2023年春節(jié)是疫情防控政策優(yōu)化后的首個春節(jié)，“回家過年”成為今年春節(jié)的主題。隨著返鄉(xiāng)人流的增多，“返鄉(xiāng)置業(yè)”再次成為熱門話題，部分三四線城市的樓市已涌現(xiàn)出返鄉(xiāng)置業(yè)小高峰，“返鄉(xiāng)置業(yè)”重新成為人們茶余飯后熱議的話題。

(資料圖片僅供參考)

在三四線城市重新回到購房者視野中的時候，房產(chǎn)也對近年來全國三四線城市的樓市表現(xiàn)進行了梳理，挑選出20個不同區(qū)域的代表性城市，以期從樣本城市的成交特征中還原三四線樓市的新動態(tài)和新特征。

返鄉(xiāng)置業(yè)潮下部分三四線城市項目熱銷

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，部分三四線城市“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅均超50%。

從春節(jié)期間全國熱銷項目分布來看，克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其所調(diào)研的96個熱銷項目中，有63個項目位于三四線城市，占比高達66%。

具體來看，蘇北、川渝等區(qū)域典型的代表城市徐州、達州、眉山等，因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、較大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，促使多個項目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示：“雖然疫情管控全面解綁，但2023年樓市開局依舊不易，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)明顯不及三四線城市項目，而三四線城市在春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放。”

近五年，三四線城市房價由漲轉(zhuǎn)跌

那么，近年來，三四線城市的樓市走勢究竟如何？返鄉(xiāng)置業(yè)熱會帶動三四線樓市“翻紅”嗎？

為了反映出三四線樓市的概貌，房產(chǎn)依托于中指院的大數(shù)據(jù)對全國61個三四線城市進行梳理，包括東莞、佛山、江門、中山、宿州、洛陽、南通、鎮(zhèn)江、揚州、蕪湖、紹興、常州、嘉興、昆山、煙臺、珠海、安慶、九江、襄陽等城市。

基于61個城市的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)根據(jù)區(qū)域分布與成交活躍度進一步挑選出20個樣本城市分別為東部城市昆山、嘉興、金華、泰州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、常熟、常州；南部城市汕頭、江門、泉州、佛山、珠海、東莞；北部城市煙臺、唐山、廊坊；中西部城市洛陽、贛州、柳州。

從共性特征來看，2018年-2022年，樣本三四線城市新房成交均價呈現(xiàn)出先漲后跌的態(tài)勢。以2018年為例，20個代表城市除了珠海、廊坊外，房價均呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，洛陽、煙臺、揚州的新房房價上漲幅度超過10%；此后2019年和2020年，20個代表城市新房房價漲幅逐步收窄，2021年其漲幅繼續(xù)大幅度放緩；而到了2022年，除了金華、泰州、昆山、嘉興、東莞外，其余15個三四線城市新房房價均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

三四線城市的整體數(shù)據(jù)也印證了上述趨勢，2018年-2022年三四線城市新房上漲幅度分別為7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年漲幅逐步收窄，而到2022年由漲轉(zhuǎn)跌。

在整體走勢先強后弱的基礎(chǔ)上，三四線城市內(nèi)部進一步分化，從新房成交均價來看，長三角和珠三角的三四線城市房價較高，而中北部三四線城市房價相對較低。例如，紹興2022年新房成交均價為16201元/平方米，而中部城市洛陽新房成交均價為8073元/平方米，兩者相差較大。

哪些三四線城市樓市走強？

從三四線城市來看，不同城市群以及城市群內(nèi)的各個城市都會呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢。其中，長三角城市群樓市走強態(tài)勢明顯，而一些人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足的城市樓市走弱。

2022年，房地產(chǎn)市場步入低谷，多數(shù)三四線城市房價呈現(xiàn)下跌趨勢，但是，長三角城市群的三四線城市房價較為抗跌，部分三四線城市房價仍然保持上漲態(tài)勢。例如，2022年，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計的61個三四線城市來看，臺州、泰州、昆山、金華、嘉興的新房房價同比漲幅分別為0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。

在2022年房地產(chǎn)低谷時期，長三角三四線城市金華、嘉興的房價能維持同比1%的增幅著實不易。

以嘉興為例，嘉興新房房價在過去五年每年均保持增長態(tài)勢，2018年增幅為10.13%，2019年和2020年的增幅維持在7%，在2022年也達到了1.5%的增幅。究其原因，嘉興毗鄰上海和杭州，承接上海和杭州資源、產(chǎn)業(yè)、人口的轉(zhuǎn)移和外溢。與此同時，嘉興人口流入一直處于高位，在2021年的統(tǒng)計中，嘉興力壓蘇州、佛山成為全國第一，是2021年全國唯一一個人口增量超10萬人的普通地級市。不僅僅是嘉興，房價同樣較為堅挺的昆山、金華、東莞也是人口流入的重要城市。

從樓市走強的三四線城市共性特征來看，這些城市地理位置相對優(yōu)越，多是位于一二線核心城市周邊或者毗鄰區(qū)域核心城市，承接中心城市的外溢置業(yè)需求；同時，這些三四線城市經(jīng)濟增長動力足，產(chǎn)業(yè)集群相對完善；最后，這些三四線城市為人口流入的城市，持續(xù)的人口增長也成為房地產(chǎn)市場支撐的基礎(chǔ)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進分析稱：“2022年，嘉興、金華、昆山、泰州、臺州等在三四線城市中新房房價同比漲幅較高，這些城市均位于長三角城市群，長三角城市群本身經(jīng)濟基礎(chǔ)好、就業(yè)機會多，區(qū)域內(nèi)的三四線城市或依靠核心城市產(chǎn)業(yè)外溢或自身有較強的產(chǎn)業(yè)支撐，居民收入預期較高，購房需求相對旺盛，房價表現(xiàn)較為平穩(wěn)。”

