進入2023年1月，雖然受到春節長假的影響，但各地持續落實“因城施策”，穩樓市政策措施密集出臺。

據中指研究院數據，截至1月31日，已有50省市(縣)出臺53條政策，各地繼續出臺優化措施，促進樓市健康發展。另一方面，多地節后下調首套房貸利率，已有超20城降低首套房貸利率下限至4%以下，降低居民置業成本及置業門檻政策頻出，這也成為了市場關注的焦點。

整體來看，2023年開年各地樓市政策主要涉及優化限購措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面。可以說，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續發力。

(資料圖)

多位業內人士對證券時報.e公司記者表示，今年優化信貸政策預計將是地方支持剛需和改善需求的發力點，未來按揭貸款政策力度有望繼續加碼。另一方面，隨著政策持續優化效果的顯現，一二線城市將率先迎來市場復蘇，全國市場也有望于二季度企穩。

各地寬松政策密集出臺

“年初以來，各地因城施策，用足穩樓市政策措施，從各地實施情況看主要是需求管理類政策，同時有多個城市調降首套房房貸利率，降低剛需購房成本，提振市場需求，促進樓市加快恢復平穩健康發展。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報.e公司記者。

實際上，今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議為今年的樓市政策定下基調，與此同時，金融支持房地產的政策方向也愈發明晰，在此背景下，各地持續落實“因城施策”，穩樓市政策措施密集出臺。

據證券時報.e公司記者梳理，2023年開年以來，包括淮北、宜昌、濟寧、紹興、濟南、丹東、亳州以及大連等多個城市上調了住房公積金貸款額度。

以淮北市為例，1月29日，安徽省淮北市發布通知稱，自2023年2月1日起，職工家庭雙方正常繳存住房公積金的，住房公積金貸款最高額度提高到60萬元。降低住房公積金二手房貸款首付款比例。自2023年2月1日起，首次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統一調整為30%，二次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統一調整為40%。

同時，多個城市延續實施購房補貼及優惠政策，包括福建長樂、濟源、哈爾濱、南京、南昌、長沙、鹽城以及徐州等。1月12日，江蘇省鹽城市住房和城鄉建設局發布通知，將利用春節返鄉置業高峰期，推出一系列促進住房消費的措施。其中，包括市區“房八條”購房補貼延期2個月，鼓勵各地分板塊開展線上線下（300959）返鄉置業購房專場房展會。

此外，還有不少城市還出臺了優化限購政策、提高貸款比例、稅費減免以及降低首套房貸款利率等需求端措施提振樓市。整體看，各地因城施策主要圍繞降利率、降首付兩大方面持續發力。

對于多地政策密集出臺，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對e公司記者表示，一線城市房地產市場需求旺盛，調控以微調為主，如優化公積金提取、推廣“帶押過戶”等；二線城市優化政策力度增強，今年1月多個城市繼續跟進調整，作為區域核心，這部分城市住房需求支撐度較高，多采取漸進式放松模式，如長沙對多孩家庭及人才放松限購、杭州限購放松范圍擴容、濟南放松三套置換及非本地戶籍購房門檻；三四線城市行政限制性政策基本全面放開。

“除部分城市外，整體政策調控空間有限。1月多地迅速跟進降低首套房貸利率下限，公積金政策優化仍是各地政策調控主要手段，同時多地繼續通過發放購房補貼等促進市場需求釋放。”陳文靜強調。

多城貸款利率持續下調

正如上述，除了調整購房政策，今年以來多地跟進下調首套房貸利率下限成為了各方關注的焦點。

截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，1月16日統計為19個。其中二線城市8個，其余均為三四線城市。具體來看，首套利率4.0%的有兩個城市，利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平。

中指研究院方面的數據也顯示，1月，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下，降低居民置業成本及置業門檻政策頻出。

1月5日，央行、銀保監會公布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的文件，允許滿足新房價格連續3個月下降的城市探索降低首套房貸利率，這也是多地節后下調首套房貸利率的重要背景。

