，在東興證券(601198)看來，消費(fèi)復(fù)蘇繞不開房地產(chǎn)企穩(wěn)。

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)波動(dòng)與變化主導(dǎo)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盡管當(dāng)前“房地產(chǎn)依賴癥”已開始明顯弱化，但我們不能認(rèn)為可以忽略房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用，地產(chǎn)-宏觀經(jīng)濟(jì)-消費(fèi)的鏈條傳導(dǎo)沒有斷。此外，地產(chǎn)銷售企穩(wěn)、房?jī)r(jià)上漲可以促進(jìn)居民實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累，進(jìn)一步增強(qiáng)消費(fèi)信心，而地產(chǎn)消費(fèi)鏈修復(fù)也和地產(chǎn)企穩(wěn)息息相關(guān)。

2022年居民部門存款顯著多增，且積累了大量超額儲(chǔ)蓄。我們根據(jù)超額儲(chǔ)蓄來源不同將其分為消費(fèi)型超額儲(chǔ)蓄和資產(chǎn)型超額儲(chǔ)蓄，該機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)2022年消費(fèi)性超額儲(chǔ)蓄明顯低于超額儲(chǔ)蓄總額，這是由于當(dāng)年超額儲(chǔ)蓄多增主要受到資產(chǎn)配置調(diào)整影響，考慮主要是居民購(gòu)房需求明顯下降以及理財(cái)贖回潮資金回流為存款的原因，因此認(rèn)為過去一年積累的大量超額儲(chǔ)蓄難以對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇形成太大促進(jìn)，而地產(chǎn)企穩(wěn)對(duì)于消費(fèi)復(fù)蘇則是至關(guān)重要。

地產(chǎn)股在交易什么邏輯？

對(duì)于地產(chǎn)股，天風(fēng)證券（601162）復(fù)盤上周申萬地產(chǎn)高漲成分股，發(fā)現(xiàn)其多為在高能級(jí)有大量布局的優(yōu)質(zhì)開發(fā)房企（華發(fā)股份（600325）、招商蛇口（001979）、城建發(fā)展（600266）、濱江集團(tuán)（002244）等），H股方面，越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)也具備相同特征。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，受限于數(shù)據(jù)真空期，博弈政策的時(shí)點(diǎn)和頻率是不可控的，而銷售的有效復(fù)蘇卻是扎實(shí)利好，依然看好主要布局高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)房企估值持續(xù)修復(fù)。

地產(chǎn)行情認(rèn)知差尚未完全修復(fù)，推薦標(biāo)的關(guān)注3條思路，短期內(nèi)市場(chǎng)在交易一二線城市及二手房復(fù)蘇。市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊4個(gè)認(rèn)知差（政策有效性、穩(wěn)融資力度、政策空間、銷售預(yù)期）尚未完全修復(fù)，選股思路圍繞以下3個(gè)維度：①信用修復(fù)、②格局優(yōu)化、③銷售復(fù)蘇，具體包括：1)優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，建議關(guān)注新城控股（601155）、金地集團(tuán)（600383）；2)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，建議關(guān)注天地源（600665）、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份；3)行業(yè)銷售復(fù)蘇，建議關(guān)注保利發(fā)展（600048）、招商蛇口、我愛我家（000560）。

中國(guó)銀河認(rèn)為，2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注兩條主線：1）強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、萬科A、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬物云。

關(guān)鍵詞： 選股思路