哪些三四線城市樓市走弱？

而根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，從全國61個三四線城市來看，中山、湛江、株洲、肇慶、桂林5個城市的房價在2022年有較為明顯的降幅，其2022年新房房價均價同比增幅分別為-4.20%、-4.08%、

-2.26%、-2.15%和-2.07%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，2022年12月，湛江、岳陽的新房房價指數(shù)同比降幅為9.3%和9.2%，其中，湛江也成為全國70個城市中房價指數(shù)同比下降最多的城市之一。

從湛江五年的房價走勢來看，2018年是湛江房價的高光時期，其新房房價在2018年同比漲幅達到14.92%，而后湛江房價開始逐步由漲轉(zhuǎn)跌，2021年和2022年都呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢。除了前期基點較高外，湛江以及中山房價下行還有另外的原因，例如，城市地位的走低，區(qū)域內(nèi)可選的城市增多(如珠三角城市中距離深圳更近的惠州等)，因此當?shù)赝獬龃蚬さ哪贻p人除了返鄉(xiāng)置業(yè)外，也有更多的置業(yè)選擇。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進分析稱：“2022年，中山、湛江、株洲、肇慶和桂林新房房價同比跌幅相對較大，其中雖有城市不斷出臺樓市寬松政策，但因自身經(jīng)濟欠發(fā)達，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，同時人口外流較為嚴重，當?shù)刭彿啃枨蟛蛔銓е路績r呈下跌態(tài)勢。”

聚焦

三四線樓市整體庫存偏高

在房價波動的背后，不容忽視的是三四線城市樓市的庫存量。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、2.66億和2.31億平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%，綜合來看，三四線城市的庫存總量和增速都不低。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市庫存面積出清周期為21.2個月，這也意味著三四線城市庫存面積平均需要21.2個月才能消化完。

對此各線城市也可以看出，目前三四線城市庫存較高，去庫存壓力較大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。總體上，一線城市去化周期相對較好，二線城市居中，而三四線城市最大。

從具體城市來看，2022年，庫存面積增速較快的三四線城市有張家口、貴陽、馬鞍山等城市，對應庫存面積增速為44%、40%和40%；庫存增速較低的城市有肇慶、長春、中山等城市，增速分別為-20%、-18%和-18%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，庫存量較高的三四線城市，多具備以下共性特征：首先，在2022年全國房地產(chǎn)市場下行期間，市場活躍度下降較為明顯，新建商品住宅成交面積普遍出現(xiàn)較大幅度下降，市場去化放緩，導致去化時間延長；其次，多數(shù)城市此前購房政策較為寬松，政策優(yōu)化力度弱對市場提振效果不佳；再次，過去幾年，這部分城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積普遍較大，庫存逐漸增多，去化周期拉長。除此之外，部分城市近幾年人口外流，購房需求支撐度減弱也是市場去化壓力增加的重要原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院嚴躍進表示：“需要指出的是，庫存較高的城市并不意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。相反的是，部分庫存較高的城市恰恰是由于前幾年市場活躍、投資力度大、土地供給較多，但是近兩年銷售市場轉(zhuǎn)冷，從而形成庫存攀升。”

“針對此類庫存量較高的三四線城市，需求端政策仍需繼續(xù)發(fā)力，降低房貸利率、降低交易稅費、提高公積金貸款額度、鼓勵房票安置等方面仍有一定空間，加大人口導入能力、鼓勵生育等亦可以增加住房需求。同時，供給端適當減少后續(xù)土地供應，持續(xù)去化現(xiàn)有庫存。”陳文靜補充說。

展望

今年三四線樓市怎么走？

迎著春節(jié)返鄉(xiāng)潮，部分三四線城市樓市實現(xiàn)了“開門紅”，那么，返鄉(xiāng)置業(yè)能帶動三四線樓市嗎？今年三四線樓市將如何走？

從長期來看，中國經(jīng)濟處于快速增長階段，相應的城市化進程也進入了加速發(fā)展的新階段，尤其是推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，也將給三四線城市帶來新的置業(yè)需求。

對此，從趨勢來看，嚴躍進認為：“我國城鎮(zhèn)化的大趨勢沒有改變，我依然看好三四線城市樓市，在‘房住不炒’的大前提下，三四線城市未來仍然是以本地剛需、改善型置業(yè)為主，這些需求是相對穩(wěn)定的，且波動性相比于一二線城市較小。”

但是，從短期來看，我國房地產(chǎn)市場仍然處于低谷期，整體來看市場成交量下行且內(nèi)部持續(xù)分化，雖然部分三四線城市有望企穩(wěn)回升，但整體三四線樓市依然承壓。陳文靜分析稱：“2022年多數(shù)三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，當前市場情緒尚未根本好轉(zhuǎn)。2023年，預計三四線城市市場成交規(guī)模或繼續(xù)下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復。”

陳文靜補充指出：“一部分城市2022年新房成交規(guī)模已降至2013年以來較低水平，在較強的城市基本面支撐下，市場成交規(guī)模繼續(xù)大幅下降的空間縮小，疊加人均住房建筑面積相對較低、樓市調(diào)控政策放松等有利因素，2023年，在疫情形勢好轉(zhuǎn)的情況下，這類城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復，如長三角、珠三角部分強三四線城市。”

B04-B05版采寫/記者徐倩

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