繼綠城外灘蘭庭創(chuàng)下97分的入圍積分之后，上海新年再出高分盤。

近日，格力地產(chǎn)（600185）開發(fā)的海德壹號結(jié)束認(rèn)購，入圍線高達(dá)100.85分，距離滿分只差2年社保。這一分?jǐn)?shù)意味著，購房者需要有60分的滿分基礎(chǔ)分以及至少215個月的社保才能入圍，如果基礎(chǔ)分是50分則不能入圍。

【資料圖】

這是上海推出積分制以來，位居入圍難度第七名的樓盤。在此之前，瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的上海蟠龍?zhí)斓氐娜雵€為60分基礎(chǔ)分及223個月的社保，創(chuàng)下上海新房入圍難度新高。

“上海高端購買力相對固定，且實(shí)力充?！?，克而瑞研報曾指出，一方面上海豪宅的客戶來源多元，另一方面，客戶不差錢，首付比例基本都在7成以上。過往多年，上海高端項(xiàng)目高熱不退，對全市行情形成重要支撐。

值得注意的是，今年隨著上海豪宅放量供應(yīng)，供不應(yīng)求的局面或?qū)⑴まD(zhuǎn)，高端項(xiàng)目的行情或?qū)⒂瓉矸只?/p>

格力拿地八年才入市

海德壹號地處上?！盃C金板塊”浦東前灘。如今，前灘的新盤供應(yīng)接近尾聲，格力地產(chǎn)·海德壹號之后，僅有陸家嘴集團(tuán)手中的“21號地塊”尚存642套新房供應(yīng)。

因而，海德壹號具備一定的地段稀缺性，疊加其對口學(xué)區(qū)為華師大二附中前灘學(xué)校，項(xiàng)目火爆在市場預(yù)料之中。

格力地產(chǎn)為珠海國企，八年前首入上海。

2014年12月24日，格力地產(chǎn)經(jīng)過124輪競價，以16.14億元競得前灘32-01地塊，即海德壹號所在地塊。該地塊溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價紀(jì)錄，雖然這一紀(jì)錄僅保留了4小時便被毗鄰的36-01地塊打破。

同日下午，格力地產(chǎn)又以14.5億元奪得了相鄰的38-01地塊，樓面價5.39萬元/平方米，溢價率達(dá)92.5%。

一日內(nèi)揮金超30億，格力地產(chǎn)名震上海。然而，高調(diào)拿地后，格力地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目卻遲遲沒有入市。

38-01地塊住宅浦江海德拖了六年才首次開盤，32-01地塊住宅海德壹號則等了八年。此外，2016年，格力地產(chǎn)在上海松江以19.65億元拿下的泗涇鎮(zhèn)10-05號住宅地塊，也拖了六年才入市。

“在當(dāng)時來看，格力地產(chǎn)的拿地成本是相對較高的。后來，上海樓市的調(diào)控較為嚴(yán)厲，新房的價格管控比較嚴(yán)格，格力地產(chǎn)只能通過延長持有的時間，來實(shí)現(xiàn)盈利。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

盧文曦指出，開發(fā)及銷售周期較長，會增加項(xiàng)目的財務(wù)成本，“即便是開發(fā)貸，利率都可能會有五到六個點(diǎn)，甚至更高。如果是一些非標(biāo)貸款的話，利率更高，可能超過十個點(diǎn)?！逼浯危杲ú膬r格上漲明顯，因而開發(fā)成本也會有明顯的上漲。

一名房企財務(wù)人士指出，如果項(xiàng)目建設(shè)遲緩，則有可能被認(rèn)定為“閑置土地”，進(jìn)而需要繳納不菲的土地閑置費(fèi)。“資金沉淀在這三個項(xiàng)目里面，格力地產(chǎn)也損失了在上海發(fā)展的機(jī)會成本。”該名人士評價稱。

經(jīng)過2017年的樓市調(diào)整之后，前灘的新房均價開始一路上揚(yáng)，可供參考的是，2018年開盤的中糧前灘海景壹號均價超8萬元/平方米，到了2020年，三湘印象（000863）名邸的均價已超12萬元/平方米。

“目前，前灘的房價已經(jīng)到了一定的高度，未來上漲空間有限。出于節(jié)省成本的考慮，不如及早入市。尤其是，對于中小房地產(chǎn)公司來說，當(dāng)下可能比較困難。海德壹號貨值不小，可為公司回籠不少現(xiàn)金流。”盧文曦分析稱。

截至2022年三季報末，格力地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅余11.2億元，而其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債高達(dá)72.1億元，短期借款為6.5億元，也就是說，短期內(nèi)存在資金缺口。

房企鏖戰(zhàn)上海豪宅市場

2022年，全國新房市場冷熱分化，上海相對堅挺。具體到上海市場，核心區(qū)域的高端住宅高熱不退，部分遠(yuǎn)郊盤則門庭冷清。

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年上海新房共計成交1027萬平方米，同比下降4.0%。而據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年上海商品住宅成交金額超6500億元，同比上漲11.76%，創(chuàng)下近五年新高。

尤其是高端新房市場，漲幅跑贏大勢。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年上海新房成交9.5萬套，同比微漲0.5%。而去年上海1000萬以上住宅共成交1.5萬套，同比增長44%；單價10萬元/平方米以上的住宅共成交約1萬套，同比增長63%。

2023年，全國新房走勢尚不明朗，多家房企收斂聚焦，押注更具確定性的市場，位于上海的高端項(xiàng)目成為部分房企業(yè)績的重要發(fā)力點(diǎn)。

僅就黃浦區(qū)而言，融創(chuàng)外灘壹號院有望加推建面約180-375㎡的大平層和合院別墅產(chǎn)品。綠城·外灘蘭庭還有二期待入市。此外，還有翠湖天地六期、中海建國東路項(xiàng)目等“壓箱底”的好貨，均有望在今年入市。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前上海在售的10萬+項(xiàng)目包括楊浦的金隅外灘東岸、普陀的品尊國際和新俞里、浦東北蔡的大華錦宸府、徐匯的寶能公館1288、虹口的海泰北外灘等。

其預(yù)計，第一批入市的10萬+項(xiàng)目可能有浦東陸家嘴的濱江凱旋門、徐匯濱江的香港置地啟元和云錦東方等，此外還有楊浦和普陀的幾個項(xiàng)目。

她表示：“2023年新房供應(yīng)量依然會比較大。目前上海購房者是比較理性的，除了個別關(guān)注度特別高的項(xiàng)目入圍積分比較高，整體來看積分還是有下行趨勢的，特別是有硬傷的項(xiàng)目，即使地理位置比較好，積分也不一定高，甚至不一定觸發(fā)積分?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則預(yù)計，上海今年將會呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需失衡的態(tài)勢。

“中心區(qū)域高端豪宅會放量供應(yīng)，10萬+以上項(xiàng)目供應(yīng)量比2022年有大幅上漲，因此中心區(qū)域10萬+項(xiàng)目整體熱度會下降，主要原因是放量供應(yīng)后購買力分流，入圍分?jǐn)?shù)會整體下降，個別項(xiàng)目仍然會呈現(xiàn)高入圍分?jǐn)?shù)?！?/p>

“預(yù)計熱點(diǎn)項(xiàng)目仍然集中在徐家匯（002561），黃埔，虹口等區(qū)域。”宋紅衛(wèi)稱。

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