淡季更淡的武漢樓市，后市走勢(shì)如何？

記者陳紅霞、實(shí)習(xí)生田舒琪武漢報(bào)道2023年春節(jié)以來，武漢樓市成交量降幅明顯。武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月21日——1月27日，武漢市新建商品房成交網(wǎng)簽備案77套，其中新建商品住房成交網(wǎng)簽備案65套，同比2022年春節(jié)期間，分別下降了41.2%、49.2%。縱觀整個(gè)1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環(huán)比下降62.1%，較去年1月下降47.8%。

伴隨大環(huán)境持續(xù)寬松，新年伊始，武漢市動(dòng)作頻頻。2月3日，中指研究院華中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時(shí)表示，“目前環(huán)境下，僅僅依靠市場的力量，房地產(chǎn)復(fù)蘇不可能一蹴而就，依然離不開強(qiáng)有力政策的支持。如果疫情管控放開的政策延續(xù)，配合購房政策長期利好，改善住房的需求延后釋放，接下來的樓市小陽春還是值得期待的。”

(資料圖片)

而戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻認(rèn)為，“從1月份成交情況來看，市場需求復(fù)蘇較為緩慢。”而居民返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放的速度、房交會(huì)推進(jìn)購房需求提前釋放、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況等諸多因素共同導(dǎo)致了武漢樓市遇冷。

多重因素導(dǎo)致春節(jié)樓市遇冷

事實(shí)上，作為闔家團(tuán)圓、走親訪友的特殊時(shí)期，春節(jié)假期一直是房地產(chǎn)市場的銷售淡季。此前受疫情影響，“就地過年”政策下返鄉(xiāng)置業(yè)人群減少，2023年春節(jié)是疫情開放后首個(gè)春節(jié)假期，人口流動(dòng)改善，消費(fèi)釋放，但反映在房地產(chǎn)市場方面，節(jié)奏還是要慢一拍。

而在此之前，武漢春節(jié)樓市更是直接受到節(jié)前房交會(huì)的影響。2022年11月，武漢商品住房成交量僅為5801套，創(chuàng)有史以來同期最低。2022年12月8日起，武漢舉辦線上房交會(huì)，同期配套政策力度加大，二環(huán)外限購放開、購房補(bǔ)貼、團(tuán)購優(yōu)惠等多項(xiàng)利好疊加，促進(jìn)市場需求釋放。房交會(huì)啟動(dòng)以來，市場供需兩旺，12月9日至31日，武漢住房銷售累計(jì)達(dá)15797套，日均686套，整個(gè)12月住房銷售17264套，成為年度單月最高紀(jì)錄。因市場提振效果明顯，房交會(huì)延續(xù)至1月10日，直逼春節(jié)假期，將潛在的購房需求提前釋放。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況也影響了居民的購買意愿。李國政分析，一是房地產(chǎn)發(fā)展模式本身風(fēng)險(xiǎn)暴露，暴雷房企頻繁，影響了行業(yè)信心，消費(fèi)者持觀望態(tài)度；二是新冠疫情等外部因素影響，樓市財(cái)富效應(yīng)減弱，降低了購買力和消費(fèi)意愿。“大家在預(yù)期和收入方面，短期還不能說樂觀，購買力和購買意愿還比較弱。”

胡韻表示，“目前區(qū)域房地產(chǎn)市場需求除政策影響外，更受到包括宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期、人口流動(dòng)、居民就業(yè)及杠桿率等多重因素影響，整體來看需求或?qū)⒃诏B加更多有利因素后加快回暖步伐。”

有選擇性期待后市

在全國范圍內(nèi)，武漢春節(jié)樓市遇冷也并非個(gè)例。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)期間全國代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)同比下降約21%，恢復(fù)至2019年疫情前春節(jié)的75%。但在房價(jià)方面，“2023年開年，百城房價(jià)跌勢(shì)放緩、房價(jià)下行城市數(shù)量減少，市場信心有了恢復(fù)的苗頭。”1月以來，中國百城新建住宅平均價(jià)格為16174元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，跌幅較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)，百城新房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量減少至62個(gè)；中國百城二手住宅平均價(jià)格為15858元/平方米，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較上月收窄0.11個(gè)百分比，二手房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量減少至77個(gè)。