“房貸利率下降有利于減少利息支出，減輕還貸壓力，同時政策持續放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。”陳文靜表示，目前看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市多為二線及三四線城市。一線及核心二線城市新房市場韌性較強，企業降價促銷力度較小，多個城市新房價格平穩運行，并不符合下調首套房貸利率下限的條件。

在專家看來，近期，部分城市下調首套房貸利率也反映出這些城市樓市需求偏冷。

周茂華認為，在國內樓市逐步企穩復蘇的大背景下，仍有部分城市復蘇相對滯后，這些城市通過下調首套住房貸款利率降低居民剛需購房成本，提振市場需求，促進區域城市樓市加快恢復正軌。這也是各地貫徹因城施策、精準調控的房地產調控思路，執行此前金融管理部門出臺”首套住房貸款利率政策動態調整機制“政策的一大表征。

與此同時，多地首套房貸利率有望延續下行態勢成為共識。

陳文靜表示，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限，核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，進一步降低購房成本。“預計2023年將延續對首套購房的支持，降低首付比例、降低房貸利率。而改善性住房需求也是政策支持的重點，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭將獲得更多政策支持，特別是在多孩家庭支持方面。”

“從目前國內樓市處于企穩復蘇階段，各地樓市復蘇進度不一致，接下來對于部分城市樓市偏冷，房貸利率相對偏高(此前未做大幅下調)的城市，接下來仍可能進行一定幅度下調，以提振市場需求，促進樓市加快恢復。”周茂華說。

樓市復蘇趨勢確定

值得一提的是，在各地樓市調整政策延續寬松的背景下，今年一季度市場有望保持復蘇的勢頭，樓市小陽春可期成為部分機構的觀點。

貝殼研究院監測，2023年1月二手房價格環比首次止跌。數據顯示，2023年1月貝殼50城二手房價格指數環比上漲0.2%，這是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房價格本月止跌，止跌城市覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等重點城市群。

與此同時，代表市場預期的景氣指數、經紀人交易信心指數等先行指標明顯改善。1月貝殼50城二手房景氣指數提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來首次回升至20以上的景氣區間。從先行指標看，多個城市經紀人交易信心指數已進入交易量預期擴張區間。

對此，貝殼研究院分析師認為，市場修復主要有兩方面原因帶動：一是防疫政策轉向，人們收入預期和消費動力有所恢復，消費者對房地產的風險偏好逐步扭轉；二是取消認房認貸、降首付降利率等鼓勵住房消費的利好政策持續驅動市場預期改善。預計一季度市場會保持復蘇的勢頭，小陽春可期，珠三角及京津冀重點城市表現好于其他城市群。

不過，亦有業內認為，當前購房群體觀望情緒仍然較重，樓市復蘇速度相對較慢，“小陽春”或將在少數城市出現。

陳文靜表示，短期仍有多個因素制約著市場恢復節奏。如疫情防控舉措放開，但疫情形勢仍存在較大不確定性，居民收入預期并未出現明顯好轉；房企降價促銷、二手房掛牌量較高等，導致新房、二手房價格下跌預期仍在；購房者對期房項目交付的擔憂尚未根本解除；除此之外，部分城市購房者仍對政策存在放松預期，導致觀望情緒延續。

周茂華也認為，從趨勢看，國內樓市復蘇已經啟動，一二線熱點城市逐步在回暖，但目前復蘇“擴散”速度相對較慢，“但隨著國內防疫措施持續優化，疫情經濟干擾的不確定性趨勢減弱，經濟趨勢復蘇，就業和收入改善，居民信心回暖，加之國內穩房地產措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復，樓市復蘇趨勢確定。”

展望未來，陳文靜表示，供需兩端政策繼續發力有利于一定程度上緩解購房者觀望情緒，特別是核心一二線城市政策加快跟進落實，有利于促進需求入市，從而帶動市場預期好轉，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執行到位，全國市場最早或將于二季度企穩。

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