自從2022年6月以來，廣州增城房東小何就沒再準(zhǔn)時(shí)收到租客的租金，此時(shí)距離他們簽訂合同還不到三個(gè)月。“不是回復(fù)還沒收到工資，就是說手上需要資金周轉(zhuǎn)”。面對(duì)租客屢屢遲交租，小何也無奈接受，“問過一圈中介，說是近年增城租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力的確比較大”。

(資料圖片)

而另一邊，中心城區(qū)的出租房則擁有不錯(cuò)行情。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)昨日（2月7日）發(fā)布的報(bào)告，2022年廣州全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租金中，遠(yuǎn)郊區(qū)域（花都、南沙、增城、從化）租金為19.54元/平方米/月，連續(xù)三年回落；中心區(qū)域（荔灣、越秀、天河、海珠）租金水平為62.29元/平方米/月，自2016年以來保持正增長(zhǎng)趨勢(shì)。

中心區(qū)域租金相對(duì)堅(jiān)挺

遠(yuǎn)郊區(qū)域租金連年下降

廣州市住宅租金動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)課題組針對(duì)國(guó)有土地上的電梯樓及樓梯樓住宅，在全市11個(gè)區(qū)域劃分65個(gè)板塊，選擇379個(gè)典型樓盤（社區(qū)）作為動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，定點(diǎn)監(jiān)測(cè)其住宅租金的變化。

據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年廣州全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租金為55.35元/平方米/月，同比微幅增長(zhǎng)0.35%，漲幅較2021年有所收窄。成交量方面，全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)租賃成交量同比上漲6.23%，自2020年以來連續(xù)兩年呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。

2016-2022年全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租金走勢(shì)

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其中，中心區(qū)域（荔灣、越秀、天河、海珠）租金水平分別為62.29元/平方米/月，自2016年以來保持正增長(zhǎng)趨勢(shì)；近郊區(qū)域（白云、黃埔、番禺）租金水平有所修復(fù)，2022年租金為39.22元/平方米/月，同比微幅上升0.68%；遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)?9.54元/平方米/月，同比下降3.76%，連續(xù)三年回落。

各行政區(qū)方面，海珠區(qū)同比上升1.27%至57.52元/平方米/月，越秀、天河兩區(qū)同比漲幅較2021年有所減弱，荔灣區(qū)租金繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下探趨勢(shì)，整體而言中心區(qū)域租金保持堅(jiān)挺。黃埔區(qū)受大規(guī)模城市更新影響，部分區(qū)域租賃市場(chǎng)供需不平衡問題較明顯，導(dǎo)致租金上漲2.48%，但漲幅同比（4.71%）收窄。

因外貿(mào)訂單急劇下滑，花都區(qū)皮革外貿(mào)、航空物流產(chǎn)業(yè)受波及，產(chǎn)業(yè)用工需求下降，2020年以來區(qū)域內(nèi)住宅租賃需求有所回落，導(dǎo)致租金呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2022年花都區(qū)住宅租金監(jiān)測(cè)點(diǎn)同比以3.56%的幅度領(lǐng)跌全市。從化、南沙、增城三區(qū)同比跌幅分別達(dá)到2.27%、1.74%和0.72%。

數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

在各戶型租金單價(jià)方面，1房戶型平均租金最貴，達(dá)到70.38元/平方米/月，2房戶型平均租金水平為51.48元/平方米/月，3房戶型租金最低，4房及以上戶型普遍以大平層、豪宅為主，租金水平較3房高。

廣州住宅租金回報(bào)率有所上升

中心區(qū)域監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租金區(qū)間所占比例中，1500元以下的低租金區(qū)間占比小幅回升，同比上漲2.9個(gè)百分點(diǎn)至36.6%。由于存在較多的老舊樓梯樓、單間房源，荔灣區(qū)長(zhǎng)壽路、龍津街以及越秀區(qū)礦泉街等成為低租金成交最集中的區(qū)域。

3500元及以上租金同比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，1500-2500元（含1500元）與2500-3500元（含2500元）的租金區(qū)間占比同比下降幅度較小。

近三年中心區(qū)域監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租金區(qū)間構(gòu)成

值得關(guān)注的是，2022年平均議價(jià)空間為6.12%，同比2021年（5.64%）擴(kuò)大0.46個(gè)百分點(diǎn)。從下半年起各月議價(jià)空間持續(xù)走高，至12月達(dá)到最大的7.86%。

2022年各月租金議價(jià)空間

在租金回報(bào)率方面，由于2022年熱門樓盤網(wǎng)簽均價(jià)普遍呈跌勢(shì)，部分租金堅(jiān)挺或小幅上升的樓盤租金回報(bào)率同比有小幅提升，過半的熱門樓盤租金回報(bào)率突破2%，租金的漲幅明顯慢于房?jī)r(jià)漲幅導(dǎo)致租金回報(bào)率不斷被拉低的現(xiàn)象得到一定緩解。

說明：租金回報(bào)率 = （租金單價(jià) × 12個(gè)月）/（網(wǎng)簽均價(jià)）

2022年全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)平均去化周期為54.92天，同比2021年延長(zhǎng)2.25天。具體到各區(qū)方面，海珠區(qū)樓盤最好租，監(jiān)測(cè)點(diǎn)房源平均去化周期為47.84天，受布匹產(chǎn)業(yè)集群帶來的龐大就業(yè)人群推動(dòng)，新港西路、新港中路沿線的樓梯樓、60平方米以下以及月租金在2500-3500元之間的房源頗受市場(chǎng)追捧，去化天數(shù)普遍在30天以內(nèi)。與之相反，花都區(qū)是全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)房源去化難度最大的區(qū)域，平均去化周期達(dá)到64.63天，區(qū)域內(nèi)祈福輝煌臺(tái)、駿威廣場(chǎng)、錦尚蓬萊等小區(qū)租盤平均去化周期普遍在2個(gè)月以上。

在中心區(qū)域租賃成交占比方面，整體租金價(jià)格最高的天河區(qū)租賃成交占比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)至32.84%，海珠區(qū)亦有1.66個(gè)百分點(diǎn)的回落，荔灣區(qū)近三年租賃成交占比變化不大，而越秀區(qū)租賃市場(chǎng)則表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。

近三年中心區(qū)域監(jiān)測(cè)點(diǎn)住宅租賃成交比例

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