其中，武漢樓市表現(xiàn)也有自身的特點(diǎn)。首先，消費(fèi)人群還是以剛需和改善性住房為主。房交會(huì)期間，二套房首付和利率調(diào)低、二環(huán)外解除限購等政策，精準(zhǔn)刺激了改善性住房需求的釋放。地段方面，城區(qū)成交比例占到了65%以上，購房者過渡到主城區(qū)中心地段，實(shí)現(xiàn)了居住的整體升級(jí)。2022年，武漢東西湖、漢陽、硚口區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新（600133）區(qū)分列成交套數(shù)前五名，均在萬套以上。針對(duì)一些投資客入場的言論，李國政持謹(jǐn)慎態(tài)度判斷，“短期內(nèi)購房投資不容樂觀，房住不炒紅線下，政策發(fā)力點(diǎn)只在剛需和改善性住房，2022年武漢推盤225次，累計(jì)推出44462套，平均去化率約22%，流通性不足，市場處在買房市場，以價(jià)換量背景下很難實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。”

同時(shí)，新房和二手房市場表現(xiàn)差異明顯。武漢新房連續(xù)11年銷售全國前三，供應(yīng)量上雖然還是以新房為主，但二手房的成交占比正呈上升趨勢(shì)。李國政表示，“2022年武漢新房成交量較前年下降約41%，二手住房成交量反而略有增長，反差趨勢(shì)非常明顯。未來，二手房成交量占比可能會(huì)逐年提升。”他分析，一是二手房的政策調(diào)整速度較新房可能更快一些；二是房企暴雷影響下，消費(fèi)者對(duì)新房信任下降，二手房的替代效應(yīng)明顯；三是隨著大批房企入漢，市場中二手房的存量與品質(zhì)都有了提升，消費(fèi)者更愿意購買目前的二手房。

武漢政策加碼

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。同日，住建部部長倪虹表示：“我對(duì)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，還是很有信心。”

伴隨大環(huán)境持續(xù)寬松，新年伊始，武漢市動(dòng)作頻頻，首先是提出“城市更新年”，制定城市更新三年行動(dòng)方案。“城市更新年”行動(dòng)下，武漢將推進(jìn)三陽設(shè)計(jì)之都等26個(gè)重點(diǎn)單元優(yōu)化升級(jí)，打造漢陽知音東苑等5個(gè)老舊小區(qū)成片改造示范點(diǎn)，推動(dòng)有條件的老舊住宅加裝電梯，完成260個(gè)老舊小區(qū)改造等。針對(duì)接下來大范圍的老舊小區(qū)改造，李國政判斷，武漢可能借鑒此前棚戶拆遷安置工作中的“房票制度”，通過團(tuán)購房源、減免稅費(fèi)、提供補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)拆遷戶用“房票”購置新房，推進(jìn)市場去庫存。

與此同時(shí)，武漢還列出1154個(gè)10億元以上重大項(xiàng)目清單，總投資達(dá)4.5萬億元，年度投資4600億元以上。李國政判斷，“政策利好可能長期存在，像二手房帶押過戶的全面推廣，購房資格的松動(dòng)，貸款利率下調(diào)的空間等等。”

1月10日，武漢推行二手房帶押過戶新模式——在二手房交易過程中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。二手房帶押過戶縮短了成交周期，降低了交易成本，加快了二手房市場的流轉(zhuǎn)，“這項(xiàng)政策對(duì)二手房銷售的促進(jìn)作用，在今年上半年可能才會(huì)真正體現(xiàn)出來。”李國政分析。

他總結(jié)，武漢仍要密切關(guān)注市場走勢(shì)，繼續(xù)用好“政策工具箱”，做好精準(zhǔn)施策準(zhǔn)備，進(jìn)一步在供需兩端優(yōu)化政策，供給端對(duì)房企進(jìn)行紓困，提供定向支持；消費(fèi)端繼續(xù)降低門檻與成本，做好保交樓，維護(hù)買方利益，恢復(fù)市場信心。胡韻也表示，“從去年乃至近期的政策來看，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持其合理健康穩(wěn)定發(fā)展仍然是2023年的政府工作重點(diǎn)之一。”